李玉律师
在实务中，我们经常会碰到房东将未办理消防验收的房屋出租的情形，因承租人在承租这类房屋后因经营需要但却无法获得消防验收，导致承租人无法使用承租房屋而双方产生纠纷，那么未经过消防验收的房屋租赁合同有效吗？
首 先
《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未明确规定未经消防验收合格的房屋租赁合同无效
其 次 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，这是司法解释中一条较为明确的规定，除此之外，未见有其他无效情形的规定，正因为如此，对于未经消防验收的房屋租赁合同的效力问题，司法实践中一直有争议。
对此，笔者查阅了相关指导性案例，最高人民法院（2016）最高法民申818号案件的裁判观点认为，案涉的租赁房屋未经消防验收合格，违反了《消防法》第十三条第二款的规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不必然导致案涉《租赁合同》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定，是指效力性强制性规定”。
在上述案件中，案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，但该规定属于管理性强制性规定，还是指效力性强制性规定，会使得案件的最终处理走向两个不同的方面。从最高人民法院的裁判理念中不难看出，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，仅为管理性强制性规定，该规定旨在通过对违反规范的行为制定处罚措施，从而加强行政管理，但并不影响该行为在民商事活动中的效力，故违反该规定，并不必然导致合同的无效。与此相对的，效力性强制性规定，除处罚违法行为、加强管理外，若该行为会损害到国家利益及社会公共利益，则需从根本上否定其在民商法上的效力，违反上述效力性强制性规定时，才会导致合同无效。
综上，出租未经消防验收合格的房屋违反了《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的规范，并不必然无效，而是属于合同目的无法实现的可解除合同，若造成损害的，相关当事人可从解除合同的角度来寻求救济。