于某与郝某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

　　原告向本院提出诉讼请求：１．被告支付原告租金１６９２７７．７６元；２．被告赔偿原告违约金３０８３３．３３元；３．被告支付原告物业费７６５７．０６元；４．被告支付原告电费４６５５．９９元。事实理由：原、被告于２０１９年１０月２２日签订《北京市房屋商业租赁合同》，约定被告承租北京市朝阳区百子湾路ＸＸ号百子园Ｘ号楼Ｘ层Ｘ单元ＸＸＸ号房屋，年租金为３７万元（月租金为３０８３３．３３元），支付方式为押一付六，租赁期限自２０１９年１０月２３日至２０２４年１０月２２日。由于被告拖欠租金，原告于２０２２年３月３０日向被告发出了解除合同通知，但被告至今仍未支付欠付款项，故原告诉至法院。

　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于２０２１年１０月底已与原告协商不再承租房屋，此后双方均持有房屋钥匙，并约定无论谁将房屋转租出去，转让费归被告，剩余租期内的租金归原告；被告实际只承租房屋２年的时间，共交纳租金７６．６万元，并不存在欠租且租金尚有剩余，剩余租金足够支付欠付电费及物业费；被告２０１９年底承租房屋便爆发了新冠疫情，直至２０２０年８月才开始营业，亏损严重。原告曾两次口头承诺为被告减免１个月的租金，但实际并未减免。被告一直积极履行合同，并非恶意拖欠租金。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　２０１９年１０月２２日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）签订《北京市房屋商业租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告承租北京市朝阳区百子湾路ＸＸ号百子园Ｘ号楼Ｘ层Ｘ单元ＸＸＸ号房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为商业；租赁期限自２０１９年１０月２３日至２０２４年１０月２２日；租金标准为３７万元／年（３０８３３．３３元／月），支付方式为押１付６，各期租金支付时间为２０１９年１０月２２日、２０２０年４月１５日、２０２０年１０月１５日、２０２１年４月１５日…以此类推；押金为３１０００元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的物业管理费、供暖费、水费、电费…由乙方承担；乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：１．不按照约定支付租金达７日的，２．欠缴各项费用达２０００元的…；乙方有上述情形之一的，应按月租金的１００％向甲方支付违约金；租赁期内甲方需要提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前３０日通知对方，并按月租金的１００％向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。

　　涉案合同签订后，双方均依约履行。同日，被告向原告支付２１６０００元（含押金３１０００元及首期６个月租金）。

　　除首期租金外，被告均未按合同约定时间支付后续租金。合同履行期内，被告先后向原告支付押金、租金共计７６６０００元（部分款项系通过案外人支付）。

　　２０２２年３月３０日，原告在涉案房屋外张贴《关于解除租赁合同的通知》，要求被告于２０２２年４月２日下午１７点前付清所欠的全部租金及水电费、物业费，逾期未足额支付，原告将于２０２２年４月４日中午１２点解除涉案合同并收回涉案房屋。同日，原告将上述通知送达被告的合伙人艾某，艾某确认收到该通知并在该通知上签署姓名、日期。

　　２０２２年４月４日，涉案房屋转由案外人承租。

　　经询，被告承租涉案房屋用于经营餐饮、酒吧。

　　关于合同履行情况。原告表示被告自２０２１年１０月２１日起欠付租金。被告表示双方口头协商涉案合同于２０２１年１０月底解除，其不拖欠租金；另表示２０２１年１０月底后，双方均持有涉案房屋钥匙，但被告物品一直存放于涉案房屋内，直至２０２２年４月４日，涉案房屋由案外人承租后，被告从涉案房屋内搬离并将房屋钥匙交还原告。

　　关于物业费。被告同意支付７６５７．０６元。

　　关于电费。原告提交：１．收据２张，显示原告交纳“北京市朝阳区百子园４号楼４Ｃ－１０６”房屋２０２１年１２月至２０２２年３月电费共计４６５５．９９元；２．发票若干，购买方分别显示“＊＊＊管理有限公司”（以下简称＊＊＊管理有限公司）与“＊＊＊餐饮管理有限公司”（以下简称＊＊＊餐饮管理有限公司），并表示被告承租涉案房屋后以＊＊＊餐饮管理有限公司名义对外经营，但因涉案房屋内电量不足，故被告以＊＊＊管理有限公司名义另行增设一块电表。被告认可其以＊＊＊餐饮管理有限公司名义对外经营，仅同意支付＊＊＊餐饮管理有限公司名下应付电费。

　　另询，被告承租涉案房屋以来，原告未就租金进行减免；被告表示因疫情导致商铺经营困难，如经审理认定其确实欠付租金，则申请减免租金及相应违约金。

　　本院认为，涉案合同均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。涉案合同签订后，被告共向原告支付押金及租金７６６０００元。被告主张涉案合同于２０２１年１０月底经双方协商解除，但未提交相应证据，且被告直至２０２２年４月４日才搬离涉案房屋，与常理不符，故本院对此不予采信。在此之前，被告未按约支付租金，且经原告催告后仍未支付，构成根本违约，原告有权据此解除涉案合同。２０２２年３月３０日，原告将合同解除通知张贴于涉案房屋，通知被告如其不按时支付租金，涉案合同将于２０２２年４月４日解除；原告亦于同日向被告合伙人送达该通知，应当视为被告已收到该通知。因被告未按通知要求按时支付租金，故涉案合同于２０２２年４月４日解除。在此情况下，就被告欠付的各项费用及具体金额，本院分项论述如下：

　　关于租金。原告主张被告从２０２１年１０月２１日起欠租，本院对此不持异议。按其主张，被告应当支付２０２１年１０月２１日至２０２２年４月４日期间的租金。但考虑到疫情确对餐饮行业造成较大影响，结合被告此前租金支付情况，本院酌情确定被告按照原租金标准的８０％向原告支付上述期间的租金。因原告收取被告的押金尚未退还，根据合同约定及押金性质，该押金予以折抵欠付租金。折抵后，相应费用被告无需再行支付，本院亦不在判决主文中再行载明，仅载明被告仍需支付的租金余额。折抵后，原告亦无需再向被告退还该笔款项。

　　关于违约金。涉案合同因被告违约解除，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。本院综合考虑本案实际，特别是疫情对合同履行的影响、被告的过错程度等因素，酌情确定被告按照月租金标准的８０％向原告赔偿违约金。

　　关于物业费。被告同意按照原告诉请金额支付，本院对此不持异议。

　　关于电费。被告应当负担其承租涉案房屋期间产生的电费，现原告已进行垫付，被告应当予以赔偿，具体金额以收据为准。

　　综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

　　一、被告郝某于本判决生效之日起七日内支付原告于某房屋租金１０３６１９．１８元；

　　二、被告郝某于本判决生效之日起七日内赔偿原告于某违约金２４６６６．６６元；

　　三、被告郝某于本判决生效之日起七日内支付原告于某物业费７６５７．０６元；

　　四、被告郝某于本判决生效之日起七日内支付原告于某电费４６５５．９９元；

　　五、驳回原告于某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费４４８６元，由原告于某负担１５１７元（已交纳），由被告郝某负担２９６９元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。