马莎莎律师
案情简介
2021年4月，王某与某房地产开发公司签订《购房协议》，购买一套面积约95平方米的商品房及一个地下车库，总价款119万余元。协议约定，王某于签约当日支付70万元，2021年10月30日前再支付30万元，剩余19万余元在通知网签之日一次性付清后办理交房手续。协议同时载明，案涉房屋当时抵押在税务机关名下，开发商承诺解封后为王某办理网签。此外，开发商还承诺负责确保王某的小孩于2021年9月顺利入学。
协议签订当日，王某按开发商指示将70万元支付至其公司会计个人账户，开发商出具了收款收据。
合同履行经过
2021年9月，开发商未能确保王某的小孩顺利入学。
2023年5月17日，王某的配偶向开发商出具《承诺书》，承诺在另一套房屋办理网签后30日内，支付案涉房屋剩余房款49万余元。同年6月，开发商依约为另一套房屋办理了网签变更登记。但王某及其配偶未按承诺书约定的期限支付剩余购房款。
截至诉讼时，案涉房屋仍处于被税务机关查封的状态。王某认为，开发商未确保小孩入学、房屋长期被查封无法办证，且购房款未进入监管账户，其购房目的已无法实现，遂诉至法院，请求解除购房协议并返还已付购房款70万元及利息。
法院裁判
一审法院认为：
第一，关于解除权问题。协议约定开发商负责确保王某的小孩于2021年9月入学，王某在2021年9月2日即已知晓该解除事由，但其直至2025年11月才向法院起诉主张解除合同。根据法律规定，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使的，该权利消灭。王某虽曾在2022年5月向法院递交起诉状，但未缴纳诉讼费，法院未予立案，且其当时亦未以该理由主张解除合同。解除权的除斥期间不因任何事由发生中止、中断和延长，故王某以该事由行使解除权已超过一年除斥期间，解除权已归于消灭。
第二，关于付款义务。王某的配偶于2023年5月出具承诺书，承诺在另一套房屋网签后30日内支付剩余房款，开发商已按承诺履行了网签义务，但王某方面未按约付款，构成违约。根据合同约定，王某应先付清全部购房款，开发商再办理交房手续。在王某未支付剩余购房款的情况下，开发商有权拒绝交房。
第三，关于房屋查封问题。案涉房屋虽处于查封状态，但王某在签订协议时对此明知，协议中亦有明确记载。同类型房屋另一套房屋此前同样存在查封，后经开发商协调已解封并顺利过户。现有查封尚未达到“无法办理不动产登记”的程度，不构成法定解除事由。
综上，一审判决驳回王某的全部诉讼请求。二审法院维持原判。
案例启示
本案明确了合同解除权行使的两个重要规则：其一，解除权作为形成权，受一年除斥期间的限制，该期间不因任何事由发生中止、中断或延长，权利人必须在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期则权利消灭；其二，购房者在明知房屋存在查封等权利瑕疵的情况下签订合同，事后不得以此为由主张解除合同，尤其是当自身未按约履行付款义务时，更不能以对方的履约瑕疵作为解除合同的理由。本案中，王某因未及时行使解除权且自身存在违约行为，最终丧失了合同解除的权利。专业律师在此类案件中，能够帮助当事人准确把握解除权的行使时效和举证责任分配，避免因程序性问题导致实体权利丧失。
本文根据真实案例改编，不构成法律意见。如遇类似纠纷，建议咨询专业律师获取针对性法律建议。