高XX与罗XX物权保护纠纷一审民事判决书

律师观点分析

福建省厦门市湖里区人民法院

民事判决书

（20××）闽××××民初××××号

原告：高××，女，19××年8月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。

委托诉讼代理人：赖××、杜××，厦门市××法律服务所法律工作者。

被告：罗××，女，19××年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。

委托诉讼代理人：黄XX、陈XX，福建XX律师。

原告高××与被告罗XX物权保护纠纷一案，本院于2017年7月19日作出（20××）闽××××民初××××号民事判决。高××不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年11月14日作出（20××）闽××民终××××号民事裁定，发回重审。本院于2018年4月2日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高XX及其委托诉讼代理人赖××,被告罗XX的委托诉讼代理人黄XX、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高××向本院提出诉讼请求：1.罗XX立即向高XX赔偿损失337682元；2.本案诉讼费由罗XX负担。事实与理由：2015年1月26日，高XX与厦门XX签订一份《认购协议》，约定高XX购买厦门XX开发的“××××××××项目B栋××××房产”，购置价为797918元。高XX向厦门XX支付了首付款90000元，余款通过银行按揭贷款的方式支付。但是，办理按揭贷款的过程中，由于高XX自身的问题，银行不肯贷款给高XX，因此，高XX便委托罗XX以罗XX的名义代为购买并持有“××××××××项目B栋××××房产”，同时，高XX还委托罗XX以罗XX的名义向银行申请购房贷款390000元。

基于以上安排，高××于2015年1月26日、2月23日、3月26日、4月27日向罗XX支付了相应的购房按揭贷款。2015年5月，高XX由于经济出现困难，未能按时支付购房按揭贷款。但是，罗XX在没有告知高XX的情况下，擅自将房产出售给王XX，且成交价仅为300000元。且罗XX将房产出售后也没有告知高XX，直到高XX与罗XX因其他经济纠纷产生诉讼后，高XX才得知罗XX已经将房产出售给他人。

因此，高××认为，高XX便委托罗XX以罗XX的名义代为购买并持有，罗XX在没有取得高XX同意的情况下，将房产出售给王XX，且出售的价格远远低于市场水平，使高XX的合法权益受到严重侵害，故，高XX不得不提起诉讼以维护自己的合法权益，恳请贵院判如所请。

