孙青律师
离婚协议约定"房归一方、贷由一方扛"，共同债务认定与房产处置如何衔接？上海法院：未经债权人同意，债务转移不生效
一、基本案情
郑某某与林某某原系夫妻，2018年9月登记结婚。2019年3月，二人共同购买位于上海市金山区朱泾镇某小区的商品房一套，建筑面积96平方米，房屋登记在郑某某、林某某二人名下。2019年5月，郑某某与某银行股份有限公司上海金山支行签订《个人房屋抵押贷款合同》，借款105万元，借款期限三十年，以涉案房屋设定抵押并办理抵押登记；林某某在合同共有人处签字确认，并另行签署《共同还款承诺书》，明确认可该合同项下债务为夫妻共同债务，同意与郑某某共同承担还款责任。此后，二人按月归还贷款本息。2023年4月，郑某某与林某某在上海市金山区民政局协议离婚，离婚协议约定：婚生子由林某某抚养，郑某某每月支付抚养费；涉案房屋归林某某所有，剩余贷款本息由林某某负责偿还。离婚后，涉案房屋未办理过户登记，仍登记在郑某某、林某某二人名下，抵押权人仍为银行。
2023年8月起，林某某因经济困难未再按期归还贷款，银行多次通过电话、函件催收。郑某某以离婚协议约定贷款由林某某偿还为由拒绝还款，林某某表示无力一次性清偿。2023年12月，银行向上海市金山区人民法院提起诉讼，请求：一、判令郑某某、林某某共同归还贷款本金、利息及逾期利息；二、如郑某某、林某某未按期履行付款义务，银行有权以涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；三、诉讼费用由郑某某、林某某负担。郑某某辩称，其与林某某离婚时已约定房屋归林某某所有、贷款由林某某偿还，其不再是贷款的实际偿还义务人，银行应向林某某主张权利。林某某辩称，其愿意继续还款，但主张离婚协议已对债务作出分割，其仅在房屋价值范围内承担责任。
二、争议焦点
本案的争议焦点有三：一是案涉贷款是否属于郑某某与林某某的夫妻共同债务，林某某在贷款合同共有人处签字并出具共同还款承诺，是否符合民法典第一千零六十四条关于夫妻共同债务的认定标准；二是离婚协议约定房屋归林某某所有、剩余贷款由林某某偿还，是否属于债务转移，未经债权人银行同意能否对银行发生效力；三是离婚协议对房产的分割与银行抵押权的行使、夫妻共同债务的清偿之间应当如何衔接，郑某某是否仍应承担共同还款责任，银行能否通过处置抵押房产实现债权，离婚双方内部的责任分担又应如何处理。
三、证据梳理
银行提交的主要证据包括：一、《个人房屋抵押贷款合同》及放款凭证，证明2019年5月郑某某向银行借款105万元、银行依约发放贷款的事实；二、贷款合同共有人签字页及《共同还款承诺书》，证明林某某签字确认案涉债务为夫妻共同债务并同意共同承担还款责任；三、不动产权证书及不动产登记簿，证明涉案房屋登记在郑某某、林某某二人名下，并已办理抵押登记，抵押权人为银行；四、还款流水及逾期记录，证明贷款自2023年8月起逾期，尚欠本金、利息及逾期利息金额明确；五、催收函件、电子邮件及通话记录，证明银行已按约履行催收义务，郑某某、林某某仍未清偿。
郑某某提交离婚协议及离婚证，证明双方已协议离婚并约定房屋归林某某所有、贷款由林某某偿还，主张其无需再承担还款责任；林某某提交离婚协议，主张债务已由协议分割，其仅在房屋价值范围内承担责任。法院经审查认为，贷款合同、共同还款承诺书、抵押登记材料等证据来源合法、内容真实，与待证事实具有关联性，均予采信；离婚协议虽系双方真实意思表示，但属于夫妻之间的内部约定，未经债权人银行同意，不能对抗银行，故不能免除郑某某、林某某对银行的还款责任；郑某某、林某某关于内部约定免除对外责任的抗辩缺乏法律依据，证明力不足，不予采信。房屋未过户、抵押未涂销的事实，亦说明离婚协议对房产的分割尚未完成物权层面的变更，不影响银行抵押权的存续与行使。
四、代理思路与代理意见
孙青律师团队作为银行的代理人，第一层主张为夫妻共同债务的认定。代理人指出，案涉贷款合同系郑某某与银行之间的真实意思表示，合法有效；林某某在贷款合同共有人处签字，并在《共同还款承诺书》中明确认可该债务为夫妻共同债务、同意共同承担还款责任，属于夫妻双方共同意思表示所负的债务，完全符合民法典第一千零六十四条第一款规定的共签共债情形；同时，涉案房屋系二人婚后共同购买，登记在二人名下，贷款用于支付购房款，属于为家庭日常生活及共同生活所负的债务。因此，无论从形式还是实质看，案涉贷款均构成夫妻共同债务，郑某某、林某某应当共同清偿，二人内部离婚协议不能改变其对银行的对外责任。
第二层主张为债务转移须经债权人同意。代理人认为，离婚协议约定房屋归林某某所有、剩余贷款由林某某偿还，实质是将夫妻共同债务转移给林某某一人承担，属于债务转移；依据民法典第五百五十一条，债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，本案中银行从未同意该债务转移安排，故该约定对银行不发生效力，郑某某仍应对银行承担还款责任。第三层主张涉及房产处置衔接，代理人认为，涉案房屋已办理抵押登记，银行享有抵押权；依据民法典第四百一十条，郑某某、林某某逾期不履行债务时，银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。房屋虽在离婚协议中约定归林某某所有，但未办理过户且抵押权未消灭，不影响银行行使抵押权，处置价款优先清偿银行贷款后，如有剩余可由郑某某、林某某另行处理。
