孙青律师
老人患传染病在家中病逝，房子算不算"凶宅"？——病亡与"凶宅"的法律边界案例评析
一、基本案情
2015年7月，安徽省合肥市肥西县某小区，七旬老人温某某在儿子郑某某名下住宅内病逝。温某某生前患有慢性乙型肝炎，后合并肝硬化并处于失代偿期，长期卧床休养，最终因疾病自然进展离世，去世地点即郑某某名下一套建筑面积约一百一十平方米的三居室住宅，家人随后在屋内设灵堂办理后事。2023年10月2日，购房人沈某某经某房产中介公司居间介绍，与郑某某签订《房屋买卖合同》，约定以104万元购买上述房屋。合同特别条款载明："房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。"签约当日，沈某某支付定金及部分房款，2024年3月8日双方办理房屋过户登记并完成交房，沈某某随后支付完毕全部购房款。
2024年5月，沈某某与邻居闲聊时得知，温某某曾于2015年在屋内病逝并设过灵堂，且其生前患有乙型肝炎等传染病，随即以郑某某隐瞒"凶宅"事实、影响其居住心理感受为由要求退房，遭郑某某拒绝。2024年7月，沈某某诉至法院，请求：一、撤销双方签订的《房屋买卖合同》；二、判令郑某某返还购房款104万元及利息；三、判令郑某某赔偿其为看房、过户支出的费用及精神损害抚慰金2万元；四、诉讼费用由郑某某负担。郑某某辩称，其母系因病自然离世，属于正常死亡，案涉房屋并非"凶宅"；合同特别条款仅针对非正常死亡事件，未包含病亡情形；沈某某签约时未询问房屋病史，卖方并无主动告知义务；房屋已经彻底清洁消毒，能够正常居住使用，请求驳回沈某某的全部诉讼请求。
二、争议焦点
本案的争议焦点主要有三：一是"凶宅"的司法认定应当采用何种客观标准，房屋内发生病亡、传染病死亡等特殊病因死亡，是否属于"非正常死亡"从而落入"凶宅"范畴；二是出卖人对房屋内发生的自然病亡事实是否负有主动披露义务，买方未询问、合同未特别约定时，卖方未告知该事实是否构成隐瞒或欺诈；三是买方以居住心理感受受影响、担心传染风险为由请求撤销合同，属于法律应予保护的意思表示瑕疵，抑或仅为个人主观忌讳、不产生撤销权。此外，合同特别条款"没有发生过非正常死亡事件"应如何解释，是否当然覆盖病亡情形，也直接影响本案的处理结果。
三、证据梳理
沈某某提交的主要证据包括：一是《房屋买卖合同》及特别条款，证明双方约定房屋内无"非正常死亡事件"；二是购房款支付凭证、契税发票及过户登记材料，证明其已支付全部价款并完成交易；三是邻居及物业工作人员的证人证言，证明温某某于2015年在屋内病逝并设过灵堂、生前患过乙型肝炎等传染病；四是其与郑某某、中介沟通的微信聊天记录与通话录音，证明其得知上述事实的时间及郑某某拒绝退房的过程；五是其门诊就诊记录，证明其因担忧房屋卫生状况出现失眠等身体不适。郑某某提交的证据包括：房屋产权登记材料、医院出具的温某某死亡医学证明及殡葬火化记录，证明其母系疾病自然死亡，不属于非正常死亡；房屋清洁消毒及更换部分生活设施的费用凭证，证明其已对房屋进行处理，房屋现状不影响正常居住。
证据分析上看，医院死亡医学证明、殡葬记录属于权威的原始证据，直接指向温某某系因病死亡、死亡原因系疾病自然演进，是认定"病亡不等于非正常死亡"这一核心事实的关键证据；证人证言与通话录音则能印证沈某某系事后才得知相关情况。双方证据的薄弱点各有侧重：沈某某难以举证证明"传染病死亡属于合同所称非正常死亡"，亦未就"乙肝病毒残留是否影响房屋安全居住"申请专业检测，其心理不适主要源于主观忌讳；郑某某虽以合同特别条款抗辩，但该条款确未明确将"病亡"排除在披露范围之外，若买方在合同中要求卖方承诺"未发生过任何人员死亡（含病亡）"，卖方将难以推脱。总体而言，本案证据对抗的核心不在于死亡事实是否存在，而在于该事实的法律定性。
四、代理思路与代理意见
本案由上海君澜律师事务所孙青律师团队代理出卖人郑某某应诉，代理思路分三层递进。第一层，主张"凶宅"认定以"非正常死亡"为客观标准，病亡不构成"凶宅"。孙青律师认为，法律上并无"凶宅"这一概念，司法实践通常以房屋内是否发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件作为客观判断标准；温某某系乙型肝炎合并肝硬化晚期自然病逝，属于生命规律的自然呈现，不属于非正常死亡，案涉房屋因此不构成法律意义上的"凶宅"，更不构成质量瑕疵或权利瑕疵，不影响房屋的正常使用价值。第二层，主张卖方对自然病亡事实不负主动披露义务。孙青律师认为，诚实信用原则要求卖方如实披露的是足以影响缔约意思的重大信息，自然病亡既不构成重大瑕疵，亦不属于必须主动告知的事项；沈某某签约时未就房屋病史发问，合同亦无相应约定，郑某某未主动披露不构成隐瞒，更不构成《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定的欺诈，亦不存在违反第五百零九条所规定附随义务的情形。
