李翔律师
律师观点分析
一、案件背景
2017年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在西北某市开发“天河优郡”住宅项目。同年6月，自然人乙某与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买其中一套总价73万元的住宅，首付15万元，剩余58万元向某商业银行申请按揭贷款。甲公司作为阶段性连带责任保证人，与银行、乙某三方共同签署《个人房产抵押贷款合同》，约定在房屋办妥抵押登记前，如借款人逾期还款，甲公司须立即代偿。
二、案件经过
贷款发放后，乙某初期正常还款。
2022年9月起，乙某连续逾期。银行依据保证条款，自2022年9月至2024年9月，先后9次从甲公司保证金账户划扣合计52.4万余元，一次性结清剩余贷款。
甲公司多次催告乙某返还代偿款无果，遂于2024年11月向法院提起诉讼，请求判令乙某偿还全部代偿款、利息及因诉讼产生的保全费、保全保险费。
三、争议焦点
开发商承担保证责任后，是否享有对购房人的追偿权？
追偿范围是否包括利息、保全费、保全保险费？
利息计算标准如何确定？
四、诉讼过程
（一）原告甲公司举证
《商品房买卖合同》《个人房产抵押贷款合同》，证明存在合法有效的买卖及保证关系；
银行出具的《代偿告知书》及划扣凭证，证明已实际代偿52.4万余元；
保全裁定、缴费票据，证明产生保全费3 143.91元、保全保险费524.78元。
（二）被告乙某经法院传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见，视为放弃抗辩。
（三）法院认证
三方合同真实有效，甲公司依约承担连带保证责任后，依法取得追偿权；
追偿范围包括实际代偿本金及资金占用利息；
双方对代偿后的利率并无约定，可参照起诉时一年期贷款市场报价利率（LPR）3.35%计算；
保全费、保全保险费系实现债权必要支出，应由违约方乙某承担。
五、判决结果
被告乙某于判决生效之日起30日内向原告甲公司返还代偿款52.4万余元，并支付资金占用利息（以52.4万余元为基数，按年利率3.35%，自2024年9月11日起至实际付清之日止）；
保全费3 143.91元、保全保险费524.78元，由乙某负担；
案件受理费减半收取4 542元，由乙某承担。
六、案件意义
明确“阶段性担保”法律性质：开发商在抵押登记办妥前承担的保证责任为“附解除条件的连带责任”，一旦代偿即依法取得全额追偿权。
统一追偿范围与利息标准：保证人与债务人就代偿后利息无约定的，可参照同期LPR计算，避免追偿权成为“无息借款”。
强化购房人履约意识：购房人逾期不仅面临银行征信惩戒，还需承担开发商因此产生的全部损失（含实现债权费用），显著增加违约成本。
为同类楼盘提供风控样本：提示开发商在担保期间应密切监控购房人还款动态，及时通过短信、函告、律师函等方式固定证据，以便后续快速追偿。