房屋买卖违约金40万，为何判决赔偿176万？

一、案情简介

原告：刘XX

被告1：平XX

被告2：李X

原告主张的事实和理由：

其与被告平XX于2010年1月26日签订《房屋买卖合同》，约定平XX将其因征地拆迁所获得的建筑面积约120平方米，位于南京地铁土地储备用地江宁区汤山街道袁家边村征地拆迁红线范围内的安置房屋，以40万元的价格出售给其。其已向平XX交付全部购房款，但平XX在2016年4月26日接收案涉房屋后并未向其交付该房屋。其有权依据合同的约定行使解除权，并要求平XX退还购房款、支付房价款50%的违约金，但违约金数额与目前房屋价值增幅相差甚远，已无法弥补其实际损失，其有权要求平XX对其的房屋差价损失进行赔偿。平XX所负赔偿责任应属于夫妻共同债务。

请求判令：

1.解除其与被告平XX于2010年1月26日签订的房屋买卖合同；2.两被告返还其购房款40万元及相应的利息（自2010年1月27日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）；

3.两被告赔偿其房屋差价损失176万元（房屋面积120平方米×18000元/平方米－400000元），并自判决生效之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息至实际给付之日止。

二、法院裁判：

    南京市江宁区人民法院审理此案后认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告刘XX与被告平XX签订的房屋买卖合同，已经发生法律效力的民事判决确认为有效。因平XX对案涉房屋的处分未经全体共同共有人同意，造成合同无法继续履行，且在本案庭审中，平XX、李X均表示无法交付案涉房屋，平XX应承担相应的违约责任。现双方当事人均同意解除房屋买卖协议，本院予以准许。平XX应当返还刘XX支付的40万元，并应自平XX收到款项起，按中国人民银行同期贷款利率的标准向刘XX支付占有该资金期间的利息损失至实际给付之日止。双方在合同中约定了违约金的计算方式，但刘XX认为案涉房屋现在的每平方米的单价18000元，要求平智顺赔偿损失176万元。法律规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。经本院调查，案涉房屋现在的每平方米单价在2万元左右，现刘XX要求平XX按18000元/平方米的标准赔偿其房屋差价损失176万元，符合法律规定，本院予以支持。刘XX要求平XX承担该176万元自判决生效后的逾期利息，但法律规定，如当事人未按指定的期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，故本院对刘XX要求平智顺再承担逾期利息的诉讼请求，不予支持。李X表示其愿意与平XX共同承担返还购房款及违约责任，不违反法律规定，本院对刘XX要求李X承担相应责任的诉讼请求予以支持。 

判决如下：

1、解除原告刘XX与被告平XX于2010年1月26日签订的房屋买卖合同。

2、被告平XX、李X返还原告刘XX40万元，并支付相应的利息损失（以40万元为基数，自2010年1月27日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际给付之日止）。

3、被告平XX、李X赔偿原告刘XX损失176万元。

4、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。

三、王律师评析：

违约金责任与违约损害赔偿责任，均为违反合同的民事责任形式，且都具有补偿的性质，即违约金请求权与损害赔偿请求权之间的关系不是选择之债，而是不同权利请求权的选择性竞合关系。本案中，双方当事人之间虽然有关于逾期交房违约金条款的约定，但逾期交房违约所遭受的实际损失远高于约定的违约金数额，即违约金不足以填补违约所造成的损失，故原告刘XX有权自主选择主张损害赔偿请求权。