孙青律师
承诺落户入学却落空，购房人损失如何赔？——上海松江区学区房学位承诺落空纠纷案例评析
一、基本案情
2020年10月，家住上海市松江区九亭镇的王某某一家人，为让儿子于2021年秋季入读对口小学，通过某某房地产经纪有限公司（以下简称"中介公司"）居间，看中了松江区九亭镇某小区一套两居室。中介公司手机客户端上的房源页面醒目标注"学区房、对口某某实验小学、学位未占用"等字样。带看当日，卖方陈某某夫妇主动介绍称，其孙子已于2019年使用该房屋学额入学，现已在读二年级，根据上海市义务教育招生入学政策及本区学区名额管理规定，同一套住房在学额占用年限内只能安排一名适龄儿童对口入学，学额一经占用，年限内不得再次使用，因此该房屋学位目前处于"空出"状态，孩子2021年报名不受影响；陈某某夫妇同时承诺，在房屋过户后六十日内将户口全部迁出。2020年11月，王某某一方与陈某某夫妇签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价560万元，其中特别条款载明"卖方保证于房屋过户之日起六十日内迁出全部户口，逾期按日承担违约金"，但"学位未占用、可正常对口入学"未写入书面合同。2020年12月，房屋过户登记至王某某一方名下，陈某某夫妇于2021年1月按约迁出户口。
2021年5月，王某某为儿子报名某某实验小学时，被学校告知该房屋学额已于2019年被陈某某的孙子使用，依据本区学区名额管理规定，学额占用期内不得再次安排适龄儿童对口入学，其儿子只能接受教育行政部门统筹安排，调剂至附近另一所小学就读。王某某随即与陈某某夫妇及中介公司交涉。陈某某夫妇辩称，户口已按约迁出，合同义务已经履行完毕，"学位空出"只是口头介绍，未写入合同，不构成合同义务；中介公司则称学位信息由卖方提供，其仅作转述与展示，且房源页面已注明"信息以核实为准"。协商未果后，王某某于2022年2月向上海市松江区人民法院提起诉讼，请求：一、判令陈某某夫妇赔偿因承诺无法实现造成的损失，包括为安排儿子按意愿入学另行支出的教育费用8万元、同类房屋差价损失20万元及违约金10万元；二、判令中介公司对上述损失承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费用由两被告负担。
二、争议焦点
本案的争议焦点有三个：一是陈某某夫妇关于"学位空出、可正常对口入学"的承诺，究竟属于合同内容的组成部分，还是仅为不产生约束力的销售宣传，这是认定卖方违约责任有无的前提；二是入学承诺无法实现时，购房人的损失赔偿范围如何界定，择校费用、房屋差价损失与精神损害赔偿请求分别应否支持，边界何在；三是卖方与中介公司之间的责任如何划分，中介公司对其发布和转述的学区信息是否负有核实义务并承担相应责任。三个焦点环环相扣，共同指向学区房交易中"承诺落空后损失由谁承担"这一核心问题。
三、证据梳理
王某某提交的主要证据包括：一、《上海市房地产买卖合同》及补充协议，证明双方成立房屋买卖合同关系并约定户口迁出义务；二、中介公司手机客户端房源页面截图，其中载明"学区房、对口某某实验小学、学位未占用"等字样，证明中介公司对外发布虚假房源信息；三、带看记录、微信聊天记录及通话录音，证明陈某某夫妇当场承诺"孙子已入学、学位空出、孩子可以正常报名"，且中介经纪人在场未提出异议；四、某某实验小学出具的报名情况说明及本区教育行政部门关于学额占用年限的招生政策文件，证明该房屋学额已被占用且年限内无法再次使用；五、为安排儿子另行入学支付的教育费用票据8万元；六、同小区同户型房屋2022年成交价格评估报告，主张房屋差价损失20万元。
陈某某夫妇提交的证据主要是户籍迁移记录，证明其已按约迁出户口；中介公司提交了居间服务合同及签约时使用的合同范本，主张"学位"事项未列入书面合同，其仅按卖方陈述转达信息。证据分析：本案的关键证据是带看录音、微信聊天记录与房源页面截图，三者相互印证，共同指向陈某某夫妇作出过"学位空出、可正常入学"的明确承诺，并证明中介经纪人在场且未作核实与澄清；相比之下，两被告"仅系宣传、未写入合同"的抗辩虽在合同文本层面成立，却难以推翻买方围绕承诺内容与购房目的形成的证据链。这是原告证据相对完整、被告抗辩相对薄弱的环节，也是法院认定承诺构成合同内容的重要事实基础。
四、代理思路与代理意见
孙青律师团队代理买受人王某某应诉，代理思路分三层递进。第一层主张：陈某某夫妇的承诺构成合同内容的组成部分。虽然"学位空出、可正常入学"未写入书面合同，但结合房源广告、带看现场承诺、微信记录以及买方以子女入学为购房目的这一交易背景，该承诺属于对房屋核心使用功能与交易目的的具体说明，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条关于全面履行与诚信原则的规定，应当认定其构成合同义务的一部分。陈某某夫妇明知孙子已于2019年占用学额、占用年限内无法再次使用，仍作出虚假承诺，构成违约，应依据第五百七十七条承担违约责任，赔偿王某某因此遭受的损失。
