成X与江西XX投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

　　原告：成X，男，1988年10月8日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市浔阳区。

　　委托诉讼代理人：鄢安林，江西准星律师事务所律师，代理权限为特别授权。

　　委托诉讼代理人：成X助，男，1963年8月7日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县，代理权限为特别授权。

　　被告：江西XX投资发展有限公司

　　法定代表人：柯X，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：唐XX，江西国樟律师事务所律师，代理权限为特别授权。

　　原告成X与被告江西XX投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告成X向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房面积差价及预交办证费用余款共计30599元；2、判令被告按双方所订《都昌县商品房买卖合同》之约定，将店铺交付原告；3、被告向原告支付延期办证违约金45135元（按房屋总价51万元的日万分之一，自2013年3月30日算至2015年9月15日）及占用费21143元（按同地段店面租金每月每平方米20元×81.32平方米，自2019年2月1日算至起诉之日，之后的店面占用费按以上标准算至店面实际返还之日）。事实和理由：2012年10月31日，原告与被告签订《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号2011002199），原告购买被告开发的都中公路以南鄱湖大道以东鄱湖国际珠贝城C3009号商用房。合同约定房屋面积为84平方米，房屋总价510000元，被告应于2012年12月30日前将商品房交付原告使用。同日原告又与被告股东占良生、占换生成立的江西爱特丽尔物业服务有限公司签订了委托经营管理协议，委托管理期限自2013年2月1日至2019年1月31日。合同签订后，原告通过支付首付款与办理银行按揭相结合的方式向被告付清了房款，并将办理房产证所需各项费用26540元交给被告。2016年7月18日原告还清银行按揭得到房产证，发现房产证上的面积比合同面积少2.68平方米，被告多收了原告的房款及相关费用。另外委托管理合同到期后，被告一直占有原告房屋拒不交付。原告多次找被告协商相关事宜，被告不予配合，故诉至法院。

　　被告江西XX投资发展有限公司辩称：1、原告关于房屋补差及办证余款问题，原告应当在2015年9月15日领取房屋产权证时知晓此事，退一步而言，按原告诉状陈述2016年7月18日才知晓此事，原告于2020年3月起诉，超过了法律保护的诉讼时效。本案合同房屋面积84m2，2018年8月30日经测绘纠正的公摊面积后的房屋实际面积为41.55×2=83.1m2，比合同面积少0.9m2，不动产部门登记房屋面积为81.32m2，对少登记1.78m2房屋面积问题，原告可持测绘公司《关于纠正测绘面积公摊的公函》到不动产登记部门办理更正登记即可；2、被告已将房屋交付给原告的受委托单位，原告要求被告再次交付房屋的诉求不能成立。根据原告与爱特丽尔物业服务有限公司签订的《委托管理协议》授权2：“由乙方代为办理并使用和保管经营管理相关手续”约定，被告依此将店铺交给原告委托管理的单位—江西爱特丽尔物业服务有限公司，被告交付店铺完毕，不存在两次交付问题。3、原告关于支付逾期办证违约金的诉求超过了诉讼时效。按合同约定被告应当在2013年12月30日前办理完房产证，原告应当知道从该日起被告逾期办证的违约事实即已确定；从房屋办证需要一定手续看，原告2015年4月21日才交办证费用，说明原告至少在2015年4月21日知道被告逾期办证，但原告至2020年3月才起诉，超过法律规定的诉讼时效。4、原告与被告之间只存在房屋是否交付关系，原告主张店面占用费的诉求均不能成立。原告诉求被告支付店面占用费没有事实与法律依据。被告将店面交付给原告的委托经营管理单位后，房屋由谁使用与占有，与被告无关；房屋买卖合同中，原告与被告只存在房屋买卖合同中约定是否交付问题，不存在占有及占有费问题。

　　另外，原告诉求办证费用补差，维修基金不属原告诉求的办证费用范围。原告诉求房屋面积补差的计算单价，应当按扣减6%价款年租金返租6年后的实际交款单位计算。本案的测绘单位（都昌房产部门指定的唯一测绘单位）对自己的测绘结果自我修正，符合规定程序与要求。

