杨国磊律师
律师观点分析
一、案件背景
出租人甲某（女，1979年生）系宁夏银川市某区居民，拥有位于银川市金凤区某小区营业房一处，建筑面积201.19平方米。承租人乙某（男，1996年生）系从事个体经营的商户。2022年7月，双方经协商就房屋租赁事宜达成合意，约定乙某承租该营业房用于商业经营。甲某为规避交易风险，在合同中明确约定了租金支付方式、违约责任及合同解除条件等条款。
二、案件经过
2022年7月1日，甲某与乙某正式签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2021年12月19日起至2023年12月18日止，租期二年，年租金21万元。合同约定：乙某应于2022年11月19日前一次性支付下一年度租金；逾期支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日按日租金的20%支付违约金；租金及其他应付款项到期后六个月仍未全额支付的，甲某有权单方解除合同并扣除保证金。
合同签订后，乙某仅支付保证金1万元，始终未支付租金。经甲某催要，乙某于2022年8月19日出具《欠条》，承诺于2022年9月30日前支付租金45000元，但到期仍未履行。此后，乙某持续占用房屋进行经营，但既不支付租金，也不承担水费、物业费、暖气费等费用。
甲某多次通过电话、短信等方式催要无果，于2023年6月6日通过微信向乙某发出解除通知，要求其三日内搬离物品并返还房屋。因乙某逾期未搬离，甲某自行雇佣人员将乙某遗留物品清点搬离，收回房屋，并为此支付运费150元、搬卸费300元。
截至起诉时，甲某已代为缴纳2022年7月至2023年5月期间的水费821.64元、物业费3661.22元及2022-2023年度采暖费5846.41元。
三、争议焦点
本案的核心争议焦点包括：
1. 合同解除时间的认定
甲某主张合同于2023年6月6日解除；乙某缺席未提出异议，但双方对解除通知的效力存在事实争议。
2. 租金计算期间及保证金抵扣
甲某主张租金计算至2023年5月31日，并要求乙某支付88150.5元；乙某已支付的1万元保证金是否应当抵扣租金存在争议。
3. 代垫费用的追偿
甲某主张乙某应返还其代缴的物业费、水费、暖气费；乙某缺席未对这些费用的承担提出抗辩。
4. 违约金的计算标准
甲某主张按日租金的20%计算272天违约金31298.63元；该标准是否过高、计算期间如何确定存在争议。
5. 律师费及搬离费用的承担
甲某主张律师费8000元及搬运费用450元是否属于违约造成的损失范围。
四、诉讼过程
2023年8月8日，甲某向银川市金凤区人民法院提起诉讼，请求判令乙某支付租金、各项费用及违约金共计139963.02元。
法院依法适用普通程序独任制，公开开庭审理。被告乙某经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，法院依法缺席审理。
庭审中，甲某提交了《房屋租赁合同》《欠条》、物业费收据、水费发票、暖气费发票、搬运费收据、微信聊天记录等证据，证明合同履行情况、欠费事实及合同解除过程。法院对甲某提交的证据进行了审查确认。
五、判决结果
2023年11月2日，金凤区人民法院作出（2023）宁0106民初XXXX号民事判决：
（一）关于合同解除
确认《房屋租赁合同》于2023年6月6日解除。法院认定，依据合同约定，乙某未在规定期限内缴纳费用且到期后六个月内仍未全额支付，甲某有权单方解除合同；甲某于2023年6月6日通过微信通知乙某限期搬离，符合合同约定及法律规定。
（二）关于租金
判令乙某支付租金78150.5元（已扣除保证金1万元）。法院认定，前租户已将租金支付至2022年8月30日，故乙某应承担自2022年9月1日至2023年5月31日的租金157500元，甲某仅主张88150.5元系对自身权利的处分，扣除已付保证金1万元后，乙某仍需支付78150.5元。
（三）关于代垫费用
判令乙某返还甲某代缴的物业费3661.22元、水费821.64元、采暖费5846.41元。法院认定，依据合同约定，上述费用应由乙某承担，现甲某代为支付，乙某应予以返还。
（四）关于违约金及损失
判令乙某支付违约金28536.99元（按日租金20%计算，自2022年10月1日计算至2023年6月6日共计248天），并支付运费150元、搬卸费300元。法院认定，乙某逾期支付租金构成违约，应按约定标准支付违约金；搬运费用系乙某违约导致的实际损失，应予支持。
（五）关于律师费
驳回甲某关于律师费8000元的诉讼请求。法院认为，律师费并非必然发生的费用，合同对此亦无明确约定，故不予支持。
（六）诉讼费用
案件受理费3100元、公告费560元，由被告乙某负担。
六、案件意义
本案系典型的承租人长期拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷，具有以下法律示范意义：
第一，明确微信通知解除合同的效力认定标准。在无法直接送达的情况下，法院认可通过微信方式向违约方发送解除通知的效力，确认合同自通知到达之日解除。这为电子送达在合同解除中的应用提供了实践参考，也提示当事人应注意保留微信等电子证据。
第二，确立保证金抵扣租金的审查规则。法院在判决中主动审查并扣除承租人已支付的保证金，体现了诉讼经济原则和对当事人权益的平衡保护。同时明确，在承租人根本违约情况下，保证金可优先用于抵扣欠付租金。
第三，细化代垫费用的追偿权行使条件。法院依据《民法典》第七百二十一条、第五百七十九条，支持出租人向承租人追偿代缴的物业费、水费、采暖费，明确了出租人在承租人失联或拒付情况下的救济途径，强化了合同相对性原则。
第四，合理界定违约金的计算边界。虽然合同约定了较高的违约金标准（日租金20%，年化约73%），但法院将计算期间限定至合同解除之日（248天）而非起诉之日（272天），体现了对违约金惩罚性与补偿性功能的平衡。同时明确，违约金计算应以实际损失为基础，结合合同履行情况综合判定。
第五，警示缺席审理的法律风险。乙某经合法传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决，由其自行承担放弃抗辩权和质证权的不利后果。这强调了民事诉讼中程序参与的重要性，提醒当事人应积极应诉以维护自身权益。