邵贤南律师
律师观点分析
一、案件背景：提前退租引发的双向诉求争议
2024年9月，罗XX与王XX（委托人）签订《写字楼租赁合同》，约定罗XX租赁王XX名下写字楼，租期1年，采用“押二付三”的租金支付方式，同时罗XX支付1万元房屋还原费。合同履行期间，罗XX于2025年3月提前退租，随后诉至法院，要求王XX退还4.4万元押金及1万元还原费，共计5.4万元。
王XX对此提出反诉，主张罗XX未经同意擅自提前退租构成违约，依约有权没收押金，同时要求罗XX赔偿房屋恢复费用、中介费及租金损失等共计4.398万元。双方就违约责任认定、费用退还及损失赔偿等问题产生激烈争议。
二、办案关键
1、聚焦违约核心，夯实抗辩基础：律师团队依据租赁合同条款，明确罗XX提前退租未获王XX同意，已构成违约，结合合同中“擅自退租有权拒还押金”的约定，有力反驳罗XX的押金退还诉求。
2、拆解还原费争议，厘清责任边界：针对1万元还原费，律师指出罗XX对房屋进行了装修改动，王XX主张的恢复费用实际用于提升房屋后续出租价值，并非单纯还原原状，且双方未明确约定还原标准，据此抗辩全额扣除还原费的合理性。
3、反驳对方诉求，避免额外损失：对于王XX提出的诉讼请求，律师客观分析认为，没收的4.4万元押金已足以弥补提前退租造成的损失，且中介费、房屋空窗期租金损失属于王XX的自身经营风险，不应由罗XX承担，最终说服法院驳回全部反诉请求。
三、法院判决：驳回主要诉求
王XX与罗XX租赁合同纠纷一案，经南昌市红谷滩区人民法院审理查明，法院认为：
王XX与罗XX签订的《写字楼租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应按约全面履行合同义务。合同约定的租赁期限自2024年9月10日至2025年9月9日，但罗XX实际承租到2025年3月，属于提前退租。
罗XX表示与王XX协商一致解除的租赁合同，王XX表示认可解除租赁的时间，但并未表示放弃要求罗XX承担违约责任。
罗XX提供的与王XX朋友丁XX的聊天记录，并未认可同意退还押金和还原费，且现有证据不足以认定丁XX有权代表王XX。罗XX提供的与王XX丈夫的聊天记录，仅仅是关于拆除和打扫相关方面，并没有体现出王XX同意提前解除并免除违约责任。拆除和打扫也不排除是为了减少损失尽快装修再次出租的举措。根据《写字楼租赁合同》的约定，未经王XX同意，罗XX擅自退租的，属于违约，王XX有权拒还押金。故对5于罗XX要求王XX退回押金4.4万元，与合同约定不符，法院不予支持。
关于还原费1万元，因罗XX承租案涉房屋进行了装修，交纳该笔费用的目的是为了在罗XX退租时，还原案涉房屋的原状，但案涉房屋原状是何样，各方均未举证证明，王XX提供的装修材料和凭证，也并非进行还原，其主张产生的22980元，系更有利于后续的出租，该金额不应认定为还原费用。王XX认可罗XX承租案涉房屋后对顶部进行了改动，对墙面颜色进行了变更，由于各方无法举证证明还原需要的费用，且在《写字楼租赁合同》未进行明确的约定，该2项改动需要还原的费用法院酌定按照预付的1万元，各自承担一半，即还原费用王XX应退回罗XX 5000元，对王XX主张的12980元，法院不予支持。
关于王XX主张的中介费9000元和租金损失2.2万元，因王XX已经将押金4.4万元没收，足以弥补因提前解除租赁产生的损失，且案涉房屋在2025年3月王XX就开始了重新装修，后续是否能够出租，属于其自身经营风险。
综上，法院作出如下判决：
1、王XX向罗XX退还还原费5000元，
2、驳回罗XX要求退还4.4万元押金及剩余还原费的诉讼请求；
3、驳回王XX关于房屋恢复费用、中介费及租金损失的全部反诉请求；
4、本诉及反诉案件受理费分别由双方按比例承担。
四、邵律师提醒：租赁合同履行，这些风险要规避！
1、明确合同核心条款：签订租赁合同时，需清晰约定提前退租的违约责任、押金退还条件、房屋还原标准及费用承担等内容，避免模糊表述引发争议。
2、留存关键沟通证据：租赁期间的沟通记录、装修改造凭证、费用支付单据等需妥善留存，一旦发生纠纷，可作为支撑自身诉求的重要依据。
3、理性主张损失赔偿：出租方主张违约损失时，应区分“必要损失”与“经营风险”，避免过度主张诉求；承租方提前退租需提前与出租方协商，避免因擅自退租承担违约责任。