陈松律师
律师观点分析
上诉人（原审被告）：浙江XX企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市上城区XX。
法定代表人：陈X，董事长。
委托诉讼代理人：李XX，绍兴市越城区XX法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：浙江XX大学X学院，住所地浙江省绍兴市上虞区X区XX大道XX。
法定代表人：陈XX，董事长。
委托诉讼代理人：陈X，浙江XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：经XX，浙江XX律师事务所律师。
上诉人浙江XX企业管理有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人浙江XX大学X学院（以下简称浙X学院）租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2018）浙0604民初6685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浙江XX企业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审法院做出的第一项、第二项判决，依法改判上诉人应向被上诉人支付商铺租金118万元，驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案的争议焦点在于对商铺租赁合同1.1条这一条款的理解上,架空层区域统一去除，扣除的到底是被上诉人所说的底价还是上诉人所理解的报价。若按照一审法院的认定来理解合同条款，显然不符合公平正义原则，对上诉人来说显失公平。二、上诉人认为根据商铺租赁合同1.1条款约定扣除的应是相关报价即135万元，一审法院在认定事实时亦明确为“在投标总价中”扣除相关报价，但一审法院在判决时却是以“相应招标文件底价”予以扣除，且扣除的仅是24万元，而非54万元。三、根据商铺租赁合同1.1条款的描述，一审法院即使是按底价予以扣除，扣除的也应是54万元而非24万元。四、商铺租赁合同1.1条，系被上诉人自行制定的条款，在双方对条款理解上存在歧义的时候理应作出不利于提供合同条款方的解释。五、上诉人多次与被上诉人进行沟通磋商，也表示愿意在142万元的基础上增加租金，因双方对商铺租赁合同1.1条款的理解不一未能达成一致意见，故上诉人主观上并无恶意拖欠租金之意，被上诉人在此事件中亦存在过错且其主张的滞纳金过高，请求二审法院在审理时依法撤销滞纳金与律师费部分判决。
浙江XX大学X学院辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。双方已于2017年10月2日签订了商铺租赁合同，且该租赁合同意思表示真实，内容并不违反法律规定，双方应当按照该合同充分履行。二、原审法院适用法律正确，判决公正合理。1、一方面，商铺租赁合同1.1条，即“架空层区域如遇消防、工商部门不能办理相关证件及许可，则该区域商铺将被统一去除，（原告有权）在投标总价中也将按招标文件中‘经营性用房规划清单表’中的底价扣除相关报价”之表述系被上诉人对自身享有权利的约定，且上述表述不存在任何岐义和误解；另一方面，上诉人作为具备完全民事行为能力及具有行业从业经验的法人，在被上诉人招标前已充分告知租赁物状况及相关租赁权的享有状态情形下（部分架空层区域商铺无相关证件及许可，且如不能办理相关证件及许可，被上诉人有去除并按底价扣除的权利），自身承担租赁风险并对租赁期间自身商业利益能否实现负责合情、合理，被上诉人显然没有任何义务及职责对上诉人未能合理预估商业风险的行为及后果负责。2、被上诉人在上诉人经营期间多次以口头、电话及书面形式向上诉人催缴租金，但上诉人一直未依通知支付，租赁合同履行本身不存在障碍，上诉人相关单位如有停业亦属其自主选择的行为，同时上诉人提出的相关问题与其应按约定支付租金没有牵连性、对抗性，不属于同一法律关系，也不能成为其拒绝履行支付租金义务的合理理由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
浙江XX大学X学院向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付租金合计340万，并按1‰/日支付滞纳金（其中87万元自2017年10月11日起计至付清日；其中253万自2018年7月2日起计至付清日，计至起诉日暂为30.788万元）；2.依法判令被告承担实现债权的律师代理费7.6万元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年8月，原告浙X学院就上虞XX商铺招租进行公开招标，被告XX公司根据招标公告投标并最终中标。2017年10月2日，原、被告双方按照招、投标文件订立了书面的商铺租赁合同，对租赁物及其用途、租赁期限及租赁物交付、租金及其他费用支付、租赁押金、违约责任等条款进行了约定。并在合同1.1、1.2中对架空层区域及租赁物经营范围明确约定如下：“。架空层区域商铺如遇消防、工商部门不能办理相关证件及许可，则该区域商铺将被统一去除，在投标总价中也将按招标文件中‘经营性用房规划清单表’中的底价扣除相关报价。”