五、裁判结果
上海市金山区人民法院经审理认为，案涉贷款合同系各方真实意思表示，合法有效；林某某在合同共有人处签字并出具共同还款承诺，明确认可案涉债务为夫妻共同债务，应当与郑某某共同承担还款责任，郑某某未按约还款，构成违约；离婚协议关于房屋归林某某所有、贷款由林某某偿还的约定，实质是将夫妻共同债务转移给一方，属于债务转移，未经债权人银行同意，对银行不产生效力，银行仍有权要求郑某某、林某某承担还款责任；涉案房屋已办理抵押登记，银行依法享有抵押权。法院判决：一、郑某某、林某某于判决生效之日起十日内归还银行贷款本金、利息及逾期利息；二、如郑某某、林某某未按期履行上述付款义务，银行有权以涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；三、案件受理费由郑某某、林某某负担。判决后双方均未上诉，判决已发生法律效力。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案是离婚财产分割与夫妻共同债务认定衔接的典型样本，其核心裁判逻辑可以概括为内外有别：离婚协议对房产与债务的分割属于夫妻内部的约定，只在夫妻之间产生效力；对外而言，债务是否属于夫妻共同债务，仍须依照民法典第一千零六十四条的标准进行认定，债务的转移则须经债权人同意，否则对债权人不发生效力。本案银行正是因为留存了共有人签字与共同还款承诺，才使共同债务的认定具有坚实的证据基础，这一证据前置的做法值得金融机构参考。一句话启示：离婚协议约定债务归谁只能约束夫妻双方，不能对抗不知情、未同意的债权人；先认定共同债务、再谈房产分割与清偿责任，是处理此类纠纷的正确顺序。
孙青律师提醒，实务中有几点需要特别注意：一是共同债务的认定重在共签与用途，一方事后追认、共同签字，或者贷款用于购房等家庭共同生活的，通常认定为夫妻共同债务，离婚时不能通过协议一笔勾销；二是债务转移必须取得债权人明确同意，仅凭离婚协议约定不能免除另一方的对外还款责任，一方事后代偿全部债务的，可以依据民法典第一千零八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十五条向另一方追偿；三是涉及抵押房产的，离婚分割不等于解除抵押，未还清贷款前办理过户往往需要银行同意，双方应当在离婚时一并考虑贷款清偿方案或与银行协商变更借款人，避免遗留执行隐患。
孙青律师进一步建议，对金融机构而言，办理按揭贷款时应规范共有人签字与共同还款承诺的签署流程，贷后关注借款人婚姻状况变化与还款异常，及时通过诉讼主张权利并行使抵押权；对离婚当事人而言，分割共同房产前应主动梳理贷款余额、还款主体与违约责任，与银行协商提前还款或变更借款主体，切忌以离婚协议一刀切处理债务；对债权实现而言，离婚后的房产处置应以抵押登记、查封顺序等法定顺位为准，处置价款优先清偿担保债权，剩余部分再在夫妻之间分配。上海君澜律师事务所孙青律师团队长期处理婚姻家事与金融借款交叉领域的纠纷，对房产分割加共同债务的组合案件有系统的应对方案，欢迎读者就相关问题来电咨询。
七、关联法条
1.【《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条（夫妻共同债务）：夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。】
2.【《中华人民共和国民法典》第一千零八十九条（离婚时共同债务清偿）：离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。】
3.【《中华人民共和国民法典》第五百五十一条（债务转移）：债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。】
4.【《中华人民共和国民法典》第五百一十八条（连带债务）：债务人为二人以上，债权人可以请求部分或者全部债务人履行全部债务的，为连带债务。连带债权或者连带债务，由法律规定或者当事人约定。】
5.【《中华人民共和国民法典》第四百一十条（抵押权实现）：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。】
6.【《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十五条（离婚协议不阻却债权人主张）：当事人的离婚协议或者人民法院生效判决、裁定、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就夫妻共同债务承担清偿责任后，主张由另一方按照离婚协议或者人民法院的法律文书承担相应债务的，人民法院应予支持。】
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。