罗××辩称，一、高XX在（20××）闽××××民初×××××号案件提交的证据目录中，明确表明××××单元和××××单元两套房屋都是罗XX购置的，讼争××单元房产不存在代持的情形，高××无权主张物权损害赔偿，应驳回高XX诉求。1、高XX与罗XX另案合同纠纷即（20××）闽××××民初×××××号案件中，第二次庭审中高××提交了银行流水和存量房买卖合同两组证据，其中《存量房买卖合同》的证明对象为“罗XX曾购置址于厦门市思明区××路×号××××单元、址于厦门市思明区××路×号××××单元的两套房屋”，也就是高XX在该案中已经自认讼争××××单元的房屋是罗XX购置，由罗XX所有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第92条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。高XX已经明确在其证据目录证明对象中，对于讼争房产的所有权进行了确认，罗XX无需再进行举证证明，即房屋物权属于罗XX，不存在高XX所称的代持，也就不存在物权保护纠纷，应当全案驳回。2、自2015年1月26日罗XX签订讼争合同，至2017年5月9日起诉之日，长达两年四个月的时间高XX从未主张过任何物权权利。高XX主张是讼争房产的实际物权人，但是从2015年1月罗XX签订正式的购房合同、缴纳40万首付款，与××公司签署借款合同，向银行办理贷款，15年3月交房，装修房屋，以及办理契税登记缴纳费用，2016年7月将房屋出售，高XX都没有主张过物权权利，直到2017年5月才向法院提起诉讼。显然不符合权利人对自己所有房产的行为状态。3、厦门市思明法院（20××）闽××××民初×××××号案件查明内容属于断章取义，并不符合罗XX在庭审中的陈述；罗XX只是承认高XX要求罗XX代持，若房产降价，罗XX需一次性买断。罗XX在另案中的陈述均为“房子跌价后，高XX硬塞给罗XX的，罗XX承担了跌价的部分，15年8月，罗XX一次性向高XX支付了首付款和部分月供”、“房子是高XX想买的，其信用太差，无法办理贷款，便要罗XX代持房产，后来房屋跌价，高XX便要罗XX承接该房产，由罗XX支付给高XX9万多元，一次性买断该房屋”。即罗XX在庭审中的陈述均为高XX要求代持，房屋跌价后由罗XX一次性买断，厦门市思明法院判决书中却只记载了代持的陈述，属于断章取义，并非罗XX的真实意思表示。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条的规定，当事人无须举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，但有相反证据予以反驳的除外。本案中，无论是高XX在庭审中的自认，亦或是罗XX提供的合同、发票、贷款、各种契税的原件以及购房款由罗XX自行支付的事实来看，都足以反驳上述文书中记载的内容。二、退一步说，即便认定为代持，代持是合同关系，高XX从未取得过讼争房产物权，并不是物权权利人，无权主张物权损害赔偿，应当驳回高XX诉求。1、即便认定为存在代持关系，也是一种合同关系，即债权，高XX无法直接以债权来主张物权损害赔偿。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。即物权作为一种特殊的对世权，我国采取的是严格的登记主义制度，只有物权权利登记人有权主张相应的物权保护，也只有物权权利人才能主张损害赔偿，而高XX显然并非物权登记权利人，无权主张损害赔偿。2、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第8条的规定，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。而物权法第二十八条至第三十条规定的是以下三种情形：（1）人民法院生效文书导致物权变动；（2）继承或者受遗取得物权的；（3）建造、拆迁等事实行为成就时。也就是说，只有这三种情形，在没有完成不动产登记的情况下才能够主张物权保护，其他主张物权保护的前提都要完成不动产登记，而高XX主张物权保护并不属于上述任何情形。本案中，高XX仅以代持关系来主张物权保护，既没有物权基础，也不符合法律规定的未完成物权登记能够主张物权保护的情形，其主张没有任何的事实依据和法律依据，不存在请求权基础，应当予以驳回。三、即便存在代持，高XX也从未完成代持的付款义务，并且曾经支付的少部分款项罗XX均已经返还，不存在物权损害赔偿权利。若法院认为，合同可以直接产生物权变动的效力，那么参照《上海市高级人民法院物权民事纠纷办案要件指南（总则部分）》第8条第1项的规定，通过合同协议等法律行为取得了标的物物权。证明享有动产物权时，不仅要证明存在相应的动产物权变动合同，还要证明物权变动合同确已得到了实际履行。典型的代持，应该是代持人只提供身份名字，并不支付款项和持有证件材料原件，应由委托人即实际所有权人支付全部款项并且持有全部证件及手续材料，方为实际履行。而本案中，高XX主张代持关系，但是纵观讼争房产总价797918元，近80万元，高XX仅仅支付了9万元，并且该款项也已经由罗XX刷卡返还，即使存在过代持关系，该代持也没有得到实际履行。高XX仅仅凭借着曾经支付过的9万元，就主张完成了代持取得物权，来主张物权损害赔偿，实属荒谬。四、高XX诉求罗XX赔偿其经济损失645600元或当庭变更的337682元没有任何法律依据和事实依据，应当依法驳回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《物权法》第三十七条的规定，高XX主张其基于物权遭受侵害而要求承担赔偿责任需要证明：（1）是讼争房产物权权利人；（2）其物权遭受侵害造成了损失；（3）明确具体损失及依据。结合前文描述，高XX已经自认讼争房产是罗XX所有，也无法以尚未完成代持来主张物权，高XX也没有提供任何证据证明其遭受损害，以及具体的损害金额。需要强调的是，一审中高XX主张损害赔偿计算方式为：31.52平米×30000元均价-罗XX卖房价格300000元=645600元，该计算方式也没有任何的依据。此外，关于案件事实方面需要补充说明2点：1、高XX不愿意持有讼争房产的原因是当时房价下跌；2、罗XX卖房系因为：（1）两套房产的月供；（2）高XX52万余元未还，导致罗XX资金链断裂；（3）罗XX还要支付银行该笔贷款的本金利息。巨大的资金压力罗XX不得不将两套房产转卖。综上所述，高XX并不是物权人，也不能因未完成的代持取得物权，更没有提供任何证据证明其存在损害，应当依法驳回高XX的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：

