孙青律师
房产证到手，房子却住不进去——卖方未告知房屋存在长期租约与隐性租客，买方在"买卖不破租赁"之下主张解除合同并索赔的案例评析
一、基本案情
2023年9月，钱某某经某房产中介介绍，看中上海市某区一套建筑面积96平方米的两居室住宅，产权人马某某挂牌出售。看房时，钱某某告知自己购房系用于结婚入住，并两次询问房屋是否有人居住、能否按期交房，马某某均答复"房屋目前空置，随时可以交房入住"。同年9月底，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定成交价386万元，交房时间为过户后六十日内。签约后，钱某某支付定金20万元并陆续支付首付款，向银行申请按揭贷款，于2023年11月完成产权过户登记，房屋登记至钱某某名下。
2024年1月，钱某某按约通知马某某交房，却发现房屋内居住着丁某某一家。丁某某出示一份租赁合同，称其于2021年3月与马某某签订租期五年的书面租赁合同，租期至2026年3月届满，月租金5500元，剩余租期尚有两年多，依据"买卖不破租赁"，其有权继续居住至租期届满，拒绝搬离。钱某某随即联系马某某核实，马某某先称"只是口头跟租客提过续租，没有正式合同，随时可以清退"，在丁某某出示书面合同后又承认签订过租约，辩称"租客很好商量，给点补偿就会搬"，但事后迟迟未能清退丁某某。钱某某多次催促未果，认为马某某在缔约时隐瞒房屋存在长期租约与在住租客的事实，致其购入后无法按期收房、无法入住，购房目的落空，遂决定通过诉讼解决。
钱某某委托上海君澜律师事务所孙青律师团队提起诉讼，诉讼请求为：一、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；二、马某某返还购房款386万元并支付利息；三、马某某赔偿中介费、贷款利息损失、房屋差价损失及临时租房费用共计38万元；四、本案诉讼费用由马某某负担。马某某辩称，租赁合同签订在先、房屋买卖在后，租客继续居住有法律依据，其虽未在合同中写明租约情况，但房屋本身权属清晰、过户顺利，不影响买卖合同履行；钱某某作为买受人应当自行了解房屋现状，且其承诺通过补偿租客解决问题，不构成违约，不同意解除合同。
二、争议焦点
本案争议焦点有三：一是马某某与丁某某之间的租赁合同是否真实有效，能否依据民法典第七百二十五条"买卖不破租赁"规则对抗新产权人钱某某；二是马某某在缔约时未如实告知房屋存在长期租约与在住租客，是否违反缔约信息披露义务，是否构成违约或欺诈；三是钱某某能否以合同目的不能实现为由主张解除合同，其主张的各项损失应否支持、如何计算。
三、证据梳理
钱某某提交的证据主要有：房屋买卖合同、定金与首付款转账记录、贷款合同与不动产登记簿，证明双方成立买卖合同并完成付款、过户；看房记录、微信聊天记录与通话录音，其中微信记录中马某某明确回复"房屋空置""随时交房"，录音中马某某承认"租约是签过的，当时没跟买家细说"，证明卖方未披露租约且曾承诺空房交付；2024年1月交房通知与丁某某出具的书面说明，证明交房时发现租客居住、租约未到期；中介费发票、银行贷款利息对账单与临时租房合同，证明各项损失数额。其中微信聊天记录与通话录音最为关键，直接指向马某某缔约时隐瞒租约、承诺空房交付的事实。
马某某提交的证据包括：房屋买卖合同，主张合同未约定必须腾空交付；丁某某的租赁合同复印件，主张租约真实存在、买卖不破租赁系法定规则；物业缴费记录，主张房屋一直由租客正常居住使用，钱某某看房时应当知晓。法院质证认为，租赁合同可以证明租约真实有效，但不能免除马某某向买受人如实告知租约状况的缔约义务；物业缴费记录不能证明马某某曾向钱某某披露租约。本案证据的薄弱点在于：钱某某难以直接证明房屋在同等条件下的现市场价与签约时市场价的差额，差价损失需借助评估或同户型成交记录认定；马某某主张"看房时应当知晓"缺乏证据支持，其未在合同或告知书中披露租约的事实较为明显。
四、代理思路与代理意见
孙青律师团队代理买受人钱某某，代理意见分层递进。第一层，主张马某某隐瞒租约构成违约，钱某某有权解除合同。依据民法典第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，丁某某的租约对钱某某继续有效，钱某某在法律上无法在租期届满前收回房屋；房屋买卖合同约定的交房义务因此无法按约履行，马某某隐瞒与合同订立有关的重要事实，违反民法典第七条诚信原则与第五百零九条、第五百七十七条规定的义务，构成违约。钱某某购房系用于结婚居住，剩余租期两年多，等待收回房屋将使其购房目的完全落空，依据民法典第五百六十三条，钱某某有权解除合同。
第二层，主张解除合同后的返还与赔偿。依据民法典第五百六十六条，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；马某某应当返还购房款386万元及占用资金期间的利息，钱某某应当协助将房屋过户回转，双方互负返还义务。第三层，主张损失赔偿范围包括实际损失与可得利益。依据民法典第五百八十四条，赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失；中介费、贷款利息、临时租房费用属于实际损失，房屋差价损失属于可预见范围内的交易利益损失，均应由马某某承担。
孙青律师团队同时提示，本案存在一个值得关注的延伸问题：承租人丁某某是否享有优先购买权。依据民法典第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；马某某未通知丁某某即出卖房屋，若丁某某主张权利，可能引发新的纠纷，这也从侧面印证卖方在带租约出售时必须履行充分的披露与告知义务，而不能心存侥幸。马某某辩称"口头说过会处理"，恰恰说明其明知租约存在却未在书面合同中如实披露，缔约过失与违约事实难以回避。
