律师观点分析
云南省宣威市人民法院
民事判决书
（2019）云0381民初5254号
原告：张X，女，1986年1月15日生，汉族，初中文化，居民，宣威市人，住址：宣威市。
原告：单X，女，2006年6月5日生，汉族，宣威市人，现在宣威市第五中学就读初中，住址：宣威市，系张X之女。(未到庭)
法定代理人：张X，女，1986年1月15日生，汉族，初中文化，居民，宣威市人，住址：宣威市，系单X母亲。
二原告委托代理人：白XX，云南XX所律师，特别授权代理。
被告：李X，男，1948年5月19日生，汉族，小学文化，居民，宣威市人，住址：宣威市。
被告：陈X，女，1950年9月25日生，汉族，宣威市人，住址：宣威市，系李X妻子（未到庭）。
二被告委托代理人：王XX，云南XX律师，特别授权代理。
第三人：单X，男，1951年2月6日生，汉族，宣威市人，住址：宣威市。（缺席）
第三人：朱X，女，1954年3月20日生，汉族，宣威市人，住址：宣威市。（缺席）
第三人：赵X，男，1971年9月5日生，汉族，宣威市人，中专文化，居民，住址：宣威市。
原告张X、单X与被告李X、陈X买卖合同合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈朝东独任审判，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告张X及其委托代理人白XX到庭参加诉讼，被告李X、陈X及其委托代理人王XX,第三人赵X到庭参加诉讼，第三人单X、朱X经本院传票传唤未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张X诉称，单XX（系原告张X之配偶、原告单X之夫、第三人单X、朱X之子）生前经第三人赵X介绍购买被告李X、陈X所有的位于云南省宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-301号的房屋，双方签订房屋转让协议，约定购房款285000.00元，单XX支付全部购房款后被告出具了收条，但未办理房屋产权变更登记单XX就因车祸死亡。单XX死亡后，被告李X将该房屋的不动产权证书原件交给原告张X让其等待办理房屋产权变更登记。但后来二被告却将该房屋产权变更登记到他人名下，侵害了二被告及第三人单X、朱X的合法权益。综上所述，提出如下诉讼请求：1、请求判令解除单XX与被告签订的房屋转让协议；2、请求判令二被告返还购房款285000.00元；3、判令二被告承担本案诉讼费。
被告李X辩称，本案遗漏必要共同诉讼原告人，单XX的父母同为单XX的第一顺位继承人，本案的诉讼标的涉及单XX的遗产，因此原告的起诉遗漏必要诉讼原告。原告所诉不符合客观事实，被告并未与单XX签订任何购房的协议或者合同，也没有成立任何有效的口头协议，另外，被告从未收到原告或者单XX的购房款，因此原告的起诉无事实和法律依据，综上，原、被告未达成购房合同，原告以购房合同不能实现提起诉讼无事实和法律依据，请求法庭驳回原告起诉。
第三人赵X述称，这件事与我没有任何关系，我也不知道原告为什么要起诉我。我是介绍单XX跟李X、陈X之间购买房屋，但没有介绍被告李X与单XX之间购买房屋。请求依法裁决。
第三人单X、朱X未出庭应诉，但提交书面答辩述称，单X、朱X系单XX的父母，是单XX的第一顺位继承人，单XX的遗产应由所有第一顺位继承人等额继承。关于本案，我不清楚单XX与李X、陈X之间是否存在房屋买卖关系，我知晓的事实是，2012年年初前后，李X和陈X就将原告起诉所涉及的房屋卖给单XX。如果本案存在被告向原告退还资金的情形，则退还的金额应由答辩人分别享有四分之一。原告张X在单XX死亡后将所有的赔偿据为己有，将所有的遗产霸占。请求法庭依法裁决。
综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：1、本案是否遗漏原告；2、原告方与被告李X、陈X之间是否存在房屋买卖合同关系；3、本案原告与第三人之间是否存在涉及本案标的物的法律关系；4、原告的诉讼请求能否得到支持。
原告张X为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、身份证及户口簿复印件各1份，证明二原告的身份信息及诉讼主体资格；
2、户口注销证明1份，证明原告张X之夫单XX死亡的事实；
3、云（2017）宣威市不动产权第XXX号不动产权证书1份，证明被告曾将涉案房屋的不动产权证书交由原告张X保管的事实；
4、视听资料（通话录音）及录音内容整理记录各1份，证明二被告将涉案房屋转让给单XX，房款已经付清，但为办理房屋产权转移登记的事实；
5、房地产权登记信息1份，证明涉案房屋已经被二被告转让给单XX和王XX，并办理了房屋产权登记，原合同目的已经不能实现。
经质证，被告李X认为，对第1、2组证据三性无异议，对第3组证据不动产权证真实性认可，对合法性、关联性有异议，该组证据来源不合法，该组证据仅能反映房屋产权证被张X持有，不能证明该房产证是被告交付给张X或他人持有的；对第4组证据三性均不予认可，视听资料通话录音不能反映与张X通话的另一设备在通话时由赵X持有，也不能证实与张X通话的另一方为赵X，其次，视听资料通话录音内容整理部分，第10页到第16页与通话录音光盘不一致，证据第11页原告整理的书面材料多次提到单XX，但视听资料通话录音中并没有出现单XX的名字，因此，该组证据存在篡改，是不真实的。且在未经通话对方允许的情况下进行录音其来源不合法，不能证明其主张。对第5组证据，真实性合法性认可，但房屋被办理了产权登记不等同于不能取得房屋所有权，因此不能证明原告的主张。第三人赵X认为，第1组没有意见，第2组也没有意见，第3组证据没有意见，第4组证据，我不认可，我没有跟原告讲过这些话，第5组没有意见。第三人单X、朱X经传唤未到庭应诉，视为对原告上述证据放弃质证权。
