房产代持之法律风险提示(三）

出名人因合同纠纷而导致房屋被查封并执行的，借名人可以排除法院执行吗？

案例：

    2010年，丁先生借名购买了普通房屋，并与朋友魏先生口头约定：借用魏先生的名义购买了上海市浦东新区302室房屋，并登记在魏先生的名下，实际出资人系丁先生。若干年后，魏先生矢口否认借名买房一事，认为302室房屋系其个人出资购买，出示了自己的转款证明。于是丁先生向法院提起诉讼，要求确认魏先生就302室房屋办理过户登记手续。

法律依据：

《民法典》第214条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

律师分析：

1、由于丁先生与魏先生之间没有书面的房屋代持协议，所以丁先生要想赢得这场官司，需要证明自己是房屋的出资人，实际房屋占有人，并且提供水电的支出记录、物业费的缴纳记录，房屋所有权证书的持有者，将购房款打入魏先生账户的转款记录，只有形成有效的证据链时，一般才可获得法院的支持。

2、借名买房的风险较大，基于我国物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，针对房屋而言，登记人一般被认定为权利人，权利人可以随时出卖、抵押该房屋，损害实际出资人的利益。

3、笔者建议：尽量不要借名买房，如果必须购房，必须签订书面的代持协议，并保留有效的转账凭证，并自己持有房屋所有权证书，保留水电等费用单据。必要时，可以按照《民法典》第366条规定设立居住权，也可以在该房屋上设立抵押权，这样登记人就无法直接转让房产。