开发商以疫情为由延期交房，法院：签约时已可预见，不支持免责

案情简介

2022年3月，王某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一套商品房，总价款96万余元。合同约定，开发商应于2024年6月30日前交付房屋。

合同同时约定，如遇重大公共卫生事件等特殊原因，出卖人可据实予以延期。此外，若开发商逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，开发商应按日向买受人支付已付全部房价款万分之一的违约金；若因开发商原因导致买受人未能在房屋交付后90日内取得不动产权证书，开发商亦应按日支付违约金。

违约事实

合同签订后，王某按期支付了全部购房款。但开发商未能在2024年6月30日前交付房屋。直至2025年1月18日，双方才办理了物业及资料移交手续。同年7月29日，开发商通知王某可以办理不动产权证。

王某认为，开发商逾期交房200天、逾期办证超过100天，构成双重违约，遂诉至法院，要求开发商支付逾期交房违约金及逾期办证违约金合计2.8万余元。

开发商抗辩

开发商提出两点主要抗辩理由：

第一，案涉房屋建设期间正值新冠疫情，属于合同约定的公共卫生事件，应当扣除200天的工期延误天数。

第二，合同约定的违约金标准过高。开发商提交了第三方平台上同类型房屋的租金信息，主张月租金仅为1800元左右，而按合同计算的月违约金约为2800元左右，已超过实际损失的30%，请求法院予以调低。

法院裁判

一审法院经审理认为：

关于疫情免责问题。案涉合同签订于2022年3月，彼时新冠疫情已进入常态化防控阶段。开发商作为房地产企业，在缔约时理应对疫情因素可能给项目工期造成的影响有所预见。虽然合同约定公共卫生事件可作为延期事由，但开发商未能提供充分证据证明因政府管控措施导致案涉房屋施工的具体延误天数。法院结合当时疫情防控的实际情况及有关文件，酌情扣除30天。据此，逾期交房天数认定为170天，对应违约金为16367元。

关于违约金是否过高的问题。法院指出，双方已在合同中明确约定了违约金计算方式。根据法律规定，违约方主张约定的违约金过高并请求减少的，应当承担举证责任。开发商提交的第三方平台租金信息，与证明王某实际损失之间缺乏关联性，不能证明违约金过分高于实际损失。因此，对调低违约金的主张不予支持。

关于逾期办证违约金，法院认定开发商构成违约，支持王某主张的100天违约金9628元。

综上，一审判决开发商支付违约金合计25995元。二审法院驳回开发商上诉，维持原判。

案件启示

本案明确了两个重要法律规则：其一，合同签订时已处于常态化阶段的公共事件，开发商不得再以此为由主张免责或大幅延长工期；其二，合同约定违约金的举证责任在于主张调低的一方，仅凭第三方平台的租金信息难以证明违约金过高。本案中，王某在专业律师的协助下，准确把握了举证责任的分配规则，成功驳回了开发商调低违约金的主张，最终获得了法院的全额支持，有效维护了自身权益。

本文根据真实案例改编，不构成法律意见。如遇类似纠纷，建议咨询专业律师获取针对性法律建议。