本院认为，原告提交的第1、2组证据，双方均无异议，本院予以采信；第3组证据客观真实，能证明宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-301号原产权登记人为李X和陈X，但原告张X与被告李X对产权证书为何被张X持有各说不一，双方均无证据证实，该证据来源不清楚，不能证明原告主张，本院对该组证据不予采信；第4组证据通话录音及内容记录，第三人赵X否认与张X通过电话说单XX向李X、偿还购买房屋，该证据无其他证据佐证，且通话内容亦不能明确证实单XX向李X、陈X购买宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-103号房屋的事实，本院对该组证据不予采信；第5组证据真实合法，能证明李X、陈X将宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-103号房屋卖给单XX并办理了产权登记的事实，本院予以采信。
被告李X提交了以下证据：
1、房屋转让协议、收据各1份，证明本案涉及房屋于2012年3月25日转让给单XX的事实；
2、《曲靖日报》公告1份，证明本案被告李X、陈X因本案涉及房屋不动产权证丢失，曾将上述不动产权证登报作废，公告期间原告未主张权利，原告持有上述产权证为不合法持有的事实。登报的不动产权证也就是原告提交的第三组证据；
3、龙潭镇茨德村委会证明1份，证明单X、朱X是单XX的第一顺位继承人的事实。
经质证，原告认为，对1组证据，我们认为该份证据呈现的事实与客观事实是不符的，真实性不予认可，原告也没有提交原件，对其合法性关联性均不予认可，对第2组证据三性均予认可，与我们提交的证据第3组证据印证，证明本案事实，被告将房产证交付原告张X，原件由张X保管，被告后来为了办理房产登记给他人，才做了登报遗失，对第3组证据三性予以认可。第三人赵X认为，对三组证据均没有意见。第三人单X、朱X经传唤未到庭应诉，视为对被告李X上述证据放弃质证权。
本院认为，被告提交的第1组证据系复印件，被告不能提供原件核对，其来源不清，本院不予采信；第2组证据真实、合法，能证明李X对涉案房屋不动产权证书登报作废的事实，本院予以采信；第3组证据三方均无异议，本院予以采信。
第三人赵X未提交证据。
根据庭审和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：
原告张X之夫单XX系第三人单X、朱X之子，其于2016年因交通事故身故，于2016年12月27日办理户口注销手续。被告李X、陈X购买了宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-103号房屋，后李X、陈X将该套房屋出卖给单XX之弟单XX，2017年7月21日，宣威市国土资源局办理了云（2017）宣威市不动产权第XXX号不动产权证书，权利人登记为李X、陈X。2017年12月5日，李X、陈X将该不动产权证书在《曲靖日报》登报作废。2018年7月5日，李X、陈X将该套房屋权利人变更为单XX、王XX。原告张X单X祺认为该套房屋系单XX生前就与李X、陈X签订过购房协议并支付了285000元购房款，现李X、陈X将该套房屋又卖给单XX，致其不能实现合同目的，为此向本院起诉，并提出如前诉讼请求。审理中被告李X不请求调解，未能组织调解。
本院认为，一、关于本案是否遗漏必要共同诉讼原告单X、朱X的问题。原告张X单X祺主张的法律关系为房屋买卖合同关系，要求被告李X、陈X返还购房款，并非单XX死亡后遗留财产继承关系，单XX是否向李X、陈X购买房屋，其购房款应否返还属未确定状态，此项权利未确定前，不能认定单XX留有该笔财产，继承前提不存在，被告认为遗漏必要诉讼原告的主张不能成立，本案应为房屋买卖合同纠纷。二、关于原告张X之夫单XX与被告李X、陈X之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。对公民个人而言，房屋买卖系较大经济处分行为，一般应采用签订书面合同方式进行，原告方不能提交单XX生前与被告李X、陈X签订房屋买卖协议，亦不能提交交付购房款收据，不能直接证实双方存在房屋买卖关系。原告提交通话录音意图证实单XX通过第三人赵X介绍与李X、陈X购买宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-103号房屋，第三人赵X否认该通话录音系其与张X通话记录，且通话内容亦不能证实单XX向李X、陈X购买房屋并已支付购房款285000元等事实，该通话录音不能作为认定案件事实的依据。被告李X亦不认可其将宣威市振兴北路延长线宏阳盛景XX15幢15-13-103号房屋出卖给单XX。现该套房屋已被李X出卖给单XX之弟单XX，原告张X虽持有该套房屋所办初始产权证，但不能据此认为单XX与李X之间必然存在房屋买卖关系，持有行为可能因多种原因发生，不能排除其他可能性，故持有产权证行为不能等同于产生房屋买卖关系。原告无充足证据证实单XX与被告李X、陈X之间存在房屋买卖合同关系。三、原告与第三人之间是否存在涉及本案标的物的法律关系的问题。本案第三人赵X与诉争房屋之间未产生任何权利义务关系，与本案原、被告之间无利益纠纷，不是适格第三人。第三人单X、朱X系单XX父母，如前所述，本案不是遗产继承关系，原告与单X、朱X之间在本案中无权利义务关系。四、原告主张能否得到支持的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告张X单X祺对其主张的单XX与被告李X、陈X之间存在房屋买卖合同关系，被告应返还购房款的主张，未能提供充足证据证实，应承担不利法律后果，其诉讼请求本院不予支持。被告据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告张X单X祺的诉讼请求。
案件受理费人民币5575元，减半收取2787.50元，由原告张X单X祺负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。
审判员 陈朝东
二〇一九年十二月十七日
书记员 周XX
