曹XX房屋合同买卖纠纷二审

律师观点分析

江西省九江市中级人民法院

民事判决书

（2020）赣04民终1191号

上诉人（原审被告）：江西xx投资发展有限公司。住所地江西省都昌县都昌镇鄱湖大道**

法定代表人：柯x，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王xx，江西XX律师，特别授权。

被上诉人（原审原告）：曹xx，男，1967年4月29日出生，汉族，住江西省都昌县。

被上诉人（原审原告）：江xx，女，1968年12月29日出生，汉族，住江西省都昌县。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：鄢XX，江西XX律师。

上诉人江西xx投资发展有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人曹xx、江xx商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省都昌县人民法院（2020）赣0428民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判上诉人向曹xx、江xx支付面积差价9767.15元（132.87－131.46＝1.41m2×6927.06元/m2＝9767.15元）；2、一、二审诉讼费由曹xx、江xx承担。事实与理由:由于都昌县XX公司在对案涉房产面积测绘时未计入公摊面积，致案涉房产不动产登记簿登记错误，正确数据应为131.46平方米。2018年8月30日，都昌县XX公司已将重新测绘数据报送都昌县住建局，都昌县不动产登记中心将会更改数据，请求二审法院依据更改后的不动产登记簿确定的面积处理本案。

曹xx、江xx答辩称，一审法院依据双方签订的商品房买卖合同、案涉房产不动产权证登记的面积认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

曹xx、江xx向一审法院起诉请求：判令xx公司退回两原告购房面积差价人民币45050.25元。

一审法院认定事实：2013年11月26日，两原告与被告签订《都昌县商品房买卖合同》及《xx国际珠贝城商铺买卖合同补充协议》，约定：两原告在被告处购买位于都昌县xx国际珠贝城第Ｃ6008号商铺，建筑面积为132.87平方米；单价每平方米6927.06元。2014年9月17日，两原告按合同约定支付商铺购房款。2015年10月25日，涉案商铺办理了赣（2019）都昌县不动产权第**房产证，载明建筑面积为128.62平方米。现原告以要求被告退回购房面积差价为由诉至本院，请求判如所请。

一审法院认为，原、被告双方签订的《都昌县商品房买卖合同》及《xx国际珠贝城商铺买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不存在合同无效情形，合法有效。根据约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，涉案商铺产权登记面积为132.87平方米，小于合同登记面积128.62平方米，据此两原告有权主张被告退回购房差价。被告辩称根据重新测绘两原告商铺实际面积为131.46平方米比合同面积仅少1.41平方米，证据不足，本院对此抗辩意见不予采信。两原告主张按单价10593元/平米退回商铺差价，于法无据，本院不予支持，依法按合同约定商铺单价6927.06元/平米核定面积差价。两原告未主张被告双倍返还绝对值超出3%部分的房价款，系对其权利的处分，本院予以采纳。经核算，被告应退回两原告商铺面积差价29440元[132.87平米-128.62平米）×6927.06元/平米=29440元]。现依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、限被告江西XX公司于本判决生效后三日内返还原告曹xx、江xx商铺面积差价款人民币29440元。二、驳回原告曹xx、江xx其他诉讼请求。一审案件受理费人民币926.3元减半收取，由原告曹xx、江xx负担人民币195.2元，由被告江西xx投资发展有限公司负担人民币268元。

本院二审期间，上诉人提交两份证据：1、房屋建筑面积测量报告及房屋建筑面积计算结果表2张复印件。证明目的：涉案商铺实际面积为实际面积为上层63.274平方米。总数是131.46平方米。而不是一审法院所认定的128.62平方米，因此涉案商铺的面积差为1.41平方米。2、《关于纠正测绘面积公摊的公函》，证明目的：由于案外人都昌县XX公司。第一次测绘的失误，导致涉案商铺测绘时未将公用面积进行公摊。

被上诉人质证认为,第一份证据因在原审已经提交不属于新证据，二审不予质证。对该第二份证据的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议，根据上诉人与被上诉人签订的买卖合同第四页第三条约定，公摊面积为零。还有第五条面积差异处理，正式合同约定产权面积登记与产权面积有差异的，是以产权登记面积为准。本院认为，被上诉人异议成立。

二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案二审争议焦点为：xx公司交付给曹xx、江xx的案涉商铺面积如何认定？

我国房屋产权实行不动产产权登记制度，房屋产权面积依据房屋权属证书载明的内容确定。案涉商铺不动产权证登记的房屋建筑面积为128.62平方米，一审法院据此认定xx公司交付给曹xx、江xx的案涉商铺面积为128.62平方米，并无不当。且在案证据“销售不动产统一发票”载明案涉商铺建筑面积为128.62平方米，亦予佐证。上诉人xx公司以都昌县XX公司报送都昌县不动产办证中心的内部函件为依据主张按重新测绘的数据确定案涉商铺面积，与法不符，不予采纳。一审法院判令XX公司退还多收取的商铺面积差价款，符合双方合同约定和法律规定，处理得当。

综上所述，上诉人xx公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费536元，由上诉人江西xx投资发展有限公司承担。

本判决为终审判决。