农村房屋买卖合同无效，一定要返还吗？

    一、案情简介：

    原告：皇甫XX

    被告：冯XX

    原告主张的事实和理由：

原告皇甫XX与被告冯XX于2016年11月19日签订了房屋买卖协议，因原告皇甫XX出售的房屋系农村集体土地上的房屋，而原告皇甫XX与被告冯XX并非同一农村集体经济组织的成员，依照土地管理法的相关规定，原告皇甫XX与被告冯XX之间的买卖合同无效，被告冯XX需返还房屋。

    请求判令：

    1.判决原、被告之间的房屋买卖合同无效；

    2.判决被告返还房屋；

    3.本案案件受理费由被告负担。

    二、法院裁判：

南京市江宁区人民法院审理此案后认为，案涉《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权人不得向本集体经济组织成员以外的人转让宅基地。本案中，案涉房屋为建在宅基地上的农村房屋，位于南京市江宁区作厂社区，而被告冯XX的户籍地不在作厂社区，因此原、被告之间就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》应属无效。对原告皇甫XX要求判决原、被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。

关于案涉房屋是否需要返还的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，因被告冯XX已足额支付购房款，并装修案涉房屋，至今已在案涉房屋中居住近四年，且被告冯XX在南京市没有其他住房，因此案涉房屋不宜返还给原告皇甫XX。对于原告皇甫XX要求被告冯XX返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。

判决如下：

1、原告皇甫XX与被告冯XX于2016年11月19日签订的《房屋买卖协议》无效；

2、驳回原告皇甫XX的其他诉讼请求。

    三、王律师评析：

   宅基地使用权是我国法律中较为特殊的一项不动产权利，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地等集体土地使用权具有强烈的社会保障性质，只能在本集体经济组织成员内部享有和流转，否则，合同将违反法律强制性规定而无效。但是，房屋买卖合同无效并不必然导致房屋返还，本案判决合同无效但不返还房屋实质上是维护了交易的稳定性，是一种“无效当有效处理”的裁判思路，值得注意。