李玉律师李玉律师
受人之托，忠人之事
近年来，房价不断上涨的同时房产政策也在不断调整，购房者除了向银行贷款购房外，也有很多购房者选择通过司法拍卖途径购房，相较于传统的购房途径，司法拍卖具有便捷、价优、公信力强等特点。一般而言，司法拍卖中，购房者通过淘宝等网络平台报名公平竞价，成交后再依据过户裁定书、协助执行通知书等在房产管理部门办理过户，最终依法取得该房产的所有权。但如果该房产在司法拍卖时仍欠有物业费，那么该项费用在拍卖成交后究竟由谁来承担？这一问题值得探讨。
首先介绍一下司法拍卖，它是人民法院在案件强制执行程序中，依法查封、扣押被执行人财产，对外委托评估财产价值，公开处理被执行人的财产，以清偿申请执行人债权的行为。房产的司法拍卖处置流程总体上分为查封、评估、一拍、二拍、变卖、以物抵债等环节，这里主要叙述一拍以后的环节。标的物在经过查封、评估后会进行一拍，若流拍，法院会在三十日内安排在同一司法拍卖平台进行二拍。一拍的起拍价由人民法院参照评估价确定，未作评估则参照市价确定，起拍价不能低于评估价或者市价的百分之七十，而二拍的起拍价通常进一步降低，但降价幅度不会超过一拍起拍价的百分之二十，一旦同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院通常就会在该司法拍卖平台上对标的进行变卖。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债，也即以物抵债。
实践中，在一拍、二拍、变卖阶段，由于标的房产起拍价远低于市场价，存在大量的潜在竞买者，而法院为了避免标的房产成交后在过户、入住等方面出现新的纠纷，大多会在拍卖前进行公告，并在《竞买公告》中明确：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担；拖欠的费用包括但不限于物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担”，以此作为标的房产拍卖时的一项条件，潜在买受人通过参加竞买的方式表示接受该项条件。那么在此情况下，买受人在成功竞买后，即对标的房产在拍卖成交前所欠的物业费等承担清偿责任。若《竞买公告》中未明确上述条件，则意味着对于此次拍卖而言，法院并未设立此方面的特殊要求，竞买人在成交后亦无须承担相关费用。
如果拍卖的房产流拍,而法院裁定以房产抵债给申请执行人,那么先前拖欠的物业费由谁承担？
尽管在先前的拍卖公告中，法院明确了拍卖房产拖欠物业费的承担主体,但司法拍卖竞买公告为一次性行为，一旦流拍，先前的竞买公告就失去了效力，因此也不会对之后的以物抵债行为产生约束力。在以物抵债过程中,关于拖欠物业费的实际承担者,可以由当事人进行协商，协商不成且债权人不同意负担的情况下,法院不能将此义务强加给债权人，也即拍卖成交之前所拖欠的物业费仍应由原业主承担。