朱**、浙江**物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审

律师观点分析

上诉人（原审被告）朱**，女，1959年3月20日出生，汉族，住杭州市**区。

        被上诉人（原审原告）浙江**物业服务有限公司，住所地杭州市**区金色钱塘小区**至**号。

        法定代表人钱**，执行董事。

        委托代理人童**、张文娟，浙江光梁律师事务所律师。

        上诉人朱**因与被上诉人浙江**物业服务有限公司（以下简称金帝物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初12434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

        原审法院认定，朱**系浙江省杭州市萧山区**街道**家园**幢**单元**室业主，房屋建筑面积为128.68平方米。2008年10月17日，金帝物业、朱**签订前期物业服务协议一份，约定金帝物业为案涉小区提供物业服务，合同约定小高层、高层公寓的物业管理费按建筑面积1.10元每月每平方米收取，朱**至今未向金帝物业缴纳2016年1月1日至2016年6月30日止的物业管理费849元。后经书面催缴未果，故金帝物业诉请判令：朱**支付金帝物业物业管理费849元，能耗费158元，合计1007元。

        原审法院认为，金帝物业、朱**之间签订的前期物业服务协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。金帝物业已按约为案涉小区提供了物业服务，朱**未按约交纳物业管理费，应承担相应的民事责任。金帝物业要求朱**支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。因金帝物业未提供能耗费收费依据，故金帝物业要求朱**支付能耗费的诉请不予支持。朱**辩称房屋渗漏及维修问题，其提出系在房屋保修期间，故系其与开发商之间的纠纷，与案涉物业欠费纠纷并无关联性，若有侵权问题，可另行处理，该辩称不予采信。朱**另辩称金帝物业提供的物业服务不到位，但案涉小区部分业主拒缴物业费与物业建设基础情况、物业服务收费标准、金帝物业提供的物业服务水准都存在一定的矛盾关联，并不能仅归咎于物业公司一方。小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务的义务并根据业主的合理要求不断改善物业服务水平，业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业管理服务、共同维护小区和谐秩序的义务。物业服务的对象系小区全体业主，具有涉众性、同质化的特点，个别业主不交纳物业费会影响物业公司的正常经营活动及物业服务质量，同时也影响到其他已交纳物业费业主利益。若业主对物业服务不满意，可以通过投诉、组建小区业主委员会另聘物业企业、提起相应的诉讼等方式维护权益，故朱**该辩称原审法院亦不予采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第(五)项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决:一、朱**于判决生效之日起十日内支付浙江金帝物业服务有限公司物业管理费849元。二、驳回浙江金帝物业服务有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱**负担21元，由浙江金帝物业服务有限公司负担4元。浙江金帝物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；朱**于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。

