律师观点分析

案情简介：

孙X因个人征信问题无法办理银行按揭贷款，故而与李X商议以其名义购买位于枣庄市市中区某小区房屋一套，2019年9月25日，孙X（甲方）与李X（乙方）签订《买房协议》一份，约定：“甲方因购买位于枣庄市市中区房屋一套，现甲方作为实际出资人委托乙方以乙方的名义购买上述房屋，为明确双方权利义务关系，经双方协商，在平等自愿的基础上达成如下协议,供双方信守：1、甲方是购买上述房屋的实际出资人，以乙方名义购买上述房屋，房屋所有权对应一切权利由甲方行使，乙方不得自行行使任何权利。2、标的房屋购买及使用过程中，一切费用均由甲方实际支付，所有手续均由甲方自行或者指示乙方代位完成。在购房过程中的选房、签订收购书、向开发商交纳定金或订金、签订商品房买卖合同、交付房款、办理房屋买卖合同备案登记手续、收房、与物业管理公司签订物业管理合同、办理产权登记手续、办理土地使用权手续等所有手续若需乙方进行，乙方在甲方指示或陪同下完成。……”孙X、李X均在该协议上签字并按手印。

2019年9月27日，李X与开发商甲公司签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定甲公司将位于XX路房屋一套出售给被告李X，房屋总价款为862771元，首付款为262771元，商业贷款600000元。同日，甲公司向李X开具山东增值税普通发票，载明李X缴纳房款262771元。2020年3月26日，甲公司向被告李X开具山东增值税普通发票，载明李X缴纳房款600000元。涉案房屋的首付款及每月按揭贷款均由孙X支付，购房合同原件及相关票据亦交由孙X保管。现李X存在债务危机，该房产随时有被查封可能。

律师点评：

接受客户委托后，对案件进行仔细剖析及研判，归纳了焦点问题：1、如我方不及时通过诉讼方式维护自身权益，一旦出名人的债权人查封了涉案房屋，我方将处于不利局面；2、如何确立本案的诉讼请求，是直接要求要求确认房屋归其所有的，还是要求出名人办理房屋过户登记手续。

律师建议：

一、关于借名买房合同效力认定的问题。

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，其原因主要有：

（1）、为了规避法律法规及政策规定，如规避房屋限购、规避信贷政策、减少税费等；

（2）、为了享受特定购房优惠，如购买保障性住房等；

（3）、为了隐藏个人财产状况等。

在借名买房协议中涉及对外两个基础法律关系一是对内的借名人与出名人之间的借名买房合同关系，一是对外的借名人或出名人将房屋出售给第三人的房屋买卖合同关系。本文主要阐述的是对内的借名人与出名人之间的借名买房合同关系。

在我国法律中并没有将借名买房合同作为有名合同进行明确规定，故其应为无名合同，判断借名买房合同是否有效，应根据《民法典》的相关规定结合借名买房合同中双方主体是否适格、双方意思是否真实的情况下，根据合同约定的具体内容，结合以下情形进行确认：

（一）、借名买房合同是否存在合同无效的情形以及是否违反法律法规的效力性强制性规定。

（二）、借名人（实际出资人）与出名人（房屋名义登记人）之间是否在房屋购买前就借名买房事宜达成一致意见，并将房屋的归属权问题进行明确约定。

若借名买房合同中双方当事人主体适格、意思表示真实且不违反法律法规的效力性强制性规定及不损害社会公共利益，则应当认定有效，至于存在的规避政策、隐藏财产状况等情形，并不必然导致借名买房合同无效。本案中，孙X借用李X的名义购买案涉房屋，但双方之间的借名买房的协议并不存在合同无效的情形，故因认定为有效。

二、关于借名买房存在的风险的问题。

虽然借名买房合同不存在合同无效情形时，一般应认定为有效，但在借名买房过程中，仍存在法律风险：

（一）、对于借名人（实际权利人）来说，一是购买政策性房屋的，因登记的名义权利人违约，即导致其无法取得房屋产权；二是购买普通房屋的，出名人（名义权利人）不承认借名买房的事实，或者名义权利人死亡的，其继承人不了解或者不承认借名买房的事实，导致要求确认产权存在困难；三是借名购买的房屋，被名义权利人进行抵押、处置或者因涉及诉讼案件被法院强制执行等，导致实际权利人财产损失；四是若实际权利人与名义权利人为亲属关系，借名购买的房屋容易被认定为财产赠与等；

（二）、对于名义权利人来说，一是其再购房时，受到政策限制、房屋溢价、信贷政策、税收等影响；二是若实际权利人无法按照约定偿还按揭贷款时，其作为借款人须代替实际权利人承担还款责任。

三、借名买房情形下实际权利人的确认及物权的行使问题。

行使物权权利是房屋购买人购买房屋的目的，而借名买房案例中存在名义权利人及实际权利人，那么物权权利应该由谁行使呢？根据物权法的规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权，本文中主要论述所有权，即所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。而物权的行使基础是物权的权利人的确认，故不动产或动产存在名义权利人和实际权利人的情况下，应结合各方当事人提交的证据，确认不动产或动产的实际权利人，从而确认物权权利由实际权利人行使。

借名买房是一种典型的名不符实的行为，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认物权的，应予支持”的规定，对物权实际权利人的确认应综合以下几个方面进行确认：

（一）、应根据双方当事人提交的证据审查房屋首付款、维修基金等、契税等的支付情况，即由谁出资支付。

（二）、根据双方当事人提供的证据审查向银行贷款后，按揭贷款的偿还情况，即按揭贷款虽由名义权利人通过其银行账户向银行还款，但应审查其偿还款项的来源是否由实际权利人提供、偿还。

（三）、根据案件实际情况审查在房屋交付使用后，房屋的占有、使用情况。

综上，结合房屋的首付款、契税、维修基金等费用得出资支付情况、按揭贷款偿还情况、房屋的占有、使用情况等综合确认房屋的实际权利人，并确认物权权利由实际权利人依法行使。

四、借名人能否基于借名买房合同排除执行

在金钱债务执行过程中，人民法院针对登记在出名人名下的房产实施强制执行，借名人能否以其为房屋实际所有权人为由提出执行异议之诉，司法实践中争议较大：第一种观点认为，借名人基于借名买房合同取得的是债权请求权，并非物权期待权，其以借名买房合同请求排除执行，人民法院不予支持。第二种观点认为，借名人系实际权利人，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，实际权利人请求排除执行，人民法院应当予以支持。笔者赞同第一种观点。根据《物权法》第16条第1款的规定，不动产登记簿是物权归属的内容和内容的根据。根据上述规定，不动产登记簿是判断不动产物权的权属状态的根据，具有推定效力。虽然物权登记并非物权变动的原因，但该条款确立了外观主义原则，其主要目的是为了保护交易安全。根据《物权法司法解释一》第2条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据上述司法解释的规定，不动产登记簿虽然具有推定效力，但不具有绝对效力，如果真实权利人能够证明真实权利状态的，可以请求确认享有物权。那么，基于借名买房合同，是否可以直接请求确认享有物权呢？北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年）第9条规定，因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年）第10条延续了之前的规定。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（2017年）第28条第1款规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。虽然上述规定并非全国范围内适用的司法解释，但体现了司法实践倾向性意见。即对于借名人以出名人为被告提起诉讼的，直接要求确认房屋归其所有的，不予支持；但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。司法中对于借名买房合同的审判实践，说明借名人享有的并非直接排他的物权，而是基于合同约定的债权。