律师观点分析
案件概述?
A市某村老村民（已故）拥有一套易地扶贫搬迁安置房，登记在其名下，实际由长子夫妇出资购买。后其孙男与女友未婚同居并暂居该房。二人因感情不和，女友在获得村委会出具的“房产系二人共有”证明后，与男方共同将房屋出售给第三人，获款25.7万元。女友携款失联。现老村民的长子、配偶及母亲（下称“原房主”）作为原告，起诉要求确认购房合同无效，并要求买受人（下称“买主”）腾房。
办案策略与过程?
代理原房主的韩海芬律师抓住案件两大核心，精准反击：
?锁定所有权根源?：策略性地组织证据，首先通过提交老村民其他子女放弃继承权的《声明》，坐实原告通过继承取得案涉房屋的所有权，从根本上否定男女双方的处分资格。同时，向法院申请调取并出示了国家发改委等14部委联合颁布的红头文件，明确证实案涉房屋为?易地扶贫搬迁安置房，依法20年内不得出售、转让?。
?釜底抽薪，击破合同效力?：针对对方辩称合同有效的观点，韩律师以事实与法律进行双重驳斥：一方面，售房男女既非所有权人，其处分行为属无权处分；另一方面，即使他们“有权”处分，这份买卖合同的核心内容——出售法律及国家政策明文禁止交易的安置房，直接违反了?法律、行政法规的强制性规定?及?国家政策精神?。该双重违法性，决定了合同的“先天无效”，而非效力待定或可撤销。
案件结果?
法院全部采纳了原告方主张，判决：1. 确认涉案《购房协议》无效；2. 判令出售房屋的女方返还原告购房款24.7万元，男女双方共同返还剩余款项1万元；3. 判令买主在规定期限内腾退房屋；4. 相关款项的利息损失及买主的装修损失，由售房男女共同承担。原房主的房屋所有权得以恢复。
案件启示?
本案的关键启示在于处理特殊性质房产的纠纷时，所有权与合同效力的审查必须并重，且法律与国家政策的强制性规定是决定合同命运的“达摩克利斯之剑”。尤其对于易地扶贫搬迁房、经适房等?具有特殊政策限制的房产?，即便卖方持（错误的）权属证明，只要交易本身违反了禁止性规定，合同即自始无效。买受人的“善意”无法对抗法律的强制性规定。这警示购房者，在涉及此类房产时，务必核查其?交易限制?，不能仅信赖表面的证明文件，否则可能面临钱房两空的风险。而对于权利人而言，在主张权利时，不仅要证明自己是“真主人”，更要证明交易本身“不合法”。
