李玉律师李玉律师
受人之托，忠人之事
案情简介
2015年3月李先生与胡女士签订《房屋买卖协议》，李先生将其拆迁获得的房屋以47万元出售给胡女士，双方钱款两清，房屋已交付给胡女士，但是由于李先生还未取得产权证书，故双方未办理过户。2016年8月胡女士与苏先生签订《房屋买卖合同》，胡女士将本案所涉房屋又以67万元的价格再卖给了苏先生，钱款两清，房屋交付给了苏先生，由于当时房屋产权证书还是未取得，故胡女士与苏先生也未能办理过户手续，但苏先生得到了李先生的承诺书，李先生承诺若办理好产证就立即过户给苏先生。2017年，10月李先生将房屋产权证书办理了下来。苏先生得到消息后，遂要求李先生进行过户，但李先生置之不理。为了落户无锡的苏先生因此犯了难。
律师分析
1、关于本案前后两份合同是否都合法有效？
根据《物权法》第15条：“合同效力和物权效力区分，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这在2021年即将生效的《民法典》215条也有类似规定。
所以本案中李先生与胡女士之间、胡女士与苏先生之间前后两份有合同，虽然都是在未取得产证的情况下签订的，但都是真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，不影响合同的效力，合同当然是合法有效的。
2、苏先生能否直接向李先生主张过户的诉求？
对于该问题，实践中目前还是存在一定争议的。
?第一种观点：认为基于合同的相对性原则，苏先生只能向胡女士主张，因为苏先生与胡女士之间存在房屋买卖关系，虽然有李先生的承诺，但是毕竟存在两层买卖关系，不能直接跳过胡女士变更产权。
?第二种观点：认为前后两份买卖合同是连续的，为了交易的安全便捷，完全可以让苏先生代位胡女士的位置，直接要求李先生协助办理过户。
笔者认为：第一种观点更符合法理及法律的本质。
首先 · 合同相对性原则仍然是合同法的的一项基本原则，一般不存在例外情形不能突破。合同的相对性起源于罗马法，是大陆法系一大基本原则，其含义是指合同仅对缔约方产生效力，除合同当事人以外，任何其他人不得享有合同上的权利，也不承担合同上的责任。本案中虽然都是以同一房屋作为转让的标的物，而且交易也是连续的，但是毕竟合同交易主体不同，从法律上看还是分属于两个房屋买卖法律关系，在没有特殊的情况下，是不能突破合同的相对性的。 其次 · 存在规避税费之嫌。我国二手房交易中应当缴纳各项税费，包括个人所得税、契税等。本案中，如果直接让李先生过户给苏先生，那必然存在国家税费流失的问题。因为李先生与胡女士之间买卖也是应当征收一次税费。如果苏先生直接起诉到法院要求判决李先生过户，法院这样径直裁判了，从民事主体之间公平公正，以及保护交易安全及便捷的角度来似乎没有什么问题，但是却阻碍了国家征税的行政职权，有损国家利益之嫌。 最后 · 根据合同相对性进行依次过户，也可达到最终过户目的。因为李先生、胡女士怠于履行过户登记，导致苏先生无法办理过户登记，苏先生可以起诉到法院请求李先生将房屋过户到胡女士名下，胡女士随即将房屋再过户给苏先生，依次协助办理过户手续。
法院判决
法院认为上述合同，均系当事人之间的真实意思表示，合法有效。当事人均应全面履行各自的合同义务。在房屋买卖交易中，卖方负有协助买方办理房屋过户登记附随义务。最终支持苏先生要求依次办理过户的诉讼请求。
律师建议