租赁合同纠纷：对方恶意欠租并强占物业，代理客户收回1000多方物业+追回约100万元+顺利追加股东为连带责任人

律师观点分析

律师观点分析

承租人恶意拖欠租金占有物业，承租人委托律师起诉取回1353.64平方米物业，追回约100万元费用，同时承租人股东未能举证证实公司财产独立于其个人的财产，故对承租人的债务承担连带清偿责任

案件基本情况

2015年9月21日，A公司（甲方）与B公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广州市××区××号首层（自编前座）、125号首层（自编后座）、125号夹层及129号首层（自编后座）出租给乙方作商场（仓库），建筑面积为1353.64平方米；租赁期限5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，自2016年10月1日至2017年9月30日每月租金135847元，自2017年10月1日至2018年9月30日每月租金141878元；租金按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方一次性足额支付本月租金，乙方须在本合同签订时向甲方支付相当于三个月租金总额的租赁保证金390309元、水电保证金1000元、及首月租金130103元；乙方对甲方正常的租赁物安全检查和维修应给予协助，因维修原因须临时搬迁的，应予配合，阻延甲方维修而使用甲方或第三方遭受损失的，乙方负责赔偿；乙方存在下列行为之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物，（5）拖欠租金或费用超过45天，或存在拖欠租金或费用行为累计超过两次（甲方书面同意的除外），甲方适用本条进行合同解除时，合同解除时间以甲方解除合同的通知到达乙方时为准；合同终止或解除后3日内，乙方应将租赁物移交给甲方并付清各项费用，乙方逾期腾退的，甲方有权自行收回租赁物，并清理乙方滞留在租赁物内的物品，费用由乙方承担；乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的5‰加收违约金，逾期五天仍未交纳租金、水电费或其他费用的，导致水、电供应停止的，所造成的损失均由乙方自行承担，逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同、收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还；合同终止或解除，乙方不在本合同约定期限内返还租赁物的，甲方有权以任何合理的方式自行收回租赁物，乙方不在本合同约定的期限内返还租赁物的，除应向甲方按本合同标准支付占用费外，还需按该占用费总额的100%向甲方支付违约金等。

后因B公司逾期未支付租金，A公司向B公司邮寄《催收租金、管理费和违约金的通知》，要求B公司支付从2017年3-5月的租金961851元及违约金等，后B公司拒不支付租金，并恶意占有物业。

后A公司向一审法院提起诉讼请求判令：

1.确认A公司与B公司之间的租赁合同关系已于2017年8月30日解除；

2.B公司向A公司支付从2017年3月1日起至2017年8月29日止的租金760627.68元及违约金（以每月所欠的租金为计算基数，分别从2017年3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日起，按每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止）；

3.B公司向A公司支付自2017年8月30日起至实际腾空返还房屋之日止的占有使用费（按照2016年广州市房屋租金参考价196元/月/平方米的标准计算）以及赔偿自2017年8月30日起至实际支付占有使用费之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；

4.B公司立即向A公司腾空并返还位于×××的租赁物，建筑面积共1353.64平方米；

5.B公司向A公司支付逾期返还租赁物的违约金（按占用期间内占有使用费总额的100%计算，从2017年8月30日起计至实际腾空返还物业之日止）；

6.B公司股东冯xx、黄xx对B公司的上述债务承担连带责任。

判决结果

一审判决：

一、确认A公司与B公司的房屋租赁合同关系已于2017年8月30日解除；

二、B公司、次承租人在本判决发生法律效力之日起30日内，将位于xxx建筑面积共1353.64平方米腾空交还给A公司；

三、B公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向A公司支付从2017年3月1日至2017年8月30日止的租金（按照租赁合同约定同期租金标准计算）并支付逾期支付该期间租金的违约金（从每月6日起，以当月所欠租金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清之日止）；

四、B公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向A公司支付从2017年8月31日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准计算），此后的房屋使用费，由B公司按照上述标准支付至交还房屋之日止；

五、B公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向A公司支付逾期支付从2017年8月31日至本判决发生法律效力之日止房屋使用费的违约金（从每月6日起，以当月所欠房屋使用费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际付清之日止）；

六、B公司股东黄xx对B公司所负的上述债务在97万元范围内承担补充赔偿责任；

律师观点

本案二审争议的焦点为：（一）B公司以涉案租赁物存在渗漏为由拒付租金是否合法有据，以及A公司解除双方租赁合同应否成立；（二）A公司主张股东黄xx、冯xx对B公司本案的债务承担连带清偿责任应否得到支持。

关于第一个焦点问题。B公司自2017年3月1日起未依约支付租金超过45天，已达到合同约定的A公司有权解除条件。现B公司以涉案租赁物存在渗漏水情况为由拒付租金，对此，从本案查明的事实看，涉案租赁物包括位于xxx建筑面积1353.64平方米，B公司承租后分租给各第三人使用。B公司提出渗漏面积达到80%，但未提交充分证据予以证明，故其应对此承担不利的法律后果。此外，本案B公司主张其自行维修产生维修费6000元，该数额与每月租金13万多元相比，显然不对等。因此，法院认为涉案房屋渗漏水问题与B公司拒付租金的违约程度不对等，不足以构成B公司拒付租金的理由，B公司构成违约，并支持A公司要求解除双方租赁合同的主张。

关于第二个焦点问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，B公司登记为有限责任公司（自然人独资），现黄xx为公司法定代表人及股东。黄xx未能举证证实公司财产独立于其个人的财产，故依据上述法律规定，黄xx应对B公司的债务承担连带清偿责任。