公租房回购权获得法院确认的典型判例

一、案情简介：

原告：张XX

被告1：周XX

被告2：南京XX物业管理有限公司

原告主张的事实和理由：

原告与陈XX系母子关系。自1996年12月31日起，其与陈XX及被告周XX以及案外人单XX、李XX等5户共同租住在江宁区房屋之中。其中，其与陈XX租住的面积为43.8平方米，周XX租住面积为50.3平方米。2007年6月11日，被告南京XX物业管理有限公司与周XX签订买卖协议，约定由周XX购买案涉房屋中的26.5平方米面积，同时约定，周XX购买的26.5平方米中7平方米为代陈XX购买，日后如果陈XX有能力购买，周XX将按原价归还于陈XX。2016年4月，陈XX因病去世。现其要求周XX返还代购面积，周XX拒绝返还，故诉至法院，

请求判令：确认其享有案涉房屋中7平方米面积的回购权。

二、法院裁判：

南京市江宁区人民法院审理此案后认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

陈XX系案涉房屋的原承租人，案涉房屋系公租房，陈XX也已经去世，原告张XX不能通过继承的方式成为案涉房屋的承租人，但张XX自1996年12月31日起即与陈XX在案涉房屋内共同居住，其作为与原承租人陈XX的共同居住人，属于共同承租人，享有共同权利。被告周XX与被告南京XX物业管理有限公司签订买卖协议，含约定代陈XX购买7平方米房屋的条款，实际是代陈XX、原告张XX购买房屋，当时并未得到陈XX、原告张XX授权，陈XX已去世，现原告张XX予以追认，故该协议条款对原告张XX发生法律效力，张XX享有回购案涉7平方米房屋的权利。被告周XX主张陈XX已放弃购房，未能举证证明，本院不予采信。关于被告南京XX物业管理有限公司辩称的本案已过诉讼时效，原告张XX无权主张的意见，因本案中张XX主张权利系基于公租房承租权而产生的物权，不应适用诉讼时效的规定，故对XX公司的相应辩称意见，本院不予采信。

判决如下：

原告张XX对被告周XX代购的位于南京市江宁区房屋中7平方米享有回购权。

 三、王律师评析：

 公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房并非归个人所有，而是由政府或公共机构所有。由于承租人对公有住房没有所有权，公租房不属于遗产的范围，承租人去世后，继承人不能直接继承公房，也不能直接继承公房的承租权。

虽然公有住房不能继承，但是符合一定条件时，可以申请变更承租人。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》规定，符合以下条件时，直管公房可以变更承租人：原承租人迁出本市或死亡,与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。