孙青律师
从上海法院判决看：小区治安不佳、物业不作为，卖方不主动披露不当然构成欺诈
一、基本案情
2023年5月，上海市宝山区"和风苑"小区（化名）一套建筑面积89平方米的二手住宅成交。卖方周某某是该房屋原产权人，买方钱某某则通过本市一家房产中介看到房源。2023年4月，钱某某先后两次在白天前往小区实地看房，其间曾向周某某询问："这个小区治安怎么样？物业管得好不好？"周某某回答："我在这里住了七八年，小区总体挺安心的，没听说有入室盗窃，物业也还过得去。"同年5月10日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价468万元，钱某某支付首付款180万元，余款通过银行贷款支付，并于2023年7月办理了过户登记。
2023年8月，钱某某正式入住后发现，小区单元门禁长期损坏未修，楼道杂物堆放严重，垃圾清运时有时无；小区在2023年6月、8月、10月先后发生三起入室盗窃案，业主微信群里讨论激烈，部分业主因电动车充电、公共区域堆放等问题多次发生口角甚至报警。钱某某向物业公司反映多次未果，认为周某某隐瞒了小区治安差、物业不作为的真实状况，属于欺诈。2023年12月，钱某某诉至法院，请求：一、撤销双方签订的房屋买卖合同并返还购房款468万元；二、周某某赔偿其装修损失、中介费、贷款利息等共计20万元；三、本案诉讼费用由被告负担。周某某辩称：其一，小区治安和物业服务状况属于动态变化、因人而异的软性因素，法律未规定卖方必须主动披露；其二，钱某某签约前已两次实地看房，门禁敞开、楼道堆放等外部状况一目了然，其未尽考察注意义务；其三，三起盗窃案系偶发事件，本人已如实回答询问，不存在隐瞒和欺诈。
二、争议焦点
本案的争议焦点有三：一是卖方对小区治安状况、物业管理水平等软性不利因素是否负有主动告知义务。治安状况是否属于应当披露的重要事实，双方认识截然相反，钱某某认为这关系到居住安全与房屋价值，周某某则认为法律并无此强制要求。二是周某某在看房时所作答复是否构成故意隐瞒或者虚假陈述，从而构成欺诈，这直接决定合同能否撤销。三是钱某某请求撤销合同、返还购房款并赔偿损失有无事实和法律依据，即即便存在未披露情形，是否达到足以撤销合同、返还全部房款的程度，以及赔偿范围如何确定。
三、证据梳理
钱某某提交的主要证据包括：一是《上海市房地产买卖合同》及付款凭证，用以证明双方交易关系及价款；二是2023年6月、8月、10月三次入室盗窃案的报警回执和业主群聊天记录截图，用以证明小区盗窃频发；三是单元门禁损坏照片、物业报修工单及物业费催缴通知，用以证明物业不作为；四是其与周某某的微信聊天记录截图，拟证明钱某某曾就治安问题明确询问、周某某答复"没听说有盗窃"。该组微信记录仅为零星截图，缺少完整上下文，周某某则辩称该答复系其真实认知。
周某某提交的证据包括：一是中介带看记录和看房时间表，证明钱某某签约前曾两次实地看房，具备自行观察小区状况的条件；二是物业服务合同、物业费缴纳凭证以及物业公司出具的《服务情况说明》，证明小区一直存在正常物业服务，物业并非完全失管；三是小区所在派出所辖区2023年度治安情况说明，证明入室盗窃属于偶发案件，并非长期频发，小区整体治安状况在辖区范围内尚属一般水平；四是同小区同期挂牌成交价格对比，证明本案成交价与市场价相当，并未因治安状况明显折价。上述证据旨在说明，小区治安与物业服务状况并非周某某一人独知的信息，而是买方通过实地查看、向物业和居委会了解即可获知的公开情况。
证据分析方面，本案的关键证据是钱某某所主张的周某某的答复内容。欺诈的成立要求行为人故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，原告必须证明周某某明知治安状况恶劣仍作虚假陈述。但治安状况本身难以量化，从"没听说"到"明知不说"之间仍存在证据上的差距；况且周某某并不居住在案发楼栋，其对盗窃案件的知晓程度亦存疑。钱某某的微信记录不完整，未形成完整证据链，是举证中的薄弱点。周某某提交的物业服务合同虽然能够证明存在物业服务关系，但不足以证明服务质量达标，同样存在薄弱环节；不过其提交的治安情况说明与成交价格对比，对证明治安状况的客观性和房屋价格的合理性具有较强证明力。
四、代理思路与代理意见
上海君澜律师事务所孙青律师团队接受卖方周某某委托，代理其应诉。第一层，也是最有利的主张是：卖方如实告知义务的对象，应当限于房屋本身的结构、权属、质量等客观、重大且通常由卖方知悉的事项，小区治安状况、物业管理水平具有主观性强、动态变化、难以量化的特点，不属于法律规定必须主动披露的事项。参考上海市第二中级人民法院发布的二手房买卖合同纠纷审判白皮书，法院重点规制的是隐瞒违章建筑、学籍已使用等客观瑕疵的行为，与本案软性不利因素性质不同。孙青律师认为，若一律要求卖方披露此类因素，将过度扩大义务边界，损害交易安全和交易效率。
第二层，退而言之，即便认为卖方在接受询问时负有如实回答义务，周某某的答复亦不构成欺诈。其一，周某某常年居住在该房屋，其主观认知中小区治安尚可，"没听说有盗窃"系如实陈述其认知状态，并无虚假成分；其二，钱某某两次看房均在白天，未在夜间、节假日等时段考察，门禁敞开、楼道杂物等外在迹象显而易见，其未合理行使其注意义务；其三，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条，欺诈的成立以故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况为前提，现有证据不能证明周某某存在欺诈故意。