　　原告成X为支持其诉讼请求，向本院提供了证据，被告当庭予以质证，具体如下：

　　1、原告成X的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告无异议。

　　2、江西XX投资发展有限公司企业信用信息公示报告打印件，证明被告诉讼主体资格。被告无异议。

　　3、《都昌县商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》复印件、江西爱特丽尔物业服务有限公司企业信用信息公示报告打印件，证明原被告就案涉房屋买卖及委托经营管理的权利义务进行了明确约定，江西爱特丽尔物业有限公司实际由被告股东组建并受其控制。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为达不到原告的证明目的，江西爱特丽尔物业有限公司是依法成立的，并不受被告控制。

　　4、收据复印件、发票复印件、个人贷款凭证复印件，证明原告依约向被告履行了相关义务。被告无异议。

　　5、不动产权证书复印件、房屋照片，证明被告违约的事实。被告对不动产权证书的三性均无异议；对照片的真实性、关联性有异议，认为达不到原告的证明目的。

　　6、交付店铺催告函及邮政快递单两张，催缴店铺租金的函及邮政快递单两张，证明原告发现案涉房屋产权证标注的建筑面积与合同面积有差距后，多次找被告协商房屋面积和逾期办证违约金，诉讼时效中断。被告对该证据的真实性无异议；对其合法性和关联性均有异议，认为原告使用法院专递邮件不合法律规定，且达不到原告的证明目的。

　　7、证人郑某的证言，证明原告多次找被告协商房屋面积和逾期办证违约金，诉讼时效中断。被告认为证人与本案有法律上的利害关系，证言对原告有利，也对证人诉被告的诉讼案件有利。

　　被告江西XX投资发展有限公司向本院提供证据及原告质证意见如下：

　　《关于纠正测绘面积公摊的公函》复印件、《房屋建筑面积计算成果表［竣工］》（测量编号：Z14120015），证明原告所购房屋实际面积为83.1㎡。原告对公函的真实性、合法性有异议，认为该公函只有恒力房产测绘有限公司的公章，没有鉴定机构的营业执照及鉴定人的资质证书，成果表不是产权证书，合同约定面积应以产权证书登记面积为准。

　　根据原、被告举证、质证，本院对上述证据分析、论证如下：

　　（一）原告成X提供的证据：证据1、证据2和证据4，被告无异议，本院予以确认。证据3，被告对该证据的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。江西爱特丽尔物业有限公司是依法成立，虽然其主要股东与江西XX投资发展有限公司相同，但上述两公司均具有独立的法人资格，不能等同。证据5，被告对不动产权证书的三性均无异议，本院予以认定；被告对照片的真实性、关联性有异议，本院认为仅凭房屋照片达不到证明被告未交付房屋及“占有”房屋的目的。证据6，被告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。证据7，被告有异议，本院认为该证人证言系证据6的佐证，证言中关于原告领取房产证时间的陈述与原、被告的陈述不一致，关于业主与开发商交涉逾期办理房屋产权证事宜的内容中对交涉的具体时间也没有表述，且原告又不能提供向被告主张逾期办证违约金的其他证据，结合证人与原告同属购房户的属性，对该证人证言不予采信；根据原告提供的房产证复印件（都昌房权证县城字第××号）可以确定本案案涉房产的办证（即登记）时间为2015年9月15日、抵押时间为2015年9月30日、注销抵押时间为2016年7月18日，因该房产的部分购房款为按揭贷款，故其注销抵押时间即为原告按揭贷款还清的时间、原告实际取得房屋权属证的时间。

　　（二）对被告江西XX投资发展有限公司提供的证据，原告成X提出异议，本院认为房权证和不动产权证书是最能证明房屋客观情况的有效证件，其证明力优于被告所提供的证据，故被告所举证据不能达到其证明目的，本案房产建筑面积根据原告提交的房权证和不动产权证书复印件确定为81.32㎡。

