孙青律师
屋外坠亡是否属于必须披露的"关联事件"？原房主跳楼殒命，购房者撤销合同之争
一、基本案情
2023年11月，年逾七旬的退休职工马某某经中介介绍，看中上海市某小区6号楼1202室房屋，准备购房养老。该房屋产权原登记于郑某某之父名下，郑某某之父去世后，由郑某某依法继承并取得不动产权证书。同年11月10日，马某某与卖方郑某某签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款196万元，马某某当日支付定金5万元，并约定余款于产权转移登记前付清。合同第九条载明："甲方承诺，乙方购买的房屋在正常使用过程中未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、意外事故致死等）。"
签约次日，马某某在小区内与住户交谈时得知：数年前，郑某某之父因不堪疾病折磨，从涉案房屋所在楼栋的楼道窗户向外跳楼，坠至楼下绿化带内当场死亡。马某某随即致电郑某某提出异议，表示其购买房屋系为晚年居住，无法接受房屋存在此类历史，要求解除合同并返还定金。郑某某则认为其父坠亡地点在楼道及楼外地面，不属于合同承诺的"房屋内"范围，且该事件已过去多年，其没有义务主动告知，故拒绝返还定金。双方协商未果，马某某于2023年12月向法院提起诉讼。
马某某起诉请求：一、撤销其与郑某某签订的房屋买卖合同；二、郑某某双倍返还定金共计10万元；三、郑某某赔偿其因缔约支出的中介服务费2万元；四、本案诉讼费用由郑某某负担。郑某某辩称：其一，其父系自楼道公共部位窗户跳楼，坠亡地点为楼外地面，并未在房屋室内发生死亡，合同第九条承诺的"房屋内"不应涵盖楼道及楼外空间；其二，其父坠亡系自身疾病所致，属于个人悲剧，与房屋质量及使用价值无关，其本人亦无欺诈的故意；其三，马某某主张双倍返还定金缺乏依据，其拒绝返还定金并无不当，请求法院驳回马某某的全部诉讼请求。
二、争议焦点
本案的争议焦点集中在三个层面：一是郑某某之父自楼道窗户跳楼、于楼外地面坠亡，该事件是否属于合同约定的"房屋内发生非正常死亡事件"的承诺范围；二是与房屋直接关联但发生在房屋之外的致死事件，是否属于出卖人基于诚信原则应当向买受人披露的信息；三是郑某某未告知该事件，是否构成欺诈或重大误解，案涉合同应否撤销，若合同被撤销，定金应否双倍返还。
三、证据梳理
马某某向法庭提交了下列证据：一、房屋买卖合同，证明双方明确约定了"房屋内未发生过非正常死亡事件"的承诺条款；二、定金支付凭证，证明其已按约支付定金5万元；三、邻居证人证言，证明郑某某之父坠亡的事实及具体经过；四、房屋中介服务费发票，证明其因缔约支出的费用；五、其与郑某某的通话录音，证明其在得知坠亡事件后立即提出异议、明确表示不愿继续履行合同。郑某某向法庭提交了下列证据：一、不动产权证书，证明其系依法继承并取得房屋所有权；二、医院出具的病历资料，证明其父生前患有严重疾病，坠亡系疾病折磨所致；三、物业公司出具的情况说明，证明楼道属于楼栋公共部位，且房屋室内长期处于正常居住使用状态；四、其与马某某签约过程中的聊天记录，证明马某某缔约时未就房屋历史事件提出过询问。
本案关键证据为法院依职权调取的派出所出警记录及双方当事人的陈述。该组证据能够证明：郑某某之父系从涉案房屋所在楼栋的楼道窗户向外跳下，坠落于楼下地面后死亡，尸体于楼外绿化带被发现，其死亡地点并非房屋入户门以内的室内空间。该证据直接决定"房屋内"承诺范围的认定，也决定欺诈与重大误解两条救济路径的区分。相对而言，马某某证据的薄弱之处在于难以证明郑某某存在"故意隐瞒"的主观恶意；郑某某证据的薄弱之处在于，楼道窗户虽属公共部位，但坠亡事件与涉案房屋存在空间上和人员上的关联，其"与房屋无关"的主张难以完全成立。
四、代理思路与代理意见
上海君澜律师事务所孙青律师团队接受买方马某某委托后，确定了以重大误解为主攻方向的分层代理思路。第一层为最有利主张：郑某某明知其父坠亡事件存在而未披露，属于隐瞒与订立合同有关的重要事实，依据民法典第一百四十八条构成欺诈，马某某有权请求撤销合同。但团队在评估证据后认为，本案合同承诺条款明确限定于"房屋内"，楼道及楼外空间不属于该范围，且证明郑某某"故意隐瞒"的举证难度较大，故将该主张作为辅助路径。
第二层为主张路径：马某某在缔约时对涉案房屋未发生过任何非正常死亡事件存在错误认识，其购房目的系晚年养老居住，坠亡事件虽非发生在室内，但与房屋存在直接的空间关联，足以对马某某的居住心理和缔约意愿产生实质影响；马某某得知事件后第一时间明确表示不再购买，反映其真实意思与合同意思相悖，依据民法典第一百四十七条构成重大误解，合同应予撤销。第三层为备位主张：若法院认定合同继续履行，郑某某未披露与房屋关联的消极性历史信息，违反民法典第七条诚信原则及第五百条第二项关于缔约过失的规定，应赔偿马某某因此支出的中介费等损失。
在法庭辩论中，孙青律师团队重点阐明：合同第九条的承诺系针对"房屋内"的死亡事件，但该条款并不能涵盖全部应披露信息；郑某某之父的坠亡虽发生在屋外，却与涉案房屋直接关联，属于足以影响买受人缔约意思的消极性历史信息。团队同时援引民法典第一百五十二条提醒法庭注意撤销权行使期限的法律意义，主张马某某自得知撤销事由后及时提起诉讼，其权利行使完全符合法律规定，不存在撤销权消灭的情形。