第三层，作为备位主张，即便法院认为周某某存在缔约过失或者违约，钱某某主张的20万元损失亦不应全额支持。依据民法典第五百九十二条，当事人双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；钱某某未尽合理审慎考察义务，其过错应在索赔范围内相应扣减。同时，依据民法典第五百八十四条，损失赔偿额以违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失为限，钱某某主张的装修损失、中介费、贷款利息等多为缔约前已经发生的必要支出，与所谓治安隐瞒之间的因果关系难以成立。况且房屋已经交付并完成过户登记，钱某某已经实际占有使用，合同目的基本实现，不存在撤销合同、返还购房款的法定事由。
五、裁判结果
法院经审理认定：在房屋买卖交易中，出卖人应当如实告知房屋真实、完整情况，不得刻意隐瞒可能影响交易的重要瑕疵或者不利因素；但小区治安状况、物业服务管理等软性不利因素主观性强、动态变化、难以量化，不属于出卖人必须主动披露的法定事项。钱某某作为购房人，签约前已经两次实地看房，对小区门禁、楼道等外部状况应有基本认知，其未尽合理审慎的注意义务。周某某在接受询问时如实陈述其认知状态，现有证据不足以证明其故意隐瞒或者虚假陈述，不构成欺诈。法院同时指出，如果卖方在缔约过程中就具体事实作出虚假承诺或者故意隐瞒，仍可能构成欺诈或者缔约过失，应当承担相应责任。
据此，法院判决：一、驳回钱某某的全部诉讼请求；二、案件受理费人民币32080元，由钱某某负担。一审判决后，双方均未在法定期限内提起上诉，判决已经发生法律效力。法院在宣判时亦向钱某某释明，若其有证据证明周某某在缔约时就具体事实作虚假陈述，或者物业公司存在严重违约情形，可以另行主张权利。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案厘清了二手房交易中披露义务与注意义务的基本边界：客观、重大、通常专属于卖方知悉的瑕疵，卖方必须如实披露；而治安状况、物业管理等主观性强、难以量化的软性因素，法律不苛求卖方主动披露，买方应当通过实地考察、多方核实予以判断。值得注意的是，上海市闵行区人民法院在同类"天井房"窨井纠纷中认定，卖方明知房屋院落内暗藏公共窨井仍未主动披露，违反诚信原则和如实告知义务，应赔偿买方违约损失2万元；本案与之相比，窨井属于客观存在、固定不变、直接影响居住体验的房屋属性，而治安状况属于动态变化、因人而异的外部环境，二者的披露义务规则并不相同。一句话启示：买房不能只看房产证和室内装修，小区真实状态要靠脚去走、靠嘴去问、靠合同去约定。
孙青律师提醒购房人注意，实地看房要做到"四个时段"：白天、夜间、工作日、节假日各看一次，重点观察门禁是否正常、楼道是否整洁、夜间照明是否完好、出入人员是否复杂；同时主动向物业公司、居委会、属地派出所核实治安情况，加入业主微信群了解真实纠纷，查看物业费缴纳与公共收益公示情况。对小区治安、物业、邻里等关切事项，最好以书面特别约定方式写入合同，明确卖方承诺与违约责任，例如约定"卖方保证小区近一年内未发生入室盗窃案件"并由卖方承担相应责任。本案钱某某的教训在于：两次看房均在白天，未作夜间和平时时段的考察，微信证据又不完整，最终因举证不足败诉。
孙青律师进一步建议，卖方在缔约时应当如实回答买方的询问，不夸大、不回避，必要时可以主动披露周边情况以降低交易纠纷风险；中介机构则应当就与订立合同有关的常规事项如实报告，并将双方在合同中的承诺条款提示清楚。需要特别指出的是，"卖方不主动披露不当然构成欺诈"并不意味着"什么都可以不说"——一旦买方就具体事实明确询问，卖方仍故意作虚假陈述，或者双方在合同中作出明确承诺，则可能构成欺诈、缔约过失或者违约，应承担相应赔偿责任。就本案而言，如果周某某在钱某某明确询问时回答"小区从未发生过盗窃"，而事后查明其明知有盗窃案件，裁判结论就可能完全不同。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第七条（诚信原则）：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
2.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条（欺诈）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
3.《中华人民共和国民法典》第五百条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条（履行原则）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
5.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
6.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
7.《中华人民共和国民法典》第五百九十二条（双方过错）：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
8.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条（欺诈认定）：故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。
9.《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。