孙青律师
附赠小院围墙被认定违建遭拆除，买家索赔未获全胜——一楼附属搭建拆违损失分担案例评析
一、基本案情
房屋挂牌信息上写着"一楼带院，围墙围合，私家花园"，顾某某正是看中了这片小院，才决定买下这套位于上海市宝山区某小区的一楼住宅。2021年6月，经某房产中介公司居间介绍，顾某某与出卖人金某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定购买金某某名下房屋，产权登记建筑面积89.5平方米，成交总价430万元，定金45万元于签约当日支付，余款于办理过户登记手续前付清，双方于2021年8月完成过户登记并交付房屋。房屋南侧附有小院约42平方米，以砖砌围墙围合，院内地坪整体硬化，南侧围墙加高至约2.4米，院内另建有彩钢顶储物棚约6平方米及车棚约9平方米。签约当日，双方另签署《补充协议》，载明"出卖人将南侧小院及院内现有围墙、地面硬化、储物棚、车棚随房交付买受人使用，该部分不计入产权登记面积，不另行计价"，中介人员在签约过程中多次表示该小院系"赠送"。
2022年3月，上海市某区城市管理行政执法部门经核查认定，小院围墙、地面硬化、储物棚、车棚未经建设工程规划许可，属于违法建设，向顾某某作出《责令限期拆除违法建设决定书》。顾某某多次联系金某某协商处理，金某某以房屋已过户、小院未计入产权面积为由拒绝。为减少损失，顾某某于2022年4月自行委托施工队拆除围墙、硬化地面及棚架并清运渣土，支出拆除及清运费用5.4万元；顾某某同时委托某房地产评估机构评估，确定小院相关设施拆除后房屋市场价值较交易时点降低约16万元。2022年7月，顾某某委托上海君澜律师事务所孙青律师团队提起诉讼，请求：一、判令金某某退还小院及附属设施对应的价款差额32万元；二、判令金某某赔偿拆除费用5.4万元；三、判令金某某赔偿房屋价值贬损16万元；四、本案诉讼费用由金某某负担。金某某辩称，围墙、硬化地面系开发商交付时已有，储物棚、车棚虽系其2016年入住后搭建，但顾某某看房时对现状明确知悉；《补充协议》仅约定"随房交付使用"，并未承诺上述设施合法，也未作出"无违建"保证；房屋已过户，拆违系行政执法行为，与其无关；顾某某主张的价款差额缺乏依据。
二、争议焦点
本案争议焦点有三：一是小院围墙、地面硬化、储物棚、车棚是否属于违法建设，违建认定对买卖合同履行责任有何影响，责任主体应如何确定；二是《补充协议》中"随房交付使用"条款的性质与效力，金某某是否因此负有如实告知义务，其未披露违建风险是否构成违约；三是顾某某主张的价款差额、拆除费用、贬值损失是否属于可赔偿范围，损失数额如何认定，双方过错应如何依《民法典》第五百九十二条分担。其中，附赠承诺的效力认定是本案区别于普通房屋瑕疵纠纷的关键，过错分担比例则是金额争议的核心。
三、证据梳理
顾某某提交的证据包括：房屋挂牌信息打印件、中介宣传资料及带看视频，证明"私家小院、围墙围合"系房屋主要卖点并吸引其购房；《补充协议》，证明小院及院内围墙、硬化地面、储物棚、车棚随房交付使用，属于合同内容；《责令限期拆除违法建设决定书》，证明小院相关设施被认定违法并责令拆除；拆除施工合同、付款凭证及清运费用票据，证明实际支出5.4万元；某房地产评估机构出具的《房屋价值评估报告》及同小区无院房屋成交比价资料，证明小院相关设施拆除后房屋价值贬损约16万元，且带院房屋成交价明显高于无院同类房屋；顾某某与中介、金某某沟通的微信记录，证明磋商过程与附赠承诺。
金某某提交了房屋买卖合同及过户登记材料，主张房屋按产权登记面积计价，小院未计入价款；提交了开发商交房资料、小区物业记录，主张围墙与硬化地面系原始交付状态；提交了带看照片与视频，主张顾某某看房时对小院现状明确知悉。证据分析：原告证据中，《补充协议》直接决定"附赠承诺"是否构成合同内容，属本案关键证据，但协议仅约定"随房交付使用"，未明确设施合法性，对"无违建保证"的证明力存在薄弱点；《房屋价值评估报告》与比价资料决定价款差额与贬损数额，但小院对成交价的影响比例容易引发争议。被告证据能够证明围墙、硬化形成时间较早，却恰恰说明金某某作为长期权利人应当了解小院设施的规划审批状况，其关于"原始状态即无责任"的辩解难以成立。
四、代理思路与代理意见
第一层主张，《补充协议》将小院及院内围墙、硬化地面、储物棚、车棚纳入交易内容，"随房交付使用"并非法律意义上的无偿赠与，而是买卖对价的组成部分，成交价430万元明显高于同小区无院房屋即系小院溢价所致；小院相关设施被认定违建并拆除，使标的物不符合约定使用状况，金某某违反交付义务与瑕疵担保义务。孙青律师认为，"赠送"只是交易话术，只要附属设施进入交易对价并写入合同，出卖人就不能以"未计入产权面积"为由免除合同义务，这是本案争取赔偿的基础。
第二层主张，金某某作为储物棚、车棚的搭建人及房屋长期权利人，明知相关设施未取得建设工程规划许可，却在挂牌与磋商中将其作为"私家花园"卖点推介，未向顾某某披露被查处风险，违背《民法典》第七条诚信原则，属于第五百条规定的"故意隐瞒与订立合同有关的重要事实"，构成缔约过失；房屋交付后小院设施被责令拆除，依第五百零九条、第五百七十七条构成违约，应赔偿损失；涉违建部分的约定因违反《中华人民共和国城乡规划法》强制性规定依法无效，依《民法典》第一百五十七条，由有过错的一方赔偿对方因此受到的损失。
第三层主张，关于损失范围与责任分担，价款差额应结合评估与同类房屋比价确定，拆除费用5.4万元属于直接损失，贬值损失以评估结论为依据；但顾某某看房时对小院围墙、棚架等现状明确知悉，未通过登记信息与物业记录核实规划许可情况，对损失的发生亦有过错，依《民法典》第五百九十二条应相应减少赔偿额，故在主张数额上预留了酌减空间。孙青律师同时提示，顾某某曾考虑以"欺诈"为由主张撤销合同，但欺诈撤销不仅面临《民法典》第一百五十二条一年除斥期间的限制，且看房时明知现状使"违背真实意思"难以认定，故本案以违约责任与过错分担为主张主线更为稳妥。
