薛联国律师
律师观点分析
案外人：L某， 住嘉兴市。
委托代理人：薛联国，浙江启拓律师事务所律师。
申请执行人：Z某， 住嘉兴市南湖区。
被执行人：Q某，住嘉兴市。
本院在执行申请执行人Z某与被执行人Q某民间借贷纠纷一案【（2015）嘉南执民字第****号】过程中，案外人L向本院提起执行异议，要求本院解除对坐落于嘉兴市小区**幢**室的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人L称，L与Q某于2010年11月签订了商品房屋买卖合同购买了案涉房屋，双方于2024年1月签订了补充协议，约定将房屋转让价格变更为302000元，拿钥匙起，L应支付242000元，房屋余款60000元为办理三证后交付。L付清242000元后，Q某将钥匙交付，L拿到房屋后即装修入住至今。2017年8月，案涉房屋具备办证条件，但无法联系到Q某，故起诉至法院要求确认双方之间签订的合同有效，法院判决确认L与Q某于2010年11月5日签订的商品房屋转让合同有效。L某已按约付清所有款项，未办理过户系由于被执行人Q某原因导致，故法院查封案涉房屋没有依据，综上所述，恳请法院解除对上述房产的查封。
申请执行人Z某向本院提交了书面答辩意见，具体如下：
1.案涉房屋系拆迁房，系家庭共同共有财产，Q某无权在未获得家庭成员认可情况下转让案涉房屋；2.案涉房屋在转让时点的出售价格明显低于市场价格，且案外人仅提供了15万元的收条，并未提供转账凭证，案外人提供的水电费金额较少，无法达到其一直居住的目的；3.案外人对于拆迁房的权属情况未尽到合理审查义务；4.申请执行人认为该房屋买卖并非真实房屋买卖交易，而为典型的未办理抵押登记的抵押财产民间借贷纠纷，申请执行人认为系Q某借款时一并签订的虚假交易的买卖合同，待后期Q某无力偿还借款后可以直接处置房屋，损害了其他债权人利益。综上，请求驳回案外人的全部异议请求。
被执行人Q某未作答辩。
本院查明，本院在执行申请执行人Z某与被执行人Q某民间借贷纠纷一案【（2015）嘉南执民字第**** 号】过程中，于2022年11月15日向嘉兴国际有限公司送达了协助执行通知书、执行裁定书，查封嘉兴国际有限公司名下的嘉兴市*** 室、嘉兴市***室、嘉兴市小区**幢**室、嘉兴市***室、嘉兴市***室；于2024年3月19日在嘉兴市不动产登记服务中心查封了上述房屋。后案外人L向本院提起执行异议，认为其为嘉兴市小区**幢**室的房产实际所有权人，要求本院解除对该房产的查封。
另查明，2010年8月14日，嘉兴国际有限公司（甲方）与Q某（乙方）签订《嘉兴国际商务区投资建设有限公司房屋拆迁安置协议书》，约定乙方房屋列入拆迁范围，乙方房屋坐落在南片4组，计建筑面积447.96平方米（其中住宅楼房442.56平方米，平房5.4平方米），产权人Q某，核定安置人口4+1人。乙方房屋以及附属一切设施（物）补偿369810元。安置房共5套。2010年11月5日，Q某作为出让方（甲方）、L作为受让方（乙方）、嘉兴市分公司作为中介代理机构（丙方），签订《商品房屋转让合同》，约定房屋坐落于嘉兴市4 期，房屋的建筑面积总面积为79.84平方米。上述房屋成交总价款为310000 元。合同签订之日，乙方向甲方支付150000元，作为购房定金。乙方于2010年11月6日前，支付甲方购房款150000元；拿钥匙时，支付甲方100000元；乙方在办理好三证后付清余款。甲方应在拿钥匙将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用。丙方的中介服务费收取3100元，该费用由乙方承担。甲方应当保证上述房屋产权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件。自合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权概由甲方负责清理，并承认相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿。合同最后增加一条“如发生意外，合同照旧执行。”合同甲方签字处由Q某签名并捺手印、乙方签字处由L签字并捺手印。2010年11月，Q某出具《收条》，载明今收到L购房预付款150000元。2010年11月，L支付3100元中介费。2014年1月，L与Q某签订《协议》，双方同意对小区**幢**室房屋转让合同进行补充协议：1、付款方式：致拿钥匙起，乙方交付甲方金额242000元。2、房屋金额：经双方同意，将原有合同310000元，优惠8000元，也就是房屋转让价为302000元。3、房屋余额60000元，甲方为乙方办理好房屋产权证、契证、土地证后乙方交付所有余额。4、以上协议一式两份均以盖手印、签名生效。5、其他均以原有合同为准。上述协议签订后，L支付Q某转让款92000元，Q某将房屋钥匙交付给L。2016年3月10日，L作为付款人与嘉兴电力局签订了《嘉兴市缴费“一户通” 同城特约委托收款协议书》。此后，L陆续通过支付宝缴纳案涉房屋的水电费、燃气费等。2017年8月，嘉兴国际有限公司发出《安置房办证知》，通知安置房现可办理产证。2017年10月11日，因L无法联系到Q某，其向本院提起诉讼【L与Q某买卖合同纠纷一案（2017）浙0402 民初**** 号】，要求判令双方之间签订的《商品房屋买卖合同》有效，本院经审理于2018年5月14日判决L与Q某于2010年11月5日签订的《商品房屋买卖合同》有效。本院再查明，2024年4月23日，Y某、C某、QQ某出具了情况说明，其中载明“我是Q某的儿子QQ某，我父亲Q某、母亲C某、奶奶Y某和我QQ某名下共同拥有的5套拆迁安置房所有权。因为我父亲Q某个人债务原因，我们同意嘉兴市人民法院将我们四人共同名下的2 套房产作为我父亲Q某在我们共同拥有的5 套房产中他所占有的30%份额进行执行处理等”。2025年10月27日，L向本院执行款专户缴纳了房屋转让尾款6万元。以上事实有《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁房转让协议》、收据、收条、协议、隆兴公寓安置房办证通知、（2017）浙0402民初****号民事判决书、协助执行通知书（查封）、6执行裁定书、送达回证、支付宝水电费缴纳截图、情况说明等证据证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人L与Q某在2010年11月签订了商品房屋转让合同，并于2014年1月拿到钥匙占有案涉不动产，已按照合同约定向申请执行人支付242000元，剩余60000元购房款亦汇入本院执行款专户，未办理过户系由于Q某无法联系所致，且其已于2017年10 月11日向本院另案提起诉讼，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。关于申请执行人Z某答辩称案涉房屋系家庭共有财产，Q某转让房屋的行为系无权处分，本院认为，其他家庭成员于2024年4 月出具的情况说明，表明其余家庭成员认可房屋作为Q某的份额进行处理，即形成了对Q某转让案涉房屋的追认，且案外人L某于2014年1月27日起占有该房屋至今，其余家庭成员同住该小区，未向案外人L主张过权利，即从行为上认可Q某已转让案涉房屋，故本院对申请执行人的该项抗辩不予认可。关于申请执行人Z某所述的案涉房屋转让价格低于市场价格、名为房屋买卖实为民间借贷的答辩意见，其未提供相应的证据予以佐证，不足以支持其所述主张。因此，案外人要求本院解除对涉案房产的查封，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
案外人L的异议请求成立，解除对位于嘉兴市嘉兴市小区**幢**室的查封。