何宁律师
整理人：何宁，河北张国庆律师事务所执业律师
在司法实践中，购房者全款买房后，因开发商或前手卖家原因导致房屋被查封、拍卖的案例屡见不鲜。当房屋上同时存在银行的抵押权时，购房者的权益如何保障，一直是社会关注的焦点。近日，最高人民法院审结的一起申请执行人执行异议之诉再审案件（（2024）最高法民再***号），对此类问题给出了具有标杆意义的裁判规则。本案中，购房者购买的房屋虽非直接从开发商处购得（系从原买受人处“二手”买得），但最高院最终认定其权利足以排除银行的强制执行，撤销了一、二审判决，驳回银行的全部诉讼请求。本文将深度剖析该案，为您解读其背后的法理与实践意义。
一、 案情速览：一波三折的购房维权路
故事始于2001年，案外人范某与某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订合同，购买其开发的一处位于大连的房产，并支付了全部购房款。然而，由于开发商自身原因，该房屋始终未能办理产权过户登记，房屋一直登记在开发商名下。
2011年，马某与范某签订《房屋转让协议》，以150万元的价格购买了该房屋。马某付清了全部款项并实际入住，居住使用至今。在此期间，开发商曾向马某出具《证明》，承诺办理产权手续，但始终未能兑现。
令马某意想不到的是，因开发商与某银行大连分行（以下简称“银行”）的金融借款合同纠纷，该房屋早在2001年就被开发商抵押给了银行，并在2016年法院生效判决中被确认为抵押物。2021年，法院对该房屋进行查封执行，马某这才如梦初醒，立即提出执行异议，但被驳回。随后，马某提起了执行异议之诉，要求法院停止对该房屋的执行。
一审、二审法院均认为，马某是从范某处购买的“二手房”，并非直接从开发商处购买的商品房消费者，且未能提供充分证据证明前手范某已实际支付购房款，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条关于保护商品房消费者生存权的规定，判决继续执行该房屋。
马某不服，向最高人民法院申请再审，并提交了新的关键证据，最终迎来了转机。
二、 争议焦点：二手房买受人能否对抗在先抵押权？
本案的核心争议焦点集中于两点：
程序与证据层面：马某在再审阶段提交的新证据，是否足以推翻原审判决认定的事实？即，能否证明其前手范某已实际向开发商支付了全部购房款？
实体权利层面：马某作为从范某处购买房屋的买受人（即“二手”买受人），其权利是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条所保护的范畴，从而能够对抗银行在该房屋上设立的抵押权？
三、 法理剖析：最高院如何“一锤定音”？
最高人民法院经再审审理，对上述焦点问题作出了与一、二审截然不同的认定，其裁判逻辑清晰且具有突破性。
1. 新证据足以“翻盘”
最高院审查了马某再审提交的大连市公安局调查笔录、记账凭证、银行现金交款单等新证据后，认定这些证据形成了完整的证据链，足以证明范某的母亲已代其向开发商分两次支付了全部购房款110万元，且此后购房人更名为范某，并签订了正式合同。这直接推翻了原审关于“不能证明范某实际支付购房款”的核心事实认定。
2. 物权期待权的“接力”与“定性”
这是本案最具突破性的裁判观点。银行答辩称，马某系二手房买受人，不是与开发商直接交易的商品房消费者，不适用《执行异议和复议规定》第二十九条。
对此，最高院明确指出：
房屋性质是关键：虽然马某是与范某签订的转让协议，但该房屋自始至终登记在开发商名下，从未办理首次登记过户至范某名下。因此，在法律上，该房屋仍属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，即新建商品房，而非法律意义上的“二手房”。
生存权优先于抵押权：马某购买该房屋后用于家庭居住，且经查其名下在大连市无其他住房。这表明马某的购房行为确系为满足其基本的生存居住需要。根据《执行异议和复议规定》第二十九条以及相关司法文件精神，在金钱债权执行中，消费者的生存居住权应当得到优先保护，这种保护在符合特定条件下可以对抗甚至优先于抵押权。
权利可以承继：最高院的裁判思路实质上认可了在房屋未办理首次登记的情况下，后手买受人可以“接力”前手买受人的物权期待权。只要前手买受人的权利本可受到第二十九条的保护，该权利在转让给后手（且后手同样满足居住等条件）后，依然可以对抗执行。这避免了因前手怠于过户而导致后手权利落空的不公。
四、 以案释法：本案的里程碑意义
本案的判决结果，对于司法实践和社会生活具有重要的指导意义：
重申“生存权至上”的司法理念：在银行的商业抵押权与公民的基本居住权发生冲突时，司法天平倾向了对个体生存权益的保护。这体现了法律对“住有所居”这一基本人权的深切关怀。
灵活解释“商品房消费者”：最高院并未机械地将“商品房消费者”限定于与开发商签订首手买卖合同的买受人，而是抓住了权利保护的实质——即购房者是否为满足居住需求而购买尚未进行首次登记的“新房”。这对于处理大量历史遗留的“一房二卖”或连环买卖引发的纠纷，提供了新的解决路径。
强化证据意识：本案中，马某因在再审阶段成功获取并提交了关键的付款凭证而扭转乾坤。这警示我们，在涉及重大资产交易时，务必保留好所有款项支付凭证，包括但不限于发票、银行转账记录、收据等，以备不时之需。
五、 普法提示：给购房者的几点启示
买房要“查底”：购买房屋，尤其是“二手房”或“抵债房”时，不仅要查房屋现状，更要到不动产登记中心查询房屋的权属状态、是否存在查封、抵押等权利负担。
证据是“王道”：务必保存好完整的交易链条证据，包括与前手的合同、每一笔付款的银行转账凭证、收据、发票等。如果购买的是“二手房”，还应尽可能要求前手提供其向开发商付款的原始凭证。
及时过户是关键：房屋买卖中，物权以登记为生效要件。签订了合同、支付了款项，并不等于拥有了法律上完全无瑕疵的产权。尽快完成过户登记，是防范风险最根本、最有效的方式。
遇事要“维权”：当房屋面临执行风险时，应积极通过执行异议及执行异议之诉等法律程序主张权利。若一审、二审结果不理想，仍可在法定期限内依法向最高人民法院申请再审，寻求最后的司法救济。