（2018）京01民终8693号

律师观点分析

北京XX公司与北京XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理法院：　北京市第一中级人民法院

案　　号：　（2018）京01民终8693号

案　　由：　房屋租赁合同纠纷

裁判日期：　2018年11月21日

案件简介：

2011年11月26日的《房屋租赁合同》首页显示，甲方：（出租方）北京Xx有限公司，乙方：（承租方）Xx中心。合同约定，甲方将其合法拥有的37号，坐落于XX小区北侧的建筑物（以下简称建筑物，建筑面积一层为722平方米，二层为722平方米，三层为472平方米）出租给乙方作为经营场地；甲方向乙方保证对租赁物的所有权没有争议，产权属于甲方所有，甲方出租给乙方的租赁物可使乙方从事正常的商业、服务业活动；租赁期限为6年，并约定租金以及支付方式，合同还对其他内容进行了约定。合同末页乙方签字处为张XX。由于乙方因为各种原因未向甲方支付租金，经多次催告仍不予支付，故出租房北京XX公司向法院起诉。

虽然涉案合同无效，但是一二审还是支持了涉案房屋的占有使用费。

律师案件分析

因诉争租赁房屋建设在农村集体土地上，没有建设规划审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

因为涉案租赁合同无效，所以租金请求没有法律依据，但是当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故我方诉请的占有使用费并腾退房屋的诉讼请求，得到法院的支持。

相关法律规定：

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（同意装饰，合同解除，处理方式）

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。