第二层主张（备位）：退一步而言，即便法院认定该承诺不构成合同条款，陈某某夫妇故意隐瞒学额已被占用的事实并作出虚假承诺，已构成欺诈，王某某可依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条主张撤销合同，或依据第五百条主张缔约过失赔偿；同时，中介公司作为专业居间机构，对涉及学区功能的重大信息未尽核实与如实报告义务，违反《中华人民共和国民法典》第九百六十二条，其发布的房源广告含有虚假内容，违反《中华人民共和国广告法》第四条、第二十八条，应当承担相应责任。第三层主张：关于损失范围，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；择校费用属于买方为挽回入学利益而支出的合理费用，房屋差价损失属于信赖利益损失，均应在违约方订立合同时预见的范围内予以赔偿；精神损害赔偿属于侵权责任范畴，合同纠纷原则上不予支持，故本案不作主张，以免模糊争议焦点。
五、裁判结果
上海市松江区人民法院经审理认为，虽然"学位空出"未写入书面合同，但房源宣传页面、带看承诺录音、微信记录与买方明确以入学为购房目的等事实相互印证，能够证明卖方就房屋学区功能作出过具体、确定的承诺，该承诺对买方决定购买产生了实质性影响，应当作为合同内容的组成部分予以认定。法院认定，陈某某夫妇明知孙子已于2019年占用学额、仍在占用年限内作出虚假承诺，构成违约，应赔偿买方因此遭受的损失；中介公司对学区类重大信息未尽核实义务并发布虚假房源信息，存在过错，应承担相应的补充赔偿责任。对于教育费用8万元，法院认定属于买方为避免损失扩大而支出的合理费用，予以全额支持；对于房屋差价损失20万元，法院认为同类房屋价格波动属市场风险，与违约行为之间缺乏直接因果关系，且买方未实际出售房屋，不予支持；对于违约金10万元，法院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条并结合合同履行情况、陈某某夫妇已按期迁出户口、王某某之子最终仍获得统筹入学安排等情节，酌情调整为7万元；精神损害赔偿请求因本案系合同之诉，不予支持。
判决主文为：一、陈某某夫妇于判决生效之日起十日内赔偿王某某违约金7万元；二、陈某某夫妇于判决生效之日起十日内赔偿王某某另行支出的教育费用8万元；三、中介公司对上述第二项赔偿义务在3万元范围内承担补充赔偿责任，承担责任后有权向陈某某夫妇追偿；四、驳回王某某的其他诉讼请求；五、案件受理费9,600元，由王某某负担2,300元，陈某某夫妇负担5,800元，中介公司负担1,500元。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案的核心裁判逻辑在于"承诺的性质决定责任的性质"：书面合同之外的承诺，只要内容具体、确定，并对交易决定产生实质性影响，就可能被认定为合同内容；学区房交易中，学位利益是房屋价值的核心组成部分，卖方围绕学位作出的承诺直接关系合同目的能否实现。法院在违约金调整上，与上海法院同类学位占用纠纷"判赔7万元违约金"的口径相衔接，体现了对学区房特殊交易目的的保护；同时坚持了"违约赔偿以填平损失为原则、精神损害赔偿不进合同之诉"的边界，为类似案件划定了清晰的赔偿范围。
孙青律师提醒，本案给购房人三点警示：其一，涉及落户、入学、学位等重大承诺，务必写入书面合同并明确违约责任，切莫轻信口头承诺与网络宣传；其二，签约前应主动向区教育行政部门、对口学校核实学区政策与学额使用情况，必要时约定以"学位未被占用"作为付款或过户的前提条件；其三，全程保留房源广告、聊天记录、录音录像等证据，本案中正是带看录音与微信记录支撑了违约认定。孙青律师进一步建议，卖方出售学区房时应如实告知学位使用情况，故意隐瞒将面临违约责任与欺诈双重风险；中介机构则应建立学区信息核验流程，对发布房源信息尽到核实义务，否则可能依据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条承担赔偿或补充赔偿责任。上海君澜律师事务所孙青律师团队长期代理此类房屋买卖与学区纠纷案件，本案系根据上海法院审结的真实案例改编，个案情况差异较大，建议遇到类似问题及时携带证据咨询专业律师，全面评估后再确定维权方案。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条（合同履行原则）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（违约金调整）：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
5.《中华人民共和国民法典》第五百九十二条（与有过失）：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
6.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条（欺诈可撤销）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
7.《中华人民共和国民法典》第五百条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
8.《中华人民共和国民法典》第九百六十二条（中介人如实报告义务）：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
9.《中华人民共和国广告法》第四条（广告真实性）：广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。
10.《中华人民共和国广告法》第二十八条（虚假广告的认定）：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。