房屋出售后恶意抵押无效典型判例及解析

一、案情简介

原告：朱XX、蒋X

被告1：金X

被告2：王X

原告主张的事实和理由：

其与被告1金X及金X之父金XX于2012年7月1日签订房屋买卖合同，约定将金XX拆迁获得的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出售给其。其支付了全部购房款，并已接收房屋。现该房屋已具备产权过户条件，登记在被告1金X名下。但被告1金X于2017年12月15日又将案涉房屋抵押给被告2王X。其认为案涉房屋产权已转移给其，二被告之间的抵押合同无效。现诉至法院

请求判令：

1、二被告于2017年12月13日签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》无效，并涤除抵押登记；

2、被告1金X协助将案涉房屋过户至其名下。

二、法院裁判：

南京市江宁区人民法院审理此案后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告朱XX、蒋X与被告1金X订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。原告朱XX、蒋X已支付了全部房款，占有使用案涉房屋多年，被告1金X应在房屋符合登记条件时办理过户登记，而其却将房屋登记在自己名下未履行协助办理过户的义务。二原告只是因当时案涉房屋尚不符合登记条件，故未能及时办理产权变更，二原告对此并无过错。后案涉房屋取得不动产权证书，被告1金X亦只是因不动产登记程序所需被登记为产权人，房屋的登记状态与实际状态不符，其无权用案涉房屋进行抵押。而被告2王X居住在案涉房屋同一小区，理应知道案涉房屋属于拆迁安置房的特殊性质，其在出借款项、办理抵押之前未至案涉房屋内查勘，未履行审慎审查的义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意取得的要件，不能被认定为善意第三人，因此被告1金X和被告2王X之间的抵押合同对二原告无效，二被告应将案涉房屋的抵押登记予以注销。

判决如下：

1、被告王X与被告金X于2017年12月13日签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》对原告朱XX、蒋X无效；

2、被告王X与被告金X于本判决发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区不动产的抵押登记；

3、被告金X于上述抵押登记注销后十日内协助原告朱XX、蒋X将南京市江宁区不动产产权变更登记至原告朱XX、蒋X名下，变更登记的税费由原告朱XX、蒋X承担。

三、王律师评析：

本案中，由于案涉房屋为拆迁安置房具有一定的特殊性不能在交易时办理过户登记手续，后续被告虽然通过正常途径领取了不动产登记证书，但其对该房屋已不享有任何实体权利，原告基于双方合法有效的买卖合同支付全部房款并实际占有居住在涉案房屋多年，系涉案房屋真实权利人，出卖人再进行抵押，构成无权处分。

本案中，被告1 与被告2签订了抵押合同，亦办理了抵押登记，因此，是否善意是认定本案抵押权善意取得的关键。善意取得制度的初衷是为了维护交易安全，保护善意第三人利益。其适用有严格的前提和要件，既应当符合受让人善意、以合理价格转让、依法办理登记或交付这三个基本要件。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖，其核心要件是受让人在取得权利时必须是善意的。抵押权人应当知道出卖人无权处分的，可以认定为重大过失。因此，抵押权人应当知道而因自身原因未尽到相应审查义务的，应当承担不利的法律后果，将无法构成善意取得。