借名买房存在被执行风险

一、借名买房合同的合同效力

借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。借名买房合同纠纷一般包括两个法律关系：名义买房人与出卖人之间的房屋买卖合同；名义买房人与实际出资人之间的借名买房合同。 对于前者，因名义买房人符合购房条件，且合同并未违反法律强制性规定，应认定有效。对于后者则区分不同情形予以认定：

(1)如果借名购买政策保障性住房，如经济适用房、人才住房等，因侵害社会公共利益，合同无效。

(2)购买普通商品房，也不违反当地限购，如不存在恶意串通损害他人利益的，合同有效。

(3)购买普通商品房，但违反当地限购、限贷政策，合同有效。

(4)借名人将用非法收入购买的房屋登记在他人名下，出名人明知其购房款为犯罪所得而帮忙掩饰 的，实际上已经构成相关上游犯罪， 合同当然无效，并应没收所购房产。

二、借名人难以基于借名买房合同排除执行

借名买房，房子是登记在出名人名下的。一旦出名人因其他金钱债务而被强制执行，法院是可以对登记在出名人名下的房产实施强制执行的。在此情况下，借名人能否以其为房屋实际所有权人为由提出案外人执行异议之诉，进而排除执行，司法实践中是存在争议的。

对于该类纠纷处理主要存在两种观点：第一种观点认为，案外人能够提交证据证明其为实际出资人的，基于维护实际权利人 合法权益的考量，可以请求排除执行；第二种观点认为，基于公示公信原则，实际出资人享有的是债权请求权，不能对抗法院强制执行。

司法实践中多数采纳的是第二种观点。一般认为借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。《执行异议复议规定》 之所以规定购房者物权期待权优于金钱债权，主要是基于生存权高于债权的考量，而借名人往往是基于规避政策或不愿公开财产的考量签订借名买房合同，并不属于《执行异议复议规定》第28条、第29条规定物权期待权的情形。

因此，借名买房人提起异议之诉，法院不予支持的理由主要有三个：一是 名买房合同系内部合同关系，不能抗第三人；二是根据公示公信原 则，应依照不动产登记簿推定权利 ，作为出名人的第三人的合法权益 当予以保护；三是借名买房合同造 登记权利人和实际权利人错位，司法不应持鼓励态度，登记在被执行人名下的房产被强制执行，系借名人应承担的法律风险。