        宣判后，朱**不服该判决，提出上诉称：一、被上诉人未按《前期物业服务协议》第二条物业服务（八.消防管理1、内容①公共区域消防设施设备和易燃物品的管理；②消防监控。2、责任期①消防器材无缺少、不失效。)内容尽责服务。由于被上诉人自接管金色钱塘小区以来，没有对物业公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮服务与管理，而是采用把损坏的灯座、灯箱、果壳箱等这些可拆卸设施，拆卸后运走，无新的投放。直到2018年6月30日，被上诉人仍未履行义务，在新物业(中奥物业)入住金色钱塘小区，与被上诉人的交接验收资料中，显示存在了大量遗留问题，绿化、卫生、交通秩序等，这还只是影响了小区的生活品质，更为严重的是，由于被上诉人长期对公共设施(特别是消防、监控)缺乏管理、维修及更新，导致消防栓缺少枪头85个、消防栓缺水带77个、消防栓玻璃93个、整个消防项目无正常使用的灭火器及消防监控处于瘫痪等问题(详见物业项目查验报告)，都可证明被上诉人在服务期间的不作为，导致小区存在严重的安全隐患，严重危害了小区业主的生命安全，应承担相应的违约责任。上诉人举证了被上诉人任期内不作为，且要求被上诉人出具相关的物业维修、更新费用等票据，但一审法院以因双方之间签订的《前期物业服务协议》为由，漠视小区广大业主生命，在被上诉人未出具相关物业维修、更新费用等票据的情况下，仍判决上诉人全额支付给被上诉人物业费，违反了法律的公平原则以及诚实信用原则。二、被上诉人在任期内，未履行《前期物业服务协议》第三条物业服务质量(七.房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，业主报修及时率达100%、维修质量合格率达到95%以上)的责任。房屋的屋顶及外墙属于公用部位，上诉人自2013年因屋顶及外墙渗漏，报被上诉人要求修复。被上诉人一直没报或只报不修，导致上诉人室内漏水，严重影响了上诉人日常生活起居，至今，造成上诉人因修漏产生的经济损失3489元。由于被上诉人未按《前期物业服务协议》约定尽责，应承担相应的违约责任。综上，请求撤销一审判决，判令被上诉人出具任期内物业维修、更新费用的票据(特别是消防、监控、园区护栏维护)，改判被上诉人支付由于未尽到及时报修义务，造成上诉人经济损失3489元。

        上诉人朱**二审中提交如下证据：

        1、《关于金色钱塘小区亟待解决的工程遗留问题汇报》1份，在一审提交的基础上，现补充加盖了业委会的公章。欲证明物业公司存在消防、监控等工程遗留问题；2、《金色钱塘物业项目查验报告》1份，欲证明小区消防、监控等问题是实际存在的；3、小区照片1组，证明金帝物业对小区公共设施的日常维护不到位；4、朱**车位服务费发票1份，欲证明金帝物业多收半年的车位服务费；5、保洁费收条1份，欲证明因为金帝物业的不作为，导致朱**自行找了保洁员，额外产生了保洁费用；6、2015年1-12月份全年交付物业能耗费的发票和收据1份，欲证明朱**以前也都是全年交付物业费和能耗费的。

        被上诉人金帝物业未提供新的证据。对上诉人朱**提供的证据，金帝物业质证意见：证据1，应由三方确认，之前出具的是中奥物业，现在即使加盖了业委会的公章，也未经金帝物业的确认。金帝物业是2016年7月1日撤场的，而该份证据出具时间未2016年8月份，自2016年7月1日金帝物业撤出后，不排除期间因为自然原因等导致外墙脱落，无法证明是因为金帝物业不作为所导致的。证据2，三性均有异议。该份证据制作主体及形成过程均不明确，所附图片模糊不清，无法证明图片反映的情况是否真实，也无法证明图片中的对象是金帝物业提供服务的小区。从内容上看，该份证据提到的所有问题，都是由于设计单位施工单位及其他第三方单位引起。如果需要维修更新改造，应当使用专项维修资金，而专项维修资金的筹集、使用、管理均由业主委员会负责。因此金帝物业无权限亦无义务对该份证据所列出的问题进行维修。从利害关系上看，是属于新旧物业的交接资料，但金帝物业却完全不知情，新旧物业之间属于同地区同行业的竞争关系仅有单方面的陈述，却没有金帝物业的确认，对此不予认可。证据3，三性均不予认可，照片的拍摄时间、地点不明确，无法反映拍摄的就是案涉小区，与本案无关。证据4，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该份证据只能证明朱**缴纳了2016年1-12月份的车位服务费，但是无法证明其已经缴纳了物业管理服务费。证据5，三性均有异议，无法证明是金帝物业没有依约提供物业服务所导致。证据6，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明朱**已经缴纳了物业费。

        本院经审核，对上诉人朱**二审提供的证据的形式真实性予以确认，其证明力不予采信。

        本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。

       综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

        驳回上诉，维持原判。

        二审案件受理费50元，由朱**负担。

本判决为终审判决。