马莎莎律师
案情简介
2022年初，王某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买一套面积为87平方米的商品房，总价款86万余元。合同约定，开发商应于2023年12月30日前交付房屋，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测测绘报告。
合同同时约定，若遭遇台风、疫情等不可抗力，开发商可据实延期，但须在发生之日起30日内告知买受人。逾期交付的，开发商应按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。
合同签订后，王某按期支付了全部购房款。
交房情况
案涉项目于2024年4月29日办理完毕竣工验收备案手续。开发商于同日向王某发送交付通知书，通知集中交付期为2024年4月30日至5月10日，王某的房屋实际交付时间为2024年5月2日。
王某认为，开发商逾期交房，应当按照合同约定支付违约金，遂诉至法院，请求判令开发商支付逾期交房违约金3.1万余元。
开发商抗辩理由
开发商提出多项抗辩，主张应扣减工期69天：
第一，防疫控制导致延期20天。包括疫情封道6天、材料供应延迟及工人返岗困难14天。
第二，台风天气影响26天。列举了2021年至2023年间发生的8次台风天气，主张每次台风均导致停工。
第三，中高考等考试管控导致停工23天。主张2021年至2023年期间，高考、中考、高中学业水平考试期间均需停工。
第四，市政道路规划影响25天。开发商为项目自建周边道路，耗时25天，导致大型施工车辆及设备无法进场。
第五，业主就规划核实事项进行群访，开发商为推进验收实施了楼体外观亮化、下水道排污系统升级改造、新开小区大门等额外工程，导致竣工备案延迟。
法院裁判
一审法院认为：
第一，案涉项目施工期间确实存在因疫情管控、台风天气等因素影响施工进程的情况，符合合同约定的延期事由。结合开发商提供的抗台工作停工通知等证据，酌情认定工期顺延天数为38天。
第二，扣除顺延天数后，截至交房日2024年5月2日，开发商共逾期86天。按合同约定的日万分之三标准计算，违约金为2.2万余元。
第三，中高考管控、道路规划影响、业主群访等不属于合同约定的不可抗力及免责事由，不予扣减。
一审判决开发商支付逾期交房违约金2.2万余元。双方均不服，提起上诉。
二审法院认为：
第一，台风及疫情影响因素符合合同约定的免责情形，但开发商主张的防疫控制延期20天、台风影响26天共计46天，与其向住建部门提交的延迟交房申请报告中载明的天数不符，依据不足。
第二，考试类管控、道路规划影响、业主对项目规划提出异议均不属于不可抗力及合同约定的免责事由，开发商要求扣减相应逾期天数，缺乏事实和法律依据。
第三，合同约定按日万分之三标准计算逾期交房违约金，兼具补偿性与惩罚性，不属于明显过高的情形，不予调低。
二审驳回上诉，维持原判。
案例启示
本案明确了三个重要法律规则：其一，每年固定举行的中高考等考试管控，属于开发商在签订合同时应当预见并可提前安排的常规事项，不属于不可抗力，不能作为工期顺延的免责事由；其二，市政道路规划等开发过程中的配套建设义务，属于开发商自身应当承担的建设和经营风险，不能转嫁给购房者；其三，开发商向行政主管部门提交的报告内容，可作为法院认定其自认事实的依据，前后不一致的陈述将不被采信。本案中，王某在专业律师的协助下，准确区分了法定免责事由与开发商自身经营风险的界限，成功驳回了开发商的多项抗辩，最终获得了法院的支持，有效维护了自身权益。
本文根据真实案例改编，不构成法律意见。如遇类似纠纷，建议咨询专业律师获取针对性法律建议。