房产代持之法律风险提示(七）

实际出资人去世的，继承人可否主张房屋？

案例：

   王女士与施先生于2009年1月登记结婚。2015年，两人看中一套浦东新区201室房屋，由于两人名下已经有3套房，故找到了施先生母亲周女士，让周女士与出卖人黄女士签订房屋买卖合同，施先生将房屋220万元汇入周女士账户。房屋最终于2015年7月登记至周女士名下。王女士于2017年6月因病死亡。问：王女士的继承人可否主张房屋所有权？

法律依据：

《民法典》第214条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

律师分析：

1、首先，王女士的继承人想要主张房屋所有权的，那么必须证明双方之间借名买房关系的存在，因为本案没有书面的房屋代持协议，那么应当出示相应证据证明房屋系由王女士和施先生出资购买，并由王女士与施先生共同居住使用。

2、其次，因王女士与施先生在2015年购买房产时，名下已经有三套房，根据上海地区的房屋限购政策，两人属于限购对象，直至王女士死亡时，仍然属于限购对象，因此王女士的继承人无法主张房屋的所有权，也无法直接确认房屋归王女士与施先生所有。

3、但是，由于王女士与施先生系实际出资人，名义产权人并未出资，故王女士的继承人可以与名义产权人协商让名义产权人支付房屋折价款，若名义产权人不同意的，可以通过诉讼途径解决。

    4、最后，王女士的继承人在分割王女士的遗产时，应当确认继承份额，并确定夫妻共同财产，在明确后，应当依法分割。