万**、浙江**物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审

律师观点分析

上诉人（原审被告）万**，女，19**年**月**日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市**区。

委托代理人朱**，女，1959年3月XX日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市**区,系居民。

被上诉人（原审原告）浙江金帝物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区金色钱塘小区**。

法定代表人钱**，执行董事。

委托代理人童**、张文娟，浙江光梁律师事务所律师。

上诉人万**因与被上诉人浙江金帝物业服务有限公司（以下简称金帝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初12183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审判决认定事实如下：万**系杭州市萧山区**街道**家园**幢**单元**室业主，房屋建筑面积为112.68平方米。2009年3月26日，金帝物业公司和万**签订前期物业服务协议一份，约定金帝物业公司为案涉小区提供物业服务，合同约定小高层、高层公寓的物业管理费按建筑面积1.10元每月每平方米收取，万**至今未向金帝物业公司缴纳2016年1月1日至2016年6月30日止的物业管理费744元及2015年7月1日至2016年6月30日止的能耗费131元。金帝物业公司经书面催缴未果，于2018年6月诉至原审法院，请求判令：万**支付金帝物业公司物业管理费744元，能耗费131元，合计875元。

原审法院判决:一、万**于判决生效之日起十日内支付浙江金帝物业服务有限公司物业管理费744元。二、驳回浙江金帝物业服务有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由万**负担21元，由浙江金帝物业服务有限公司负担4元。浙江金帝物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；万**于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。

宣判后，万**不服，向本院提起上诉称：一、2009年3月26日，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，协议约定被上诉人有义务对共用设备、绿化等项目进行维护管理，上诉人履行支付物业费义务。但被上诉人长期不履行其义务致使小区存在垃圾、绿化、安全防范、停车交通、消防等问题，直到2018年6月30日，被上诉人仍未履行义务。现在入驻金色钱塘小区的新物业公司与被上诉人的交接验收资料中也明确阐述了小区存在着大量遗留问题，可证明被上诉人在服务期间的不作为导致小区存在严重安全隐患。《前期物业服务协议》第三条中的第八点规定，“业主和物业使用人对甲方（金帝物业公司）的满意率达到95%以上”。但实际上，被上诉人从未开展过服务满意率调查。二、被上诉人在一审中仅提供了前期物业服务协议等资料，协议仅代表双方有协议关系，并不能证明被上诉人为小区提供了物业服务，被上诉人应提供已按协议履行所有服务的证据。上诉人从未收到被上诉人提供的对案涉物业欠费进行书面催缴的资料，快递邮寄凭证上没有签收人签字，查询该快递官网后并无任何物流信息，被上诉人一审提供的催缴资料的证明效力以及是否还在诉讼时效内也有待重新认定。原审法院不认可上诉人一审提交的照片证据的三性，但上诉人一审中表示过可以提供原件，另上诉人也能提供原始拍摄照片的设备，可以显示照片拍摄的时间和地点。对于一审中上诉人提交的《关于金色钱塘小区亟待解决的工程遗留问题汇报》，上诉人一审中表示可提供原件，但一审未准许且默认上诉人有原件，并要求被上诉人提供其他证据予以补充，但是原审判决中并没有体现补充的证据，也未给予上诉人补充申辩的机会，故原审判决在程序上存在问题。三、原审判决未能考虑案件的社会影响，在被上诉人未能提供实质性物业服务证据的情况下要求上诉人全额支付物业费，有失公平。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人金帝物业公司答辩称：一、被上诉人与上诉人之间签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。自上诉人入驻小区以来，被上诉人依约为其提供物业服务，而上诉人未按约定交纳物业管理费系违约行为，应当按约交纳物业管理费。对于上诉人提到的新物业公司与被上诉人的交接验收资料，被上诉人不知情。新物业公司单方面出具《金色钱塘物业项目查验报告》的行为侵犯了被上诉人的合法权益，证明效力极低。被上诉人一直在进行满意度调查直至业主委员会成立。虽然在双方协议中提到被上诉人需进行满意度调查，但这不是被上诉人的主要义务，即便被上诉人没有进行，也不能证明被上诉人没有提供物业服务，上诉人更不能因此拒交物业费。二、物业服务企业履行义务的长期性、琐碎性和复杂性等特点，以及服务质量很难量化等原因，导致被上诉人要想举证证明其全面适当地履行了全部合同义务是非常困难的，故由上诉人承担被上诉人提供物业服务质量瑕疵问题的举证责任较为容易和公平合理。被上诉人一审中提供的《关于要求支付物业服务费的律师函》及物流信息证据是经过上诉人当庭质证并经原审法院向上诉人当庭核实的，上诉人在一审时认可并承认收到过上述律师函。三、原审法庭调查依法进行，在庭审结束后法庭给予上诉人与被上诉人四个工作日时间补充证据，上诉人没有在规定的时间内提供证据原件，系其放弃自身权利。即便被上诉人没有提供补充证据，也是被上诉人的权利，并不会影响原审判决的公正性。一审中双方提交的证据系经过双方质证且原审法院对证据的证明效力进行了审查认定，原审审判程序合法。四、根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条，上诉人应先履行交纳物业费的义务，被上诉人是享有先履行抗辩权的一方。交纳物业管理费系业主履行物业合同的主要义务，也是物业服务企业生存和发展的前提和基础，只有在小区业主足额交纳物业服务费后，物业服务企业才能按约提供物业服务。综上，被上诉人已依约提供了物业服务，且在诉讼时效期间内，原审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

上诉人万**在二审期间向本院提交以下证据材料：1、加盖杭州萧山区北干街道金色钱塘家园第二届业主委员会公章的“《<金色钱塘>物业项目查验报告》复印件一份，拟证明被上诉人提供的物业服务不符合合同约定。2、百世汇通物流详情的手机截图打印件一份，系在2018年本案一审开庭后查询，拟证明被上诉人提供的律师催缴函的寄送情况。

被上诉人金帝物业公司在二审期间向本院提交以下证据材料：业主满意度调查表一份，拟证明被上诉人有开展满意度调查、并获得业主认可的事实。

对被上诉人金帝物业公司二审提交的证据材料，上诉人万**认为：对真实性有异议，不能确定调查表上记载的户主是否确实住在涉案小区，需要对签字户主的身份证复印件进行核对后方可证实。对被上诉人金帝物业公司提交的证据，本院对其真实性无法确定，故不予认可。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订前期物业服务协议系出自双方真实意思表示，该协议合法有效，双方均应受其约束。被上诉人作为物业服务公司为涉案小区提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当依约交纳物业管理费。现上诉人提出被上诉人长期不履行其义务致使小区存在严重安全隐患等问题，鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，上诉人若对物业服务质量存有异议，可以通过其他合理途径维护自身权益，但不应据此拒绝交纳物业管理费，原审法院判决上诉人支付拖欠的物业管理费并无不当，本院予以维持。对于上诉人提出其从未收到被上诉人提供的相关物业费催缴律师函，一审中上诉人已表示对被上诉人提交的律师函及邮寄信息无异议，现二审中又予以否认，前后表述存在矛盾。二审法庭调查中，上诉人提交了物流详情的手机截图欲证明在本案一审开庭后已无法查询到相关物流信息，被上诉人提出上诉人声称的查询时间已超过物流信息记录保留期间，故上诉人目前查不到相关物流信息系正常现象，被上诉人该辩称具有一定合理性，且上诉人亦明确认可律师函邮寄面单上的电话和地址是其联系方式，也无法就其主张提出其他有效证据，故本院对上诉人该主张不予采信。综上，上诉人万**的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序未有不当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由万**负担。

本判决为终审判决。