违约方通知解除的效力------以《合同编通则解释》第52条为内容

　　案情简介

　　2020年8月23日，买方宋某与卖方王某在中介公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定宋某购买王某位于上海市松江区房屋，转让价款为1000万，约定宋某在签约后向王某支付购房定金50万元，双方于协议签订后60日内签订《上海市房地产买卖合同》（“网签合同”），还约定了支付方式、过户日期、违约责任等。次日，宋某向王某支付了购房定金50万，又于2020年10月14日、10月19日多次通过中介方联系王某，要求签订网签合同，王某却以各种理由推托，以至于双方未能按期签约。后宋某又多次通过中介方联系王某要求尽快签约，王某又以该房屋的抵押贷款无法提前还贷为由拒绝，并提出如果宋某想网签，必须再支付500万元的购房款，才能考虑签约。2020年12月7日，王某通过中介方向宋某发送律师函，通知宋某其单方面解除协议。宋某不服，将王某起诉至法院要求返还定金，并支付违约金和赔偿损失。

　　一审法院认为：

　　本案系因被告卖方王某违约导致合同解除，现原告买方宋某要求解除合同于法有据，本院予以支持。被告应向原告返还定金50万元，并承担违约责任。关于违约责任之承担，原告要求被告支付违约金200万元有合同依据，且于法无悖，本院予以支持。至于原告要求在此之外另行赔偿10万元之主张，本院认为，虽然就案涉房屋的差价金额，已经由有资质的评估单位予以评估（评估价格为1210万元），在被告无相反证据足以推翻的情况下，该评估意见可予采纳并可作为评判违约金及赔偿损失问题的重要参考。但同时考虑到，一则，违约金200万元的责任承担方式符合《房地产买卖居间协议》之约定，亦可最大程度满足意思自治原则和可预见性规则之约束；二则，根据公平原则和诚实信用原则，并考虑可预见性规则、减损规则等因素之约束，本院认为该200万元违约金足以弥补原告之损失，故对原告要求被告另行赔偿损失10万元的诉请不予支持。最终法院判决解除合同，被告返还原告定金50万元；被告赔偿原告损失200万元。

　　二审法院维持原判。

　　律师分析：

　　一、《房地产买卖居间协议》的性质

　　双方当事人在《房地产买卖居间协议》中明确约定了双方当事人名称、房屋坐落、房屋总价款，支付方式，过户日期，违约责任等，已经符合合同成立的一般要件，故《房地产买卖居间协议》属于“正式合同”，即是否签署网签合同不影响合同的成立。

　　二、违约方通知解除的效力

　　本案被告王某于2022年12月7日通过中介公司向原告宋某发送了律师函，通知解除合同。那么该通知是否必然发生解除合同的效力？答案是要看情况。

　　根据《合同编通则解释》第52条规定，当事人一方以通知方式解除合同，并以对方未在约定的异议期限或者其他合理期限内提出异议为由主张合同已经解除的，人民法院应当对其是否享有法律规定或者合同约定的解除权进行审查。经审查，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力。

　　从该条可知，第一，是否产生解除的效力要以当事人是否享有解除权为前提，享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，不发生合同解除的效力。第二，当事人不享有解除的，就算对方未提出异议，合同也不发生解除的效力。

　　在本案中，王某是违约方，不享有解除合同的权利，故其通知解除的行为不发生合同解除的效力。而原告宋某是非违约方，其主张通过起诉主张解除合同，发生了解除合同的效力。

　　三、定金与违约金不能并用

　　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在本案中，宋某交付了定金50万元，王某违约后，其可以要求双倍返还定金，或者根据合同约定的违约金要求支付，由于合同的违约金是合同总借款的20%，即200万元，故宋某选择主张违约金条款，具有合同依据。这里需要注意的是，即使宋某主张定金的，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，也可以请求赔偿超过定金数额的损失。那么宋某主张违约金200万元是否过高，是否可以司法酌减？

　　笔者认为，违约金是用于弥补损失的，当原告主张自己的损失是房屋差价损失210万元时，法院不应进行调整。原告通过司法评估，确认房屋市场价格为1210元，即差价损失为210万元。该价格正好可以弥补原告的损失，且不违反可预见性规则，减损义务，符合法律规定，不应当进行司法调整。

　　四、总结

　　1、通知只是当事人行使法定或者约定解除权的方式，是否产生解除的效力要以当事人是否享有解除权为前提，而与对方是否提出异议无关；

　　2、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　3、定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。