土地承包经营权合同纠纷，关于土地合同无效的纠纷

律师观点分析

北京某某有限公司与北京市顺义区某某村民委员会土地承包经营权合同纠纷一审民事判决书

（2022）京0113民初4425号

原告：北京某某有限公司

被告：北京市顺义区某某村民委员会

委托诉讼代理人：靳海波，北京陆源律师事务所律师。

原告北京某某有限公司（以下简称某某公司）与被告北京市顺义区某某村民委员会（以下简称某某村委会）土地承包经营权合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人黄晓丽，被告某某村委会的委托诉讼代理人靳海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

判决如下：

一、确认北京某某有限公司与北京市顺义区某某村民委员会于2006年6月3日签订的《土地租赁合同》无效；

二、北京市顺义区某某村民委员会退还北京某某有限公司剩余土地租赁费92375.28元，并支付利息（以92375.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算，自2020年11月1日起至本判决作出之日止），于本判决生效之日起七日内执行；

三、北京市顺义区某某村民委员会赔偿北京某某有限公司损失共计1206235.84元，于本判决生效之日起七日内执行；

四、驳回北京某某有限公司的其他诉讼请求。

案情与诉求

原告某某公司向本院提出诉讼请求：1．判决原被告2006年6月3日签订的《土地租赁合同》无效；2．被告向原告退还2020年11月1日至2029年6月30日的土地租赁费92375.36元；3．判决被告向原告支付土地租赁费利息90177.59元，（以92375.36元为基数，自2006年8月10日至2019年8月19日期间利率按照同期银行贷款利息标准计算，即6.39％／年；2019年8月20日至2021年1月20日期间利率按照LPR计算，以上暂计利息金额为90177.59元，最终数额以法院作出判决之日确定）；4．判决被告承担原告因合同无效导致的其他损失共计2001008.16元【原厂地上附着物折价款352000元，变压器（含设计费）164258.75元，房屋建筑等其他投资损失共计1484749.41元】，以上共计2183561.11元；5．判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：因被告招商引资计划，原被告于2006年6月3日签订《土地租赁合同》，约定被告将位于北京市顺义区某某的17亩土地租赁给原告，其中该合同第三条明确约定了“乙方在租赁期间可根据需要在租赁的土地上建立必要的生活生产用房和所需水电设施。由甲方负责办理相关手续，费用由乙方承担”。合同签订后，原告因案涉土地上的原有厂房、树木等支付地上物折价补偿费用352000元，之后平整土地，在其上投资兴建厂房、办公楼、仓库、车间等生产生活工作用房，也积极配合村委会工作积极缴纳土地税、房产税等费用。但在2020年8月19日，案涉土地所在的赵全营镇人民政府向原告送达了《限期拆除决定书》，认定原告的上述建筑属于违法建筑，并责令拆除，2020年10月，上述建筑被拆，原告无法继续经营，导致遭受严重的经济损失。2021年7月24日，原告通过赵全营镇人民政府政府信息公开答复方知涉案土地规划用途为一般农地区。综上，被告通过《土地租赁合同》将一般农地区的案涉土地出租给原告作为建设用地使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年）第四条、第六十三条关于对土地用途的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同应为无效，被告应对合同无效的法律后果承担相应的法律责任。为维护合法权益，原告现向法院提起诉讼，请依法判决，判如所请。

被告某某村委会答辩称，一、驳回被答辩人所有诉讼请求。二、本案诉讼费用由被答辩人负担。事实与理由：双方于2006年6月3日签订《土地租赁合同》，约定被告将位于北京市顺义区某某的17亩土地租赁给原告，合同并未明确说明土地规划用途为建设用地，被答辩人明知涉案土地并非建设用地仍签订上诉合同，说明被答辩人认可土地的其他规划用途，属于被答辩人自甘风险的商业行为，且被答辩人自签订合同后直至2020年10月一直处于经营状态，已经营14之久，要求答辩人赔偿其相关损失无据可依。涉诉合同第三条明确约定了“乙方在租赁期间可根据需要在租赁的土地上建立必要的生活生产用房和所需水电设施。由甲方负责办理相关手续，费用由乙方承担”以上提出的相关手续1、并没有明确体现是房屋建设手续。答辩人不是办理土地手续的主体，被答辩人是办理手续的主体，答辩人只能协助被答辩人办理相关手续。被答辩人并未提出和要求答辩人办理房屋建设手续。被答辩人在没有办理房屋建设手续的情况下，可以与答辩人协商解除合同，被答辩人未协商解除合同，私自建造厂房经营14年之久，因此造成的损失由被答辩人自己负担。故被答辩人以此条要求答辩人赔偿其损失无法可依。综上，被答辩人做为商业主体在明知土地规划用途的情况下，且从未提出办理任何土地手续，已经营14年之久，因为违建被拆除而要求答辩人赔偿的诉求无理无据，做为商业行为被答辩人应承担所有风险。以上答辩意见，恳请法庭在查清案件事实情况的基础上，予以采纳，从而维护答辩人合法正当的权益。

