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不动产买卖不适用“所有权保留制度”

不动产买卖不适用“所有权保留制度”所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。我国合同法虽然对所有权保留制度做了规定，但条款过于原则。这项制度的适用的范围，当事人之间的权利义务，保护机制等问题需要进一步明确。所有权保留制度不应当适用于不动产。首先由于不动产买卖完成转移登记后所有...

2015-10-20 王伟主任债权债务
最高法明确承认认购书备忘录独立契约效力

最高法明确承认认购书备忘录独立契约效力司法解释坚持“鼓励交易，增加财富”的原则确认合同效力。买卖合同是社会经济生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关涉市场经济的健康发展。遵循“鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交...

2015-10-20 王伟主任合同纠纷
动产一物数卖以交付付款合同成立先后为履行顺序

动产一物数卖以交付付款合同成立先后为履行顺序司法解释为防止出卖人与个别买受人恶意串通，基于诚实信用原则而规定：在一般动产多重买卖的情形下，以交付、付款、合同成立先后为合同履行顺序。在船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖情形中，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是对抗善意第三人的对抗要件，应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序;出现交付与登记冲突情形时，应以交付为准。最高人民法院新闻发...

2015-10-20 王伟主任合同纠纷
认定可得利益损失有了可操作性规定

最高法：认定可得利益损失有了可操作性规定可得利益损失的认定是买卖合同违约责任认定中的疑难问题。买卖合同违约后可得利益损失计算通常运用四个规则，即合同法第113条规定的可预见规则、第119条规定的减损规则、混合过错规则以及损益相抵规则，司法解释对此进行了明确规定。特别是司法解释第30条关于“混合过错规则”和第31条关于“损益相抵规则”的规定，填补了合同法在相关规则方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得...

2015-10-20 王伟主任合同纠纷
指定地点交货后风险由买受人承担

指定地点交货后风险由买受人承担《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确合同约定在买受人指定地点将标的物交付给承运人的，出卖人将标的物运送至指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。司法解释明确了送交买卖中“标的物需要运输的”情况下承运人的身份。承运人是指独立于买卖合同当事人之外的运输业者，这种情况下的承运人不是出卖人或买受人的履行辅助人，这就有别于卖方送货上门的赴偿之...

2015-10-20 王伟主任债权债务
房屋租赁合同应登记备案未履行手续并不导致合同无效

房屋租赁合同应登记备案未履行手续并不导致合同无效为便于管理及保护当事人的合法权益，我们目前对房屋租赁合同实行登记备案制度。但城市地产管理法第53条的规定只是要求房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，并不意味着未办理登记备案手续就会导致房屋租赁合同无效。考虑到房屋租赁合同的承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等原则，从平衡交易各方利益的角度出发，未经登记的房屋租赁合同不具有对抗善意...

2015-10-20 王伟主任合同纠纷
合同已解除可以要求对方支付违约金

合同已解除，可以要求对方支付违约可以要求对方支付违约金金违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，依《合同法》第98条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，其效力并不因合同的权利义务终止而受到影响。在因一方违约而导致合同解除的场合，人民法院应当认定守约方可以行使违约金请求权。...

2015-10-20 王伟主任合同纠纷
如果合同中没有约定违约金条款造成了损失能否请求对方支付违约金

如果合同中没有约定违约金条款，因对方不履行合同，造成了损失，能否请求对方支付违约金？《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，一方当事人向对方当事人主张违约金应当以双方之间对违约金有约定为前提。如果当事人之间没有约定，或者虽有约定但该约定因违反法律规定归于无效时，当事人不得主张违约金，但仍可以依据...

2015-10-20 王伟主任合同纠纷

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