马跃律师
律师观点分析
一、案情梳理：多层抵债房产遭工程款债权查封，异议被驳回
当事人经总包、开发商多层以房抵债流程取得A公寓酒店房产，2019 年签订商品房买卖合同并网签，同年收房入住，多年持续缴纳物业、水电、采暖费用。2025 年准备办证时，房屋因建筑企业工程款纠纷被沈阳中院查封。 当事人先提执行异议，法院形式审查驳回，理由：房屋商服用地、非住宅，当事人长期不在本地居住、多年未过户存在过错。原告提起执行异议之诉，申请执行人抗辩案涉房产为投资用房，不适用消费者保护规则，且原告怠于过户应自行承担风险。
二、律师办案经过：完整还原抵债链条，匹配新规三项法定要件
马跃、王律师代理，依据新执行异议司法解释第十一条搭建证据体系。
1.梳理多层抵债协议、差价付款凭证，证明查封前全款付清房屋，抵债等同于完成购房款支付；
2.整理 2019-2025 全套物业、水电、采暖缴费单据，证明房屋用于家庭度假居住，打破 “商服房产一律不保护” 观点；
3.举证开发商延迟办理大证、2025 年才通知办证，未过户不可归责于原告；同时提交同类批量解封判例佐证裁判口径。
三、案情结果：判决不得执行案涉房屋，原异议裁定自动失效
沈阳中院全部采纳我方意见，判令停止对案涉公寓的查封，诉讼费由申请执行人承担。 裁判要点：查封前签订合法买卖合同、全额付清房款、房屋用于家庭居住，满足消费者物权期待权全部要件；土地性质为商服不影响实际居住用途认定；该权利优先于建设工程价款优先受偿权。判决后当事人可正常办理解封、过户手续。
四、案情法律意义：抵债房产阻却执行实操指引
1.多层抵债、补齐差价并签订正式购房合同，可认定商品房消费者，适用特殊保护规则；
2.判断核心为实际使用用途，不以土地规划性质区分，度假居住同样受保护；
3.2025 年新司法解释放宽条件，无需唯一住房，三项要件齐备即可对抗工程款优先权；
4.执行异议仅形式审查，驳回后务必 15 日内提起异议之诉，完整提交占有、付款证据。