陈松律师
律师观点分析
原告：王XX，男，1991年7月生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：陈X、陈XX，浙江XX律师事务所律师。
被告：绍兴市XX房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴滨海新城XX街道X，统一社会信用代码X。
法定代表人：高X，董事长。
委托诉讼代理人：沈XX，绍兴市柯桥区XX法律服务所法律工作者。
原告王XX与被告绍兴市XX公司（以下简称XX房地产公司）、扬州XX公司（以下简称XX房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，原告自愿撤回对XX房地产公司的起诉，本院裁定予以准许。原告王XX及其委托诉讼代理人陈XX、被告XX房地产公司委托诉讼代理人沈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告XX房地产公司于2017年9月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令XX房地产公司向原告返还已付购房款人民币267755元，并支付该款自2017年9月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息，以及自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失（暂计算至起诉之日为36135元）；3.判令XX房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告人民币267755元；4.判令XX房地产公司向原告赔偿房屋增值损失人民币540245元；5.本案诉讼费由XX房地产公司承担。事实与理由：2017年8月20日，原告向XX房地产公司购买其开发的位于××路××路××幢××单元××号房屋，建筑面积为141.8平方米，合同总价为877755元，并支付定金5万元。2017年9月17日，原告与XX房地产公司签订《商品房买卖合同》，对房屋交付及土地、房屋权属证书的交付事宜作出了明确约定，XX房地产公司需于2018年1月14日前取得土地、房屋权属证书并交付于原告。合同签订后，原告依X于售楼处通过ＰＯＳ机刷卡方式向XX房地产公司支付了购房款人民币217755元，并向XX房地产公司支付了销售佣金人民币12万元。双方签署书面商品房买卖合同后，XX房地产公司一直未予办理网签，导致原告无法办理个人住房贷款，后经委托律师查证，发现XX房地产公司在与原告订立商品房买卖合同时，故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，且在办理房屋权属登记时仍未撤销抵押登记，导致原告至今无法取得土地、房屋权属证书。原告认为，XX房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，后又无力解除抵押登记，影响了原告所购房屋及土地权属登记，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，故起诉。
被告XX房地产公司辩称：被告与原告于2017年9月17日签订《商品房买卖合同》，被告将位于××街道××路××路××幢××单元××号房屋卖给原告，该房面积为141.8平方米，总价款为877755元，合同约定首付为267755元，余款61万元签订合同后7天内银行按揭到账。合同第七条还约定：逾期付款每逾期一天，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一违约金；合同第十三条明确告知了土地使用权抵押情况：抵押权人杭州XX，抵押期限2011年10月8日，抵押总资产7000万元，贷款5000万元。按合同约定，原告签订合同后7天内购房款应全部到账，但原告没有办理银行按揭手续，剩余61万元至今仍未支付，造成被告资金周转困难，迟迟不能归还银行主债务，解除抵押权，也无法取得整体土地、房屋权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被告有权行使先履行抗辩权。本案是原告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，被告的一切损失应由原告赔偿，原告的损失理应自行承担。故原告诉请缺乏依据，请求法庭依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方质证意见，对于原告提供的证据：《商品房买卖合同》、收款收据、POS签购单、绍兴市越城区不动产登记查询证明，本院予以认定，并在卷佐证。当事人提供的其他证据，不影响本案事实认定和法律适用，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月17日，原告王XX与被告XX房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定内容包括：“原告向XX房地产公司购买XX苑第X号房屋，总价款为877755元。付款方式为按期付款，买受人于本合同签署的同时支付首付款267755元，剩余购房款61万元以商业贷款方式支付，买受人应在本合同签署之日起七日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。如因买受人原因导致贷款手续无法办理或因国家金融政策调整等原因导致贷款银行未能将贷款划付到出卖人账户的，则买受人应在接到银行或出卖人通知之日起7日内，按照本合同约定的总房款一次性付清剩余购房款。与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形，出卖人将相关情况告知如下：土地使用权抵押，抵押权人杭州XX，抵押期限2011年10月8日，抵押总资产7000万元，贷款5000万元。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年1月14日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。2017年8月20日，原告通过POS机刷卡方式向XX房地产公司支付定金5万元，2017年9月17日，原告再次通过POS机刷卡方式向XX房地产公司支付首付款217755元。
上述合同签订时，涉案房屋已被XX房地产公司抵押给他人，但该公司既未在《商品房买卖合同》中履行告知义务，也未通过其他方式履行告知义务。因房屋抵押登记至今未解除，导致原告无法办理网签和商业贷款，也无法办理产权过户登记手续。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案《商品房买卖合同》约定XX公司应在2018年1月14日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，但XX房地产公司因自身原因至今未能履行上述义务，致使原告合同目的不能实现，已构成根本违约，现原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，应当予以支持。《商品房买卖合同》约定购房款余款61万元原告以商业贷款的方式支付，由于涉案房屋至今未解除抵押担保，导致原告无法办理网签和商业贷款，故购房款余款未能按期支付不可归责于原告，XX公司相关抗辩意见于法于理均不成立，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告XX房地产公司已收取原告购房款267755元，现因XX房地产公司违约，本院已支持原告解除《商品房买卖合同》，原告主张XX房地产公司返还全部购房款，符合法律规定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”。被告XX房地产公司在签订商品房买卖合同时并未告知原告涉案房屋已被抵押的事实，且涉案房屋至今未解除抵押，XX公司无法履行交房和过户义务，致使相关《商品房买卖合同》解除，原告有权主张XX房地产公司承担赔偿责任。根据上述法律规定，本院确定被告XX房地产公司按已收取的购房款267755元的一倍承担赔偿责任；并赔偿原告以267755元购房款为本金，自2017年9月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并赔偿原告以尚欠的上述购房款为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。原告主张被告另行赔偿房屋增值损失于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告绍兴市XX公司于2017年9月17日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告绍兴市XX房地产开发有限公司返还原告王XX购房款267755元，限于本判决生效后五日内履行；并赔偿原告以267755元购房款为本金，自2017年9月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并赔偿原告以尚欠的上述购房款为本金，自2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。
三、被告XX市XX公司另按已收取购房款的一倍即267755元赔偿原告王XX损失，限于本判决生效后五日内履行。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14807元，减半收取7403元，由原告王XX负担2600元，被告绍兴市XX公司负担4803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。