律师观点分析
某房地产开发公司（以下简称
“房产公司”）作为房产开发商，与购房人甲、乙（二人系夫妻关系）存在商品房买卖合同关系，同时房产公司为甲、乙的购房贷款提供阶段性连带保证责任。甲、乙因购买房产公司开发的位于某市区某小区的一套房屋，与某银行签订个人房产抵押贷款合同，贷款金额较大，贷款期限长达二十余年。房产公司按约定完成了房屋相关预告登记手续，并在具备办理房屋产权证书及正式抵押登记条件后，多次通知甲、乙办理相关手续，但甲、乙未予配合，导致房产公司的阶段性保证责任未能按约定终止。
甲、乙与房产公司签订《商品房买卖合同》，约定以贷款方式购买案涉房屋，房屋总价款逾 70 万元，首付部分款项后，剩余 56 万元通过银行贷款支付。
甲、乙与银行、房产公司共同签订《个人房产抵押贷款合同》，甲为借款人，乙为房屋共有人，房产公司为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。
房产公司按合同约定办理了商品房买卖预告登记，相关部门也向房产公司发放了分户售房卡，但甲、乙未按通知办理房屋产权证书及抵押登记手续。
自 2018 年 8 月起，甲、乙开始出现逾期偿还银行贷款的情况，银行依据抵押贷款合同约定，多次从房产公司的保证金账户中扣划款项，用于归还甲、乙拖欠的贷款本金及利息。截至 2024 年 3 月，银行累计从房产公司账户扣划 8 万余元。
后银行向法院提起诉讼，要求甲偿还剩余贷款本金、利息等款项，房产公司承担连带清偿责任。法院审理后作出判决，支持了银行的诉讼请求。判决生效后，银行从房产公司账户中划扣 47 万余元，用于清偿甲、乙的剩余贷款债务。
扣除甲、乙曾偿还的 7000 元后，房产公司实际为甲、乙代为清偿的债务总额为 54 万余元。房产公司承担保证责任后，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，要求甲、乙共同偿还代偿款及相应利息。
甲、乙是否应共同承担房产公司代为清偿的 54 万余元债务；
房产公司主张的利息起算时间及计算标准是否符合法律规定。
房产公司向法院提起诉讼，诉请判令甲、乙共同偿还代偿款 54 万余元及利息（自 2024 年 9 月 12 日起，按年利率 3.85% 计算至实际付清时止），并承担案件受理费。
诉讼过程中，乙到庭参加诉讼，对案件事实及房产公司的诉讼请求均予以认可，但辩称目前暂无一次性偿还能力；甲经法院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。
法院经审理查明，案涉房屋为甲、乙夫妻共同财产，案涉贷款为夫妻共同债务，房产公司已实际履行保证责任，代为清偿了贷款债务，相关事实有当事人陈述及提交的证据佐证。
甲、乙于判决生效之日起 15 日内支付房产公司代偿款 547230.61 元及利息（以代偿款的未还部分为基数，自 2024 年 9 月 12 日起，按年利率 3.35% 计算至实际付清时止）；
驳回房产公司的其他诉讼请求；
案件受理费 4636 元，由甲、乙负担。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人如不服判决，可在法定期限内向上一级人民法院提起上诉。
明确了阶段性保证责任的法律后果。房产公司作为阶段性保证人，在具备解除保证责任的条件后，因购房人原因导致保证责任无法终止，且购房人逾期还款时，房产公司承担保证责任后有权向购房人全额追偿，维护了保证人的合法权益，也规范了保证合同各方的权利义务关系。
界定了夫妻共同债务的承担规则。案涉房屋为夫妻共同财产，购房贷款用于夫妻共同生活，应认定为夫妻共同债务，即便一方未到庭应诉，也不影响其共同承担偿还责任，体现了夫妻共同债务共同清偿的原则，保障了债权人的债权实现。
为类似纠纷提供了裁判指引。本案对代偿款追偿的条件、利息计算标准等问题作出了明确认定，为今后处理同类商品房买卖贷款担保追偿纠纷提供了参考，有助于统一司法裁判尺度，减少类似纠纷的争议。
提醒购房人应依法履行合同义务。购房人在购买按揭房屋时，应按合同约定及时办理房屋产权证书及抵押登记手续，避免因自身原因导致开发商保证责任延长；同时应按时偿还银行贷款，避免逾期产生违约责任，给自身及相关方造成经济损失。
李翔律师