五、裁判结果
法院经审理认定，马某某与丁某某于2021年3月签订的租赁合同真实有效，丁某某在租期内实际占有使用房屋，依据民法典第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，钱某某取得房屋所有权后仍应受该租赁合同约束，在2026年3月租期届满前无法收回房屋。马某某作为出租人、出卖人，明知房屋存在剩余租期较长的租赁合同与在住租客，却在缔约时向买受人答复"房屋空置、随时交房"，未如实披露租约情况，有违诚实信用原则，构成违约；钱某某购房用于结婚居住，剩余租期明显超出其可等待的合理期限，合同目的不能实现，有权解除合同。
法院据此判决：一、解除钱某某与马某某签订的《上海市房地产买卖合同》；二、马某某于判决生效之日起十五日内返还钱某某购房款386万元；三、马某某赔偿钱某某中介费、贷款利息损失及临时租房费用共计12.6万元，并酌情支持房屋差价损失8万元，合计20.6万元；四、钱某某于收到购房款的同时协助马某某办理房屋产权过户回转手续；五、驳回钱某某的其他诉讼请求；六、案件受理费由马某某负担70%、钱某某负担30%。判决后，马某某不服提起上诉，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。
六、案例评析与办案启示
孙青律师认为，本案的核心裁判逻辑是"带租约卖房，披露义务不可缺位"。买卖不破租赁是保护承租人占有使用状态的法定规则，但它同时意味着买受人可能无法在购买后立即收回房屋；卖方既然知道租约存在，就有义务在缔约时如实告知，让买受人在知晓真实状态下决定是否购买、如何定价。隐瞒租约不仅可能导致合同解除、房款返还，还可能引发承租人优先购买权等次生纠纷，风险远大于如实披露。一句话说，房产证到手不等于能够收房，租约状态同样是二手房交易的核心要素。
孙青律师提醒，买受人在购买二手房时，切勿把"看起来没人住"等同于"没有租约"。租期六个月以上的租赁合同通常采用书面形式，但也存在口头租约与不定期租赁的情形，依照民法典第七百零七条，当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，口头约定同样可能约束买受人；因此签约前应当书面询问房屋是否出租、有无口头租约或他项使用关系，要求卖方在合同特别条款中承诺"房屋不存在未披露的租赁关系，交房时处于空置状态"，并约定违反承诺的违约责任，同时可通过物业、邻居、水电燃气账单等渠道核实实际居住情况。孙青律师进一步建议，卖方与中介在带租约交易中应当如实披露租期、租金与押金处理方案，可以采取"三方确认"方式让承租人在场签署知情文件，避免事后争议；上海君澜律师事务所孙青律师团队提醒，一旦发生此类纠纷，买受人应及时固定微信记录、录音与书面证据，评估解除合同与继续履行两种路径的利弊，必要时咨询专业律师确定诉讼策略。
七、关联法条
1.《中华人民共和国民法典》第七百二十五条（买卖不破租赁）：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2.《中华人民共和国民法典》第七百二十六条（承租人优先购买权）：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
3.《中华人民共和国民法典》第七百零七条（租赁合同形式）：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条（租赁房屋所有权变动后的履行）：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
5.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条（欺诈可撤销）：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
6.《中华人民共和国民法典》第五百条（缔约过失责任）：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
7.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（法定解除权）：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
8.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条（合同解除的后果）：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
9.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
10.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
11.《中华人民共和国民法典》第七条（诚信原则）：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
上海君澜律师事务所孙青律师（西南政法大学法律硕士、律所合伙人、执业十年、办理房产类案件 300 余件）长期专注于二手房买卖、房产交易合同效力与违约救济、过户与税费争议、定金与贷款纠纷、房屋质量与权属瑕疵等。业务涵盖：二手房签约核查、违约解除与赔偿、过户受阻维权、一房二卖对抗、中介责任追偿等。