因房屋征收导致租赁合同到期，租客可以主张房东提前返还押金

律师观点分析

江西省南昌市西湖区人民法院

民事判决书

（2019）赣0103民初7809号

原告（反诉被告）：汪某，女，江西省乐平市人。

委托诉讼代理人：邵贤南，江西平常心律师事务所律师。

被告（反诉原告）：刘某，男，住广东省揭阳市人。

原告汪某与被告刘某房屋租賃合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，被告刘某于2019年9月5日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪某委托诉讼代理人邵贤南，被告（反诉原告）刘某及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）汪某向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租赁押金 70000元、租金36000元，两项合计106000元；2、本案因诉讼产生所有费用由被告承担事实和理由：2007年5月28日，被告以其实际控制的南昌市某贸易有限公司与原告签订转让协议。协议约定：被告将位于南昌市孺子路某物业转让给原告使用，转让费为31万元，房屋押金7万元，共计38万元。原告按照约定向被告支付了相应款项，被告刘卫某亲笔写下了了租房押金收条。此后，原被告按年签订该房屋的租赁合同。2017年1月1日原被告签订的最后一份租赁合同约定，签订合同起至2017年12月31日，每月租金为36000元，实行先交租金后使用的原则，每两个月一次缴纳后两个月的租金。合同还约定，如遇不可抗力因素造成租赁物业或者设备损坏，不能履行合同，合同双方互不承担责任。2017年8月29日，原告向被告支付了2017年9、10月两个月房屋租金后，在2017年9月店面即因被征收无法使用，但被告未按照合同约定退还押金和租金。因双方协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告（反诉原告）刘某辩称：一、被告直接收取的70000元押金其实代表南昌市某贸易有限公司收取的，并非是被告本人的行为，且该款项冲抵了某贸易有限公司应当支付给被告的租金，故原告请求被告刘某承担返还押金的责任，属于主体错误，应予驳回。二、原告在2007年后，双方存在租賃合同关系，被告是出租方，每月租金36000元，租赁的标的物1-2层由被告转租而来，第3层属于被告独自所有，租赁标的物于2018年6月1日由1-2层的房屋权利主体与西湖区征收办签订了征收拆迁协议，双方合同终止，原告使用租货标的物，最后期限截止于2018年5月底，其支付租金截止的时间是2017年10月，原告向被告主张返还多支付的租金没有实际依据，应当驳回。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉请。

被告刘某向本院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人向反诉人支付房屋租金252000元：2、请求判决本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：自2007年开始，反诉人将位于南昌市孺子路某三层物业计500余平方米物业出租给反诉被告经营使用。至2017年1月1日，反诉人与被反诉人再次签订房屋租赁合同，合同期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，月租金36000元，其他内容基本延续了原租赁合同。自2017年10月开始，被反诉人即停止支付租金，但未将租赁物业交付给反诉人，直至2018年5月底被依法征收方腾退。综上，由于被反诉人未能适当履行合同义务，致使反诉人权益受到损害，特向法院提出反诉，请求依法裁决。

反诉被告汪某辩称：反诉原告主张房屋是在2018年5月底被征收与事实不符。涉案房屋在2017年10月就被征收，2017年11月就被拆迁部门正式实施拆迁，汪某并不需要支付拆迁后的租金给反诉原告。根据双方在2017年1月1日续签的店面租赁合同第3条约定，涉案房屋被征收属于不可抗力，双方对此均不承担责任，反诉被告不需要再支付之后的租金，故反诉原告主张反诉被告支付租金是完全没有事实依据的，综上，反诉原告诉反诉被告没有事实和法律依据。请法院驳回反诉原告的全部诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告汪某为支持其诉讼请求，提交了转让协议、押金收条（2007.5.28)、店面租赁合同、银行流水四页（20112.28-2018.29)、民生银行支付业务回单2份、南昌市西湖区人民法院民事判决书（2019赣0103民初3336号）及庭审笔录一份，南昌市中级人民法院的民事判决书（2019赣01民终2134号）一份、西湖区系马桩房管所告知书、微信聊天截图、拆迁动员横幅等证据。被告刘某为支持其答辩及反诉请求提交了南昌市国有土地上房屋征收补偿协议书、南昌市中级人民法院2134号民事判决书、拆迁补偿方案等证据。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

案涉房产南昌市孺子路某号属南昌市西湖区某住房保障和房产管理所直管公房。2004年11月6日，被告刘某与房管所签订租赁合同。2007年5月28日，原告与南昌市某贸易有限公司签订转让协议，协议约定：贸易公司将位于南昌市孺子路某物业转让给原告使用；转让费为31万元，房屋押金7万元，共计38万元。原告支付了房屋租赁押金70000元。同日，被告刘某向原告出具房屋租赁押金收条一份，载明：今收到某橱柜（汪某）租赁南昌市孺子路某号房屋租赁押金七万元整。此后，原告与被告签订了租赁合同，原告按照约定一直租货使用该房屋，并向被告交纳租金。2017年1月1日，原、被告签订的最后一份租赁合同，约定签订合同起至2017年12月31日，每月租金为36000元，实行先交租金后使用的原则，每两个月一次缴纳后两个月的租金。2017年8月29日，原告向被告支付了2017年9、10月两个月房屋租金。2017年10月30日，房管所向欧派橱柜发出“西湖区棚户区改造至经营户告知书”，以房屋列入改造范围为由，要求原告在2017年11月6日前搬离并腾空房屋。2017年11月17日，该租赁房屋由征收部门接收并实施拆迁。

本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。依据合同约定，被告已向原告收取房屋租赁押金70000元，有被告出具的收条证实，足以认定。现租赁合同已经到期，租货房屋已经被拆迁，房屋租赁合同依法已经解除，原告诉请被告返还房屋租赁押金70000元，依法应予支持。被告辩称其收取的70000元押金系代表南昌市某贸易有限公司收取，该款项冲抵了某贸易有限公司应当支付给被告的租金，但被告并未提交相应证据证明，对该辯称意见不予采信。原告向被告交纳租金至2017年10月，原告以9月份开始拆迁，且被告向房管所交纳租金至2017年9月为由，要求被告退还10月份租金36000元，但原告提交的证据显示房屋被征收人系马桩房管所向原告发出清房告知书时间是2017年10月30日，房屋被拆迁是在2017年11月17日，原告无证据证明2017年10月份开始租货合同已经不能履行或已解除，对原告诉请退还2017年10月份房租36000元的主张，因无事实及法律依据，不予支持。被告反诉原告支付2017年10月份以后的房屋租金252000元，依据查明的事实，案涉租赁房屋已于2017年11月17日被实施拆迁，被告的反诉无事实及法律依据，依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十ニ条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）刘某于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）汪某房屋租赁押金70000元；

二、驳回原告（反诉被告）汪某的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）刘某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案由原告（反诉原告）汪某预交的案件受理2420元，由被告（反诉原告）承担1598元，由被告（反诉原告）预交的反诉案件受理费2520元，由被告（反诉原告）刘某承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江省南昌市中级人民法院。