出名人因合同纠纷而导致房屋被查封并执行的,借名人可以排除法院执行吗?
案例:
2010年,丁先生借名购买了普通房屋,并与朋友魏先生口头约定:借用魏先生的名义购买了上海市浦东新区302室房屋,并登记在魏先生的名下,实际出资人系丁先生。若干年后,魏先生矢口否认借名买房一事,认为302室房屋系其个人出资购买,出示了自己的转款证明。于是丁先生向法院提起诉讼,要求确认魏先生就302室房屋办理过户登记手续。
法律依据:
《民法典》第214条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
律师分析:
1、由于丁先生与魏先生之间没有书面的房屋代持协议,所以丁先生要想赢得这场官司,需要证明自己是房屋的出资人,实际房屋占有人,并且提供水电的支出记录、物业费的缴纳记录,房屋所有权证书的持有者,将购房款打入魏先生账户的转款记录,只有形成有效的证据链时,一般才可获得法院的支持。
2、借名买房的风险较大,基于我国物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,针对房屋而言,登记人一般被认定为权利人,权利人可以随时出卖、抵押该房屋,损害实际出资人的利益。
3、笔者建议:尽量不要借名买房,如果必须购房,必须签订书面的代持协议,并保留有效的转账凭证,并自己持有房屋所有权证书,保留水电等费用单据。必要时,可以按照《民法典》第366条规定设立居住权,也可以在该房屋上设立抵押权,这样登记人就无法直接转让房产。
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