　　本院经审理认定事实如下：原告成X2012年10月31日与被告江西鄱湖投资发展公司签订《都昌县商品房买卖合同》（合同备案号2011002199），原告购买被告开发的都中公路以南鄱湖大道以东鄱湖国际珠贝城Ｃ3009号商用房。合同约定房屋面积为84㎡，单价为每平方米6071.43元，房屋总价款为人民币510000元，被告应于2012年12月30日前将房屋交付给原告。同日，原告又与江西爱特丽尔物业服务有限公司签订了《委托经营管理协议》（合同编号2011002199），协议约定，委托管理期限自2013年2月1日至2019年1月31日。原告通过支付首付款与办理银行按揭相结合的方式向被告付清了房款，2015年4月21日，原告将办理房产证所需各项费用26540元交给被告，其中包含房屋维修基金5040元（60元／㎡×84㎡）、契税20400元（510000元×4%）、工本费550元、他项权证费550元。2015年9月15日，房管部门对该房产予以登记，产权证号为都昌房权证县城字第××号，房产证上载明房屋建筑面积为81.32㎡，比《都昌县商品房买卖合同》上约定的面积84㎡少2.68㎡。2016年7月18日，原告还清按揭贷款并取得该房屋权属证。2018年7月6日该房产由都昌县不动产登记局换发不动产权证书［赣（2018）都昌县不动产权第××号］，不动产权证书载明的房屋建筑面积仍为81.32㎡。原告在取得房屋权属证后，因登记面积少于合同面积曾与被告交涉，2019年5月27日，原告通过邮政专递向被告邮寄了催告函，主张要求被告退回办证余款和面积误差价款。因双方未达成一致协议，故原告诉至法院。

　　本院认为，原被告双方争议的焦点为：1、被告是否应该按登记面积81.32㎡退回原告购房面积误差价款和预交办证费用？2、被告是否应向原告交付所购店铺并支付店铺占用费？3、被告是否应向原告支付延期办证违约金及店铺占用费？

　　（一）关于争议焦点1：原被告双方签订《都昌县商品房买卖合同》约定原告所购买的商用房的建筑面积为84㎡，而该房产的房权证和不动产权登记证书登记的房屋产权建筑面积均为81.32㎡，面积误差为2.68㎡。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同约定价格多退少补（不计利息），该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告2016年7月18日还清按揭贷款并取得该房屋权属证，在取得房屋权属证后，原告因此曾与被告交涉，2019年5月27日，原告通过邮政专递向被告邮寄了催告函，被告主张要求被告退回办证余款和面积误差价款，原告的该项请求权没有超过《中华人民共和国民法总则》关于普通诉讼时效三年的规定，故原告要求被告按照合同约定返还原告房屋面积误差价款的诉请，本院予以支持，面积差价款为16271.43元（6071.43元/㎡×2.68㎡=16271.43元）。同时，被告应按误差面积2.68㎡退回多交的契税和房屋维修基金，其中应退回契税650.86元（16271.43元×4%）、房屋维修基金160.80元（60元/㎡×2.68㎡）；因工本费和他项权证费系按本计收，原告未能举证证明工本费和他项权证费系被告多收取，故此两项费用不予退回。

　　（二）关于争议焦点2：2012年10月31日，原、被告双方签订《都昌县商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应于2012年12月30日前将房屋交付给原告。同日，原告又与江西爱特丽尔物业服务有限公司签订了《委托经营管理协议》，将所购房屋委托江西爱特丽尔物业服务有限公司管理，委托管理期限自2013年2月1日至2019年1月31日。2015年9月15日，房管部门对该房产予以登记，2016年7月18日，原告还清按揭贷款并取得该房屋权属证，且原告通过合同约定将所购房产交由第三方经营管理，应认定原告已经完成了案涉房产交付给被告的义务。原告陈述“被告一直占有原告房屋拒不交付”，但未充分举证证明，由此，原告主张被告支付店铺占用费缺乏事实依据，故原告要求被告交付店铺并支付店铺占用费的诉请，本院不予支持。

　　（三）关于争议焦点3：本案中，原、被告签订的《都昌县商品房买卖合同》第十五条第（二）项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按买受人已支付房款的万分之壹支付违约金。原告举证证明己方于2015年4月21日将办理房产证所需各项费用26540元交给被告，至此时案涉房产未办理产权证的责任不能全部归责于被告；2015年9月15日，房管部门对案涉房产予以登记，2015年9月30日，因按揭贷款该房产办理抵押，2016年7月18日，原告还清按揭贷款并取得该房屋权属证，上述期间原告应当知道被告逾期办理房屋产权证的事实，且原告未能充分举证证明在诉讼时效内向被告主张过逾期办证违约金的事实，故被告抗辩原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效理由成立，对原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。

　　综上所述，原告的诉讼请求依法可部分支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：

　　一、限被告江西XX投资发展有限公司在本判决生效后十日内返还原告成X房屋面积误差价款16271.43元、契税650.86元、房屋维修基金160.80元，合计人民币17083.09元。

　　二、驳回原告成X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。