五、裁判结果
法院经审理认为：根据派出所出警记录及双方陈述，郑某某之父系自涉案房屋所在楼栋的楼道窗户向外跳楼坠亡，尸体于楼下地面被发现，该死亡并非发生在合同约定的"房屋内"，即入户门以内可供实际使用的部分，楼道属于楼栋公共部位，不属于合同承诺范围。据此，郑某某未告知该事件不构成对合同条款的违反，且现有证据不足以证明郑某某系故意隐瞒以诱使马某某缔约，故不构成欺诈。但法院同时认为，坠亡事件虽非发生在房屋室内，其与涉案房屋存在直接的空间关联，属于与出售房屋相关联的消极性历史信息。马某某缔约时"想当然"地认为房屋未发生过此类事件，属于对合同标的的重大错误认识；该事件对于年逾七旬、购房养老的马某某而言，可能产生长期的心理负面影响；马某某知情后第一时间表示不再购买，足以反映其缔约意思与真实意思相悖。据此，法院依据民法典第一百四十七条，认定马某某构成重大误解，案涉合同应予撤销。
2024年5月，法院作出一审判决：一、撤销马某某与郑某某于2023年11月10日签订的房屋买卖合同；二、郑某某于判决生效之日起十日内返还马某某定金5万元；三、驳回马某某要求郑某某双倍返还定金的诉讼请求；四、案件受理费由双方按比例负担。法院在判决理由中指出，因合同系因重大误解而撤销，并非因郑某某违约而解除，故不适用定金罚则，马某某主张的双倍返还定金缺乏依据。判决后双方均未提起上诉，判决已发生法律效力。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案的裁判逻辑在于：死亡事件是否发生在"房屋内"，只是判断卖方是否违反合同承诺或构成欺诈的合同与事实基础，并不当然决定买方能否获得救济。"凶宅"并非封闭的法律概念，与房屋直接关联但发生在屋外的致死事件，同样可能影响买受人的缔约意思；买方即使无法证明卖方故意隐瞒，仍可通过重大误解制度获得撤销合同的法律效果。一句话启示：司法对房屋负面历史的保护，不因死亡地点在室内或室外而机械割裂，关键在于事件对买方意思表示的实际影响。
孙青律师提醒，购房者应当注意：一是尽可能将"房屋内及与房屋关联的楼道、公共部位、院落等均未发生非正常死亡事件"写入合同，明确承诺范围，避免因条款措辞产生争议；二是主动向卖方、物业、邻居了解房屋历史，必要时可依法向公安机关查询相关记录；三是保留知情后及时提出异议的证据，避免因拖延行使权利而影响撤销权的行使，民法典第一百五十二条关于撤销权行使期限的规定值得高度重视。出卖人则应认识到，与房屋存在直接关联的死亡事件，即使发生在屋外，也可能属于应当披露的信息，简单以"不在房屋内"为由拒绝告知，存在较大的诉讼风险。
孙青律师进一步建议，对于房屋买卖中的"关联事件"披露，可参考建筑物致害责任的边界思维：若房屋外墙或构件脱落坠落造成他人死亡，该事件与房屋的关联程度远高于本案的跳楼坠亡，属于房屋本体直接引发的致害事件，出卖人更负有如实披露义务，同时依据民法典第一千二百五十三条，房屋所有人、管理人或使用人不能证明自己没有过错的，还应承担相应侵权责任。团队建议买卖双方在交易前共同委托专业机构进行房屋状况调查，将历史事件、安全隐患等信息书面化，既保护买方的知情权，也帮助卖方规避"隐瞒"之嫌，从源头减少此类纠纷。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第7条（诚信原则）：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
2.《中华人民共和国民法典》第147条（重大误解）：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
3.《中华人民共和国民法典》第148条（欺诈）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
4.《中华人民共和国民法典》第152条（撤销权行使期限）：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
5.《中华人民共和国民法典》第157条（无效或被撤销的法律后果）：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
6.《中华人民共和国民法典》第500条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
7.《中华人民共和国民法典》第509条（合同履行与附随义务）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
8.《中华人民共和国民法典》第1253条（建筑物等脱落坠落致害责任）：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第67条（举证责任）：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。