咨询电话： ，张静律师解答：如销售广告和宣传资料的内容具体确定，对商品房的销售和房价有重大影响，则即使没有写进商品房买卖合同，也属于合同内容。如开发商擅自变更，需要承担赔偿责任。如下面这个案件，法院就认定宣传资料属于合同内容。

判决书节选：

首先，针对涉案房屋宣传资料中关于屋顶钢结构连廊的内容是否属于案涉商品房买卖合同内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据上述规定,商品房的销售广告和宣传资料对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的,视为要约。商品房的销售广告和宣传资料中的说明和允诺,主要表现为:对商品房购房优惠或附带赠送礼品的说明、对商品房美观性质量的陈述、对商品房使用功能质量的陈述、对商品房环境性质量的陈述等。本案中,各方均确认，在2019年6月12日之前万某公司对外销售案涉楼盘的沙盘、宣传册上均显示有钢结构连廊，周某提交的万某公司销售涉案楼盘时的宣传资料(宣传册、沙盘照片、媒体宣传资料等)均显示,涉案楼盘宣传资料关于屋顶钢结构连廊的内容具体明确,属于对涉案房屋美观性质量的陈述，沙盘、宣传册和媒体报道对于日本设计师设计的连成一片的屋顶森林景观的重点描述,明显是将其作为涉案楼盘的显著特征,对于买受人订立商品房买卖合同满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响,应当视为要约。而且,双方当事人在《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中特别约定“本项目由于屋顶的钢连桥的影响，3#、7#的顶层房间采光可能会受到一定程度的影响”，可见，该屋顶钢连桥已经载入双方的合同内容，法院据此认定钢结构连廊属于双方的合同内容。