；该租赁物经营范围须严格执行招标文件中所规定的各个商铺经营范围，经营位置由甲方（即本案原告）划定指定，乙方不得执行变换，甲方因整体需求变化可以调整商铺所在经营位置。后原告依X向被告XX公司交付了租赁物。在经营过程中，2017年10月22日绍兴市公安消防支队上虞大队消防检查认为架空层区域商铺未取得消防许可，存在消防问题，被责令停止使用。此后，被告XX公司对经营业态进行了调整，对于其他商铺进行了部分分割，并对业态位置进行了适度调整，该业态调整未经原告浙X学院授意或书面同意。因涉案商铺经营面积发生了变化，原、被告双方就所应支付租金多次磋商未果，故成讼。另查明，被告XX公司已支付原告浙X学院涉案商铺的2017年度的租金共计XXX元；原告浙X学院为实现债权已支付案件代理费用76000元。
一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案商铺租赁合同中对于涉案架空层因消防原因无法办理相关证件的商铺租金报价扣除条款是否约定不明？原、被告双方签订的商铺租赁合同中1.1明确约定：。架空层区域商铺如遇消防、工商部门不能办理相关证件及许可，则该区域商铺将被统一去除，在投标总价中也将按招标文件中“经营性用房规划清单表”中的底价扣除相关报价。该份合同系原告按照招标文件和中标人的投标文件订立的书面合同，其文字表述亦明确为“在投标总价中”扣除相关报价，该表述并未存在歧义与误解，原告方在该合同行为中并无过错，而被告作为已有类似校园商铺经营经验的民事主体在参与投标过程中未能合理预估经营中的风险，对于架空层区域商铺未能如期经营所造成的损失，并非因商铺租赁合同存在约定不明或重大误解导致，对于涉案商铺租金，被告有义务按商铺租赁合同履行租金支付义务，原告亦应依X对架空层区域商铺的相应招标文件底价予以扣除，即每年扣除租金240000元。
综上，该院认为，原告浙X学院与被告XX公司之间依照招投标文件所签署的的商铺租赁合同合法有效。被告XX公司应当依照合同约定支付租金，但其到期未付，显属违约，对于原告主张被告支付至2018年合同期内第一、二年度的租金的诉请，于法有据，该院依法予以支持；对于原告主张的延期支付滞纳金，结合本案实际，架空层区域商铺经营过程中发生变故，被告因自身对合同理解有偏差与原告多次磋商未果，但前期被告XX公司主观并无恶意拖欠租金之意，故对于原告主张的欠付租金的滞纳金，以原告于2018年2月6日向被告XX公司发律师函告知确切租金款项支付义务的逾期之日起算，逾多诉请，该院不予支持；对于原告主张的实现债权费用，因双方在租赁合同中明确规定违约方应承担守约方下纠纷所产生的诉讼费、律师费等一切损失，该费用亦在合理收费范围之内，故对该项诉请该院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告浙江XX公司应于判决生效之日起十日内支付原告浙江XX大学X学院商铺租金XXX元，并至实际履行之日止按日千分之一的标准计付滞纳金（其中以870000元为本自2018年2月12日起算滞纳金，以XXX元为本自2018年7月2日起算滞纳金）；二、被告浙江XX公司应于判决生效之日起十日内支付原告浙江XX大学X学院实现债权费用76000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费37071元，依法减半收取18535.50元，由被告负担。
上诉人在二审中未提交新证据。
被上诉人在二审中提供法律服务委托合同和发票，证明二审实际产生律师费用。上诉人质证认为，对该证据真实性没有异议，但是和本案没有关联性。本院认为，被上诉人提供的证据，与本案无关联性，本院不予采纳。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一是双方当事人签订的商铺租赁合同1.1条款内容的理解，一审判决认定是否正确。
从双方当事人签订的商铺租赁合同1.1条款中约定：“。架空层区域商铺如遇消防、工商部门不能办理相关证件及许可，则该区域商铺将被统一去除，在投标总价中也将按招标文件中‘经营性用房规划清单表’中的底价扣除相关报价。”来看，架空层区域商铺若未能办理相关证件及许可，则从公开招标采购文件附件1经营性用房规划清单表中的底价扣除相关报价，结合本案一审查明的事实，一审判决每年扣除租金24万并无不当。
本案的争议焦点之二是原审判决上诉人承担滞纳金和其他相关费用是否正确。
根据双方当事人签订的商铺租赁合同第3.9条款：“乙方逾期支付第3.1条及其他条款约定款项的，每逾期一天按照应付款项的1‰加收滞纳金，且有权采取停电、停水等措施敦促乙方交纳前述款项，由于该措施所发生的一切损失（包括但不限于租金损失、经营损失）均由乙方自行承担。”和商铺租赁合同第14.1条款：“如在合同履行中发生纠纷，双方应协商解决，协商不成的，任何一方可向甲方住所地人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费等一切损失。”之约定，原审判决上诉人承担滞纳金和其他相关费用并无不当。
综上所述，浙江XX企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25168元，由上诉人浙江XX公司负担。
本判决为终审判决。