马莎莎律师
案情简介
2021年3月，王某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一套面积为111平方米的商品房，总价款46万余元。合同约定，王某于签约当日支付首付款9万余元，剩余37万元通过银行按揭贷款支付。开发商应于2021年5月30日前将已完成建设工程竣工验收备案登记的商品房交付王某使用。
合同同时约定，因开发商的原因导致购房者未能获得银行贷款的，购房者可单方解除合同，开发商应在收到解除通知之日起30日内退还已付房价款及利息。此外，若开发商逾期交房超过30日，购房者亦有权解除合同，开发商应退还全部已付房价款及利息，并按已付房价款的5%支付违约金。
合同履行经过
合同签订当日，王某支付了首付款9万余元、大修基金8920元、契税1.3万余元及印花税等费用。随后，王某前往银行办理按揭贷款手续，银行工作人员于2021年5月确认其资料齐全。
然而，开发商于2021年5月20日书面通知王某，因疫情影响交房时间顺延至2021年10月8日。此后，开发商在承诺期限内仍未交付房屋。更严重的是，因开发商自身原因，案涉房屋始终无法办理按揭贷款。王某多次通过社交平台与开发商工作人员沟通，均无果。
2023年5月5日，开发商向王某发出《房屋交付通知书》，通知其于2023年5月15日前办理接房手续。此时距合同约定的交房日期已近两年。案涉项目于2023年5月10日通过竣工验收。
解除通知与诉讼
2024年4月，王某曾向法院提起诉讼要求解除合同，但因案涉项目属于保交楼项目，法院未能立案。2024年11月12日，王某通过邮寄方式向开发商发出《解除合同通知书》，开发商于次日签收。
王某诉至法院，请求确认合同已于2024年11月13日解除，并要求开发商返还首付款9万余元、大修基金8920元及相应利息，同时支付违约金4636元。
开发商抗辩
开发商承认因自身原因导致王某无法办理按揭贷款及逾期交房的事实，但主张根据补充协议第十五条的约定，合同解除权应在具有解除权之日起30日内书面通知对方行使，否则视为放弃解除权。开发商认为，王某基于无法办理按揭贷款的解除权应自2021年11月起算，基于逾期交房的解除权应自2021年6月起算，均已超过30日的行使期限，解除权已消灭。
法院裁判
法院经审理认为：
第一，因开发商的原因导致王某未能办理按揭贷款，且开发商逾期交房近两年，开发商的行为已构成违约，王某依据合同约定享有解除权。
第二，关于补充协议第十五条“30日内行使解除权”的约定。该条款系开发商预先拟定的格式条款，将法定的解除权行使期限强行压缩至30日，严重限制了购房者的法定解除权，且双方在合同履行过程中并未就合同是否继续履行或解除进行协商。在此情形下，开发商以该条款主张王某已丧失解除权，法院不予采纳。
第三，案涉合同及补充协议自2024年11月13日（开发商签收解除通知之日）起解除。合同解除后，开发商应返还王某已支付的首付款9万余元及大修基金8920元，并支付自2021年3月28日起至付清之日止的资金占用利息。
第四，关于违约金。合同约定的逾期交房违约金按已付房价款5%计算，但王某在合同解除时尚未支付剩余购房款，其主张该违约金缺乏充分依据，法院不予支持。
最终，法院判决：确认合同于2024年11月13日解除；开发商返还王某购房款及大修基金合计101645元并支付相应利息；王某协助开发商办理解除房屋网签登记手续；驳回王某的其他诉讼请求。
案例启示
本案明确了三个重要法律规则：其一，开发商在补充协议中将解除权行使期限压缩至30日的格式条款，因不合理限制购房者法定权利，法院可不予适用；其二，在开发商持续违约且双方未就合同履行达成一致的情况下，解除权的除斥期间不应机械地从违约行为发生之日起算；其三，购房者未支付全部购房款的情况下，主张按已付房价款计算的逾期交房违约金可能无法获得支持。本案中，王某在专业律师的协助下，成功论证了格式条款的不合理性，突破了开发商设置的程序障碍，最终获得了法院对合同解除的支持，有效维护了自身权益。
本文根据真实案例改编，不构成法律意见。如遇类似纠纷，建议咨询专业律师获取针对性法律建议。