第三层，备位主张买方心理感受不属于法律保护的撤销事由。孙青律师团队进一步指出，即便沈某某确因忌讳产生心理不适，该不适属于个体主观感受范畴，法律并不保护因人而异的忌讳心理，更不能以主观感受否定合同效力；合同特别条款已将披露范围限定为"非正常死亡事件"，沈某某作为完全民事行为能力人，应当知悉病亡与自杀、他杀等情形的区别，其未能举证证明郑某某存在故意隐瞒或者提供虚假情况的行为，故撤销合同缺乏事实与法律依据。程序层面，孙青律师团队建议郑某某提交医院死亡医学证明、殡葬火化记录等原始证据固定"病亡"事实，并针对买方"心理障碍"主张及时申请法院明确举证责任，即应由沈某某证明房屋存在法律上的瑕疵或危害，而非仅凭主观忌讳主张权利。
五、裁判结果
法院经审理认为，"凶宅"并非法律概念，司法实践中通常指房屋内发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋；温某某系因疾病自然进展于屋内病逝，属于生命规律的自然呈现，不属于非正常死亡，案涉房屋不构成"凶宅"。关于披露义务，法院认为自然病亡不属于影响房屋交易决策的重大瑕疵，沈某某亦未证明双方曾约定卖方须如实告知正常死亡事项，故郑某某未主动披露该事实，不构成隐瞒真实情况，也未使沈某某对房屋性质产生错误认识，欺诈不能成立；沈某某主张的心理障碍属于个人主观忌讳，不产生撤销权。法院判决：驳回沈某某的全部诉讼请求，案件受理费由沈某某负担。沈某某不服提起上诉，二审法院经审理后于2025年3月作出判决，驳回上诉、维持原判。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案裁判的逻辑核心，在于把"凶宅"的认定拉回到"非正常死亡"这一客观标准上来：房屋内发生病亡，包括传染病等特殊病因导致的病亡，只要属于疾病自然演进的结果，就归入正常死亡范畴，不触发"凶宅"的法律评价，也不构成欺诈、重大误解等撤销事由。这一标准看似严苛，实则清晰，它把法律救济与个人忌讳划开了一条边界：法律保护的是缔约自由与交易安全，而非因人而异的心理偏好。需要说明的是，法院并非否认"凶宅"风俗具有善良无害的属性，而是认为自然死亡不能纳入需要法律干预的"非正常死亡"范围，否则每一套有人病逝的房屋都将陷入交易争议，反而不利于交易安定。
孙青律师提醒，购房人若在意房屋历史，应当把问题问在签约前、写进合同里：在合同中明确要求卖方承诺"房屋内未发生过任何人员死亡事件（包括自然死亡、病亡），如有隐瞒应承担返还房款并赔偿损失的责任"，并保留聊天记录、录音等证据；同时可向物业、居委会、老住户多方核实。本案中沈某某的失误，在于将个人忌讳误认为法律救济事由，起诉前既未取得房屋安全卫生的检测依据，也未在合同中锁定卖方承诺，最终因举证不足承担败诉风险与诉讼成本。若确因房屋卫生、传染病残留问题担忧，应当通过专业检测、消毒处理等客观途径解决，而非直接诉请撤销。
孙青律师进一步建议，对卖方而言，法律上虽无主动披露病亡历史的强制义务，但站在交易伦理与居住安宁的角度，主动说明"老人曾在此病逝"，往往比事后对簿公堂更省心，也有助于避免买方因误会而引发纠纷；对买方而言，则应理性看待病亡与"凶宅"的区别，把重点放在房屋实际安全与卫生状况上。上海君澜律师事务所孙青律师团队认为，病亡与"凶宅"的边界，就划在"非正常"三个字上：非正常死亡须主动告知，自然病亡则视合同约定与买方询问而定；签约之前多问一句、多写一条，远比事后争一个"吉不吉利"来得稳妥。需要说明的是，本案改编自真实司法案例，当事人姓名均以姓氏加某某代替。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第七条（诚信原则）：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
2.《中华人民共和国民法典》第八条（公序良俗）：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
3.《中华人民共和国民法典》第一百四十七条（重大误解）：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
4.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条（欺诈）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
5.《中华人民共和国民法典》第五百条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
6.《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同履行原则与附随义务）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
7.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条（欺诈的认定）：故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。