物业费合同纠纷代理二审获得胜诉案例

律师观点分析

上诉人顾##因与被上诉人XXXX物业管理股份有限公司、原审被告开封XX公司物业服务合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。

顾##上诉请求：1、撤销开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初****号民事判决，查明事实依法改判，驳回XXXX物业管理股份有限公司的诉讼请求；2、一、二审费用由XXXX物业管理有限公司、开封XX公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，实际上，顾##根本没有享受到XXXX物业管理有限公司任何物业服务。首先，顾##租用的商铺位于小区之外，商铺无法进入小区，商铺与小区之间是完全隔离状态，XXXX物业管理有限公司为小区提供的绿化、保洁、维修、安保等物业服务均在小区之内，顾##租用的商铺根本不在上述服务范围内，XXXX物业管理有限公司无论服务的质量如何好、服务的次数如何多均和顾##没有任何关系。其次，顾##租用的店铺门前仅有约3平方米的地方属于XXXX物业管理有限公司保洁服务范围，可是XXXX物业管理有限公司的物业人员从来没有打扫过，每天都是顾##自己打扫，顾##在一审时出示了照片和证人证言，充分证明顾##是自己清理门前的垃圾并将垃圾倒在大街上市政的垃圾箱内。可见，XXXX物业管理有限公司没有为顾##提供过保洁的服务；XXXX物业管理有限公司没有为顾##提供过安保服务，由于顾##的店铺在小区外，物业人员根本不负责大门之外的店铺的安全，顾##无奈只好自己聘用专业的安保公司提供安全服务。XXXX物业管理有限公司没有为顾##提供过任何维修服务。顾##的店铺目前仍有渗水情况，XXXX物业管理有限公司从来不管不问，在渗水严重的情况下均是顾##自己找人维修。2、一审法院认定的事实没有任何证据支持。一审庭审时，XXXX物业管理有限公司没有提供任何证据来证明其为顾##提供了物业服务，相反，顾##在一审庭审时，提供了充分的证据来证明XXXX物业管理有限公司没有提供绿化、保洁、安保等任何物业服务、一审法院在没有任何证据的情况下就盲目认定被上诉人提供了物业服务，完全是主管臆断，不客观，不真实。3、一审法院适用法律错误。权利和义务是对等的，只有履行了义务才能享受权利，XXXX物业管理有限公司没有履行合同约定的任何义务，就没有资格享受权利。在一审庭审查明的事实来看，XXXX物业管理有限公司没有履行任何物业服务，依据约定就没有收取物业费的权利。一审法院罔顾事实，在XXXX物业管理有限公司没有履行任何物业服务的情况下判决顾##缴纳物业费，明显违背权利义务对等的原则，也违反法律规定，明显属于适用法律错误。

XX**物业管理股份有限公司辩称：1、顾##称其从未享受物业公司提供的物业管理服务无事实依据，物业公司自从与开发商签订了《前期物业管理合同》之后一直在塞纳左岸小区提供物业服务，因此顾##所述不实；2、顾##陈述其所承租的房屋漏水，这属于房屋质量问题，与XXXX物业管理有限公司无关。顾##所提供的照片等证据不足以证明XXXX物业管理有限公司未提供物业管理服务。XXXX物业管理有限公司为整个小区的保洁卫生均已按照约定进行打扫，并在公共区域放置有专用垃圾箱，顾##作为塞纳左岸小区的一部分不可能没有享受到该服务。3、顾##称其房屋属于沿街商铺，但是该房屋的公用部位，公用设备的维修，养护和管理均由物业公司统一负责，顾##使用的房屋作为XXXX物业管理有限公司的塞纳左岸小区的一部分其享受了XXXX物业管理有限公司所提供的物业服务。综上，顾##所提出的上诉理由均缺乏相应的事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

开封A有限公司未答辩。

XX**物业管理股份有限公司向一审法院诉请：依法判令顾##、开封XX公司交纳物业费10033.2元和违约金5664.2元，共计15697.4元，并由开封XX公司与顾##承担诉讼费。

一审法院认定事实，XX**物业管理股份有限公司与开封XX公司签订《鼎诚?塞纳左岸小区住宅前期物业服务合同》，就开封XX公司开发建设的位于开封市××以西与××以南××处，建筑面积为13万平方米的塞纳左岸楼盘提供物业服务，约定商铺物业收费为2.5元/月/平方米。按每日所欠费用的千分之二标准支付违约金。合同期限自2012年4月30日至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。并约定，期满后，业主委员会仍不与XXXX物业管理股份有限公司续签合同，又未选聘新的物业服务企业的，XXXX物业管理股份有限公司可终止服务。塞纳左岸商铺9-8号房产系A所有，建筑面积为195.45平方米，顾##于2015年3月30日与开封XX公司签订房屋租赁合同。开封XX公司与顾##自2016年4月15日至2017年12月31日拖欠20个月16天的物业费共计10033.2元。

一审法院认为：XX**物业管理股份有限公司与A签订的《前期物业服务协议》，合法有效，对开封XX公司和顾##具有约束力。XXXX物业管理股份有限公司与顾##履行了合同义务，对小区管理进行了服务，开封XX公司和顾##享受了XXXX物业管理股份有限公司提供的服务，亦应交纳相应的物业服务费用。开封XX公司与顾##从2016年4月15日开始至2017年12月31日拖欠物业费，按照每月2.5元每平方米计算，共计10033.2元，应支付给XXXX物业管理股份有限公司。XXXX物业管理股份有限公司在履行物业服务的过程中，存在一定瑕疵，故对XXXX物业管理股份有限公司要求开封XX公司与顾##支付违约金的诉求，不予支持。开封XX公司与顾##所述拖欠物业费的理由，按照双方所签订的合同，依法不能成立，对此，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、顾##于本判决生效后十日内支付XXXX物业管理股份有限公司物业服务费10033.2元，开封XX公司承担连带清偿责任。二、驳回XXXX物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由顾##、开封XX公司负担。

二审审理过程中，二审中，当事人围绕上诉请求提交新证据，本院主持了证据交换并质证。本院认定事实与一审事实一致。

本院认为，XX**物业管理股份有限公司与开封XX公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真是意思表示，双方均应当履行各自的义务。XXXX物业管理股份有限公司依照约定提供了相应的服务，开封XX公司应当缴纳相应的物业费用。本案中，顾##租赁开封XX公司的房屋，为涉案房屋的实际使用人，故顾##应当缴纳涉案房屋的物业费用，顾##自2016年4月15日至2017年12月31日拖欠物业费共计10033.2元，顾##与开封XX公司应当将上述款项缴纳给XXXX物业管理股份有限公司。鉴于XXXX物业管理股份有限公司在服务过程中存在一定的瑕疵，故一审法院对于XXXX物业管理股份有限公司要求开封XX公司与顾##承担违约金的诉讼请求不予支持的判决结果，并无不当。顾##上诉称XXXX物业管理股份有限公司从未对其提供过物业服务，但是其未向本院提供有效的证据证明其主张，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，顾##的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由顾##负担。

本判决为终审判决。