2015年1月26日，罗XX与厦门XX签订《厦门市商品房买卖合同》，约定：罗XX向厦门XX购买座落于五缘湾××区地块项目×楼××层××××单元房产，建筑面积31.45平方米，总价款797918元，由罗XX向厦门XX支付首付款407918元，其余390000元购房款采用银行按揭支付。

同日，罗××与厦门××集团有限公司签订了《借款合同》，约定罗XX向厦门××集团有限公司借款307918元并分期偿还等，该款项已用于支付部分首付款，剩余100000元首付款，罗XX与高XX双方均确认有90000元由高XX于2015年1月26日支付、其余10000元定金系现金支付，但双方均陈述是自己支付的，双方对10000元定金支付均无法提供证据予以佐证。双方还确认高XX在当日还支付了房屋保险费5081元。

罗××自述在偿还上述307918元借款时，在2015年7月份出现了逾期并因此支付了滞纳金447元和违约金11682元等并提供了《收据》予以佐证，但高XX认为罗XX仅对高XX享有上述债权，对《收据》的真实性、合法性及关联性均不予确认。

2015年1月27日，罗XX与厦门XX还签订一份《委托装修协议》，罗XX同意委托厦门XX对交付后的商品房进行装修。

2015年2月10日，罗XX向中国××银行股份有限公司厦门市XX申请按揭贷款390000元用于支付其余购房款。罗XX在（2016）闽××××民初×××××号庭审笔录中确认高XX于2015年2月23日支付9400元、2015年3月26日支付5000元、2015年4月27日支付4300元共三笔月供。

2015年3月6日，厦门XX通知罗XX办理交房手续。2015年3月30日，厦门XX将五缘湾××片区地块项目×楼××层××××单元房产交付给罗XX。2016年6月21日，罗XX缴纳了房屋契税23988.28元。

2016年7月7日，罗XX将五缘湾××区地块项目×楼××层××××单元房产转让给案外人王XX。罗XX自述虽然《存量房买卖合同》记载的出售价格是30万元，但实际出售价格为79万余元。

另查明，罗××系接受高XX的委托购买并代持讼争房产。罗XX辩称虽然开始高XX要求代持，但后来讼争房产跌价后已由罗XX一次性买断并承担了房屋跌价，为此罗XX提供了一笔2015年8月14日9万多元的刷卡记录予以佐证，高XX质证该笔9万多元的刷卡系罗XX刷卡套现用于其前夫茅××资金周转，款项有陆续转账支付给茅××，但至今未提交相关转账记录。

讼争房产经评估在2016年7月7日价值时点不含室内装饰价值的评估值为768800元。

高××当庭陈述提起本案诉讼系因罗XX在厦门市思明区人民法院起诉高XX，坑了高XX，所以才会提起本案诉讼。

本院认为，高××主张罗XX系接受其委托购买并代持讼争房产，现罗XX在未取得其同意的情况下将讼争房产以明显的低价出售，侵害了高XX的合法权益。罗XX辩称虽然开始高XX要求代持，但后来讼争房产跌价后已由罗XX一次性买断并承担了房屋跌价。本院采信罗XX的抗辩、不支持高XX的主张，理由如下：一、如果讼争房产是以30万元的明显低价出售，而罗XX抗辩讼争房产已由其买断，那低价出售产生的跌价损失明显是由罗XX自己承受，而罗XX自述的出售价格为79万余元与768800元的评估价格较为接近，所以罗XX的陈述更为可信；二、高XX当庭陈述提起本案诉讼系因罗XX在厦门市思明区人民法院起诉高XX，坑了高XX，所以才会提起本案诉讼，即高XX有明显的诉讼动机并非是纯粹的维权；三、罗XX提供了一笔9万多元的刷卡记录予以佐证罗XX一次性买断讼争房产，高XX质证该笔9万多元的刷卡系套现用于罗XX前夫茅××资金周转，高XX有将款项陆续转账支付给茅××，但至今未提交相关转账记录，在高XX未提供相反证据予以反证的情形下，本院采信罗XX的抗辩；四、讼争房产如果还是代持，与罗XX自己偿还借款合同项下的借款、罗XX于2016年6月21日支付房屋契税等事实明显相悖。据此，高XX诉求罗XX赔偿损失337682元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

驳回高××的诉讼请求。

案件受理费6365元，由高XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审　判　长　　范××

人民陪审员　　陈××

人民陪审员　　范××

二〇二〇年八月二十七日

代书　记员　　马××