五、裁判结果
法院经审理认为，储物棚、车棚系金某某于2016年入住后搭建，未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑；围墙与硬化地面虽系开发商交付时存在，但作为小院整体状态随房交付使用，金某某未向顾某某披露违建风险，负有过错；《补充协议》中"随房交付使用"条款构成合同内容，金某某负有如实告知义务；顾某某看房时对小院现状明确知悉，未核实规划许可，对损失的发生亦有过错。法院委托评估机构复核，确认小院相关设施对成交价的影响约为26万元，结合拆除及清运费用5.4万元，酌定顾某某损失总额为31.4万元。依照《民法典》第七条、第一百五十三条、第一百五十七条、第五百条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十二条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条之规定，判决：一、金某某于判决生效之日起十日内赔偿顾某某损失18.8万元；二、驳回顾某某其余诉讼请求；三、案件受理费8400元，由顾某某负担2520元，金某某负担5880元。判决后双方均未上诉，判决已发生法律效力。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案的核心裁判逻辑在于：一楼房屋附赠小院、围墙、搭建物被认定违建的，不能一概认定买卖双方"愿打愿挨"，而要审查附赠承诺是否构成合同内容、出卖人是否尽到如实告知义务、买受人对违法状态是否明知，再依过错比例分担拆违损失。一句话启示是："附赠"不等于免责，"明知"不等于自担全部风险，违建拆除损失的分担，最终由合同约定与双方过错决定。
孙青律师提醒，购买一楼带院、带露台、带阁楼等附带搭建物的房屋时，应重点核查：其一，要求卖方书面说明小院围墙、硬化地面、棚架等设施的搭建时间、是否办理规划许可，并尽可能将"设施无违建、如被查处由卖方承担恢复费用"写入合同；其二，通过不动产登记信息、小区物业、城管执法部门查询有无投诉与查处记录，不能仅凭"赠送"宣传作决定；其三，对"附赠面积"在价款中的占比要有客观判断，必要时在签约前委托评估。孙青律师进一步建议，买方若已购入此类房屋，收到执法决定书后应保存决定书、拆除费用票据、评估报告等证据，及时起诉主张违约赔偿；卖方则应如实披露附属设施状态，切勿以"赠送"话术掩盖违建风险，否则即便房屋已经过户，仍可能承担赔偿损失。本案中顾某某对现状明知却未核实规划手续、主张价款差额过高，是教训之一，但其及时委托律师、以违约责任为主线主张赔偿，最终获得大部分损失补偿，为同类案件提供了参考。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第七条（诚信原则）：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
2.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条（欺诈可撤销）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
3.《中华人民共和国民法典》第一百五十二条（撤销权消灭）：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
4.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反强制性规定及公序良俗的民事法律行为无效）：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
5.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效的法律后果）：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
6.《中华人民共和国民法典》第五百条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
7.《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同全面履行与诚信履行）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
8.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
9.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
10.《中华人民共和国民法典》第五百九十二条（双方违约与与有过失）：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
11.《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条（未取得规划许可证建设的处理）：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
12.《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条（未经批准临时建设的处理）：建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。