本院经审理认定事实如下：

2006年6月3日，出租方某某村委会作为甲方与乙方承租方某某公司签订《土地租赁合同》一份，合同中约定，甲方将某某村东原龚九东已租土地17亩租赁给乙方，租赁期限自2006年7月1日起至2029年6月30日止，共23年。土地租赁费245150元，该款在合同签订后一个月内付清，23年期满后顺延7年即至2036年6月30日止，租赁价双方面议。第三条、乙方在租赁期间可根据需要在租赁的土地上建立必须的生活生产用房和所需水电设施。由甲方办理相关手续，费用由乙方负担。甲方协助乙方办理生产经营（包括工商、税务、消防、治安等）的所需手续，费用由乙方负担。乙方须在当地纳税。第四条、甲方不得干涉乙方的合法经营，如甲方干涉乙方的合法经营，给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。第五条、乙方按同等条件优先录用甲方人员就业但必须服从乙方管理。第六条、合同期满后，乙方有优先续租权，如乙方不续租，不动产由双方协商议价由甲方或另包方付款给乙方。第七条、如因国家规划或征用土地，甲方退还土地租赁费用（征用后期费用），其他补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有。第八条、乙方行政上必须服从属地管理，生产经营权自主。第九条违约，甲方违约，须补偿乙方一些费用及损失，乙方违约甲方有权终止合同。

2006年8月10日，某某公司向某某村委会支付租赁费245150元。

2020年8月19日，北京市顺义区赵全营镇人民政府作出编号为（2020）第0015号限期拆除决定书一份，该决定书中载明经查某某公司在北京市顺义区某某委会东500米集体土地建设一层砖混、钢结构建筑物4处，二层砖混结构建筑物1处，经测量，该建筑物建筑面积约3300平方米。某某公司的上述行为违反了相关规定，所建建筑物属于违法建设。责令某某公司于2020年8月22日前自行拆除上述违法建设，恢复原地貌，并接受复查，逾期未拆除，本行政机关将依法组织拆除。

2020年8月22日，某某公司在一份《违法建设协助拆除申请书》上盖章确认，该申请书中载明，申请人在某某建设建筑物5处，经测量，该建筑物建筑面积约3300平方米。申请人虽然愿意自行以拆除，但是，由于申请人经济状况十分窘迫，无法组织拆除施工。为了及时完成违法建设的拆除工作，为了表达申请人愿意拆除违法建设的态度，特提出协助拆除违法建设，免于承担拆除费用申请，请予以批准。申请人郑重承诺如下：1．申请人系上述违法建设的建设者、管理者。上述违法建设无其他权利人。因拆除上述违法建设，有任何第三方对违法建设主张权利，由申请人自行处理并承担相关责任，与组织实施拆除的相关单位无关。2．申请人在组织、实施上述建设过程中没有经过有关部门审批，也没有取得规划许可或者其他审批文件。3．申请人自愿放弃拆除后的建筑材料及残值。

诉讼中，某某公司称在承包涉诉土地时，涉诉土地上有部分地上物，某某公司为此支付了地上物折价补偿款35.2万元，并提交凭证等予以佐证。

诉讼中，某某村委会称认可收到了35.2万元。

诉讼中，某某公司称其承包涉诉土地后对涉诉土地进行了投资建设，其中变压器及设计费共计164258.75元、房屋建筑等其他投资损失共计为1484749.41元，并提交卫星影像图、付款凭证、厂房照片、拆除后照片等予以佐证。

诉讼中，某某村委会称对于某某公司提交的卫星影像图、厂房照片、拆除后照片的真实性认可，但不认可其证明目的；对于某某公司提供的付款凭证的真实性由法院核实。对于某某公司的损失不申请鉴定，且已经拆除也无法进行鉴定。且拆除行为是合法的，某某公司已经默认违法建筑的行为。

另，查明涉诉土地2006年至2020年土地利用总体规划为一般农地区。

上述事实，有当事人提交的证据及本案的庭审笔录等在案佐证。

本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款之规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。同时，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

本案中，涉诉土地为一般农地区，而涉诉合同中明确约定“乙方在租赁期间可根据需要在租赁的土地上建立必须的生活生产用房和所需水电设施。”该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，改变了土地的用途，合同应属无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

对于某某公司要求某某村委会返还剩余土地租赁费并支付剩余土地租赁费利息的诉讼请求，现涉诉合同无效，且涉诉场院已经被拆除，故本院对其该项诉讼请求予以支持。某某公司对于剩余土地租赁费的计算有误，本院予以调整。另结合土地占用时间，本院对于利息的起算时间酌情予以调整。

对于某某公司要求某某村委会承担损失的诉讼请求，本院认为，某某公司与某某村委会在签订合同之时，均应当负有核查涉诉土地利用规划的注意义务，故双方均存在过错。某某村委会作为发包方，对于涉诉土地因规划用地性质导致不能按照约定的用途使用应承担更大的责任，故某某村委会应当承担主要责任，某某公司应当承担次要责任。对于某某公司的损失数额，本院结合原地上附着物再利用情况、变压器支出情况、建筑物面积、房屋状况、约定使用期限、理论使用年限等情况酌情确定为1723194.06元，对于该部分损失，本院酌定某某村委会承担70％的责任，某某公司承担30％责任。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款之规定，判决如下：

一、确认北京某某有限公司与北京市顺义区某某村民委员会于2006年6月3日签订的《土地租赁合同》无效；

二、北京市顺义区某某村民委员会退还北京某某有限公司剩余土地租赁费92375.28元，并支付利息（以92375.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算，自2020年11月1日起至本判决作出之日止），于本判决生效之日起七日内执行；

三、北京市顺义区某某村民委员会赔偿北京某某有限公司损失共计1206235.84元，于本判决生效之日起七日内执行；

四、驳回北京某某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12134元，由原告北京某某有限公司负担3640元（已交纳），由被告北京市顺义区某某村民委员会负担8494元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。