A与B房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
吉林省长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0102民初391号
原告（反诉被告）：A，女，1977年3月28日生，汉族，南关区永XX，
委托诉讼代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人：A，男,1976年11月1日生，汉族，住长春市二道区，
被告（反诉原告）：A，女，1981年11月10日生，汉族，无职业，住长春市二道区，
委托诉讼代理人：A，男，1980年10月15日生，汉族，住长春市二道区，
原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）B房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）A及其委托诉讼代理人B、C，被告（反诉原告）A及其委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
A向本院提出诉讼请求：1、判令被告B继续履行与原告A2017年6月28日签订的《承租合同》；2、诉讼费用由被告B承担，事实和理由：2017年6月28日，A与B签订了《承租合同》，约定A将位于长春市南关区XX门市出租给B使用，租期为3年，每年租金5万元，并约定第一年费用半年一交，双方签订合同后，A就向B支付了半年的租金2.5万元，2017年9月，A向B支付下半年租金时，A拒绝收款，并向A明确表示不再继续履行合同了，A因经营需要多次与B协商未果，无奈诉至法院，请求保护公民合法权益，A在诉讼中变更诉讼请求为：1、判令原、被告继续履行《承租合同》，被告A承担违约责任，支付原告损失31，315.23元（包括搬家公司费用600元、3个月的租赁库房存放物品费用5000元、牌匾及价目表损失1590元、赔偿2名员工提前解除劳动合同1个月工资10000元、经营利润损失14125.23元）；2、诉讼费用由被告A承担，
A辩称：1、原告在起诉状中，提及被告拒绝收款，但事实是原告没有缴纳租金，我们合同约定的是提前十五天缴纳租金，应该是在2017年12月13日前缴纳租金，在9月份原告并没有缴纳租金，我们也没有向原告讨要，2、原告所述我们不再履行合同，事实是因为原告违约，经营了之前约定不能经营的项目，经过我们多次告知，但原告依然继续经营，而且原告在2017年12月13前没有按照合同约定缴纳下半年租金，因此原告租金到期后原告就不能经营，我们没有要求原告搬离，是原告自行搬离，3、至于原告诉请的3万元多赔偿损失，我们认为，搬家公司600元费用我们不承担，搬家是原告自愿的行为，存放物品的5000元也不承担，因为原告是2018年1月15日自愿搬离，原告索要三个月费用不合理，1590元的牌匾钱是原告自愿搬离造成的损失，项目表也是原告自己打的，与我们无关，我们不应承担，我们现在不同意继续履行该合同，
A向本院提出反诉请求：1、解除与B2017年6月28日签订的房屋租赁合同;2、B应支付A各项费用23225元（包括支付拖欠的水费400元、拖欠电费359元、拖欠的2017年12月29日至2018年1月15日共计18天房费2466元、B违约导致的房屋装修费3400元、牌匾拆除安装费6600元、侵害美容院经营损失10000元），事实和理由：A违反了双方的约定，不讲诚信，欺骗政府检查人员，预期未缴纳房费且为无证非法经营，双方已经没有履行合同的信誉基础，A自动搬离，
A反诉辩称：1、要求继续履行《租赁合同》，同意承担水费200元、电费300元、租赁费1935.64元；2、请求驳回A的其他诉讼请求；3、反诉费由A承担，事实和理由：因A违反《租赁合同》约定，停止供水，阻碍经营，强令搬出，并更换门锁，致A报警，并起诉主张继续履行租赁合同，赔偿相应损失，对A主张的装修及经营损失，因系其违约造成，应自行承担，
经本院审理查明：A与B于2017年6月28日签订《租赁合同》一份，合同约定：“出租方：A承租方：B；房屋坐落于我的家园北门2号门市、建筑面积102平方米、房屋完好；租赁期共3年，出租方从2017年6月28日起将出租房屋交付承租方使用，至2020年6月28日收回；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋，1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达1个月的；租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限；租金和租金交纳期限：租金每年5万元整，租金方式：半年交提前15天交下半年房费并交押金5000元；承租方只承担水、电费、燃气费，剩余费用由出租房承担；时间3年，3年价格不变；卫生间自己安装座便；费用第1年半年一交，第2年一年一交，如有原因也可半年交；牌子我负责卸下，自己做；我负责卸板，刮大白，灯具对方负责”，合同签订后A支付了半年房金25000元及房屋押金5000元，A与案外人B使用租赁房屋（楼下）用于经营南关区XX，A在租赁房屋（楼上）经营减肥等项目，另查，《租赁合同》签订后，A与案外人B、C多次协商变更租金交纳方式及南关区XX的经营范围，对于变更租金交纳方式未达成合意，双方口头达成不经营与对方经营范围相关项目的协议，再查，2018年1月1日，A向B以微信转账方式支付半年房祖25000元，A未对该笔款项确认收款，后又要求南关区XX搬离承租房屋，南关区XX于2018年1月15日搬出承租房屋，再查，长春市XX公司于2018年1月20日为南关区XX开机吉林省增值税普通发票一枚，货物或应税劳务、设计服务、形象墙、印刷品、KT版宣传画价格合计1590元，再查，南关区XX（牌匾名称：牛氏修脚堂）于2017年12月4日取得营业执照，类型为个体工商户，营业执照载明经营者是案外人A（实际经营者是案外人A及其配偶B），A系案外人B之妹，参与了南关区XX的经营，
本院认为，A与B于2017年6月28日签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性、禁止性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，关于A是否违反《租赁合同》约定，A是否有权解除该合同一节，根据《租赁合同》约定，A应当在2017年12月13日前交纳房屋租金25000元，如拖欠租金累计达1个月，A即有权终止合同、收回房屋，A于2017年1月1日向B房屋转账租金25000元，A未收，且A于2018年1月11日向法院起诉，故不应认定A逾期支付租金，A主张B应一次性交纳房屋租金50000元，因没有双方对该数额协商一致，故对该主张不予支持；南关区XX于2017年12月4日取得营业执照，并不属于合同约定承租人利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的情况；关于A是否构成转租、转让或转借，因A在租赁期间参与了南关区XX经营并与B之间存在亲属关系，故不应认定A将房屋转租、转让或转借，A在租金到期后，未收取A租金，并要求A搬出房屋，应认定其拒绝履行合同义务，南关区XX于2018年1月15日搬出租赁房屋，双方租赁无法继续履行，双方间的《租赁合同》应予解除，故A要求继续履行租赁合同的诉讼请求，不予支持，A拒绝履行租赁合同，构成违约，应当承担给A造成的损失的违约责任，关于A承担责任的范围，A主赔偿搬运费用600元；3个月的租赁库房存放物品费用5000元；赔偿2名员工提前解除劳动合同1个月工资10000元，于法无据，故不予支持，因A主张搬迁导致其牌匾及价目表损失1590元，可予以保护，对于A主张经营利润损失，因其提供的证据不足以证明其可得利益损失，A的损失可保护两个月的房屋租金，房屋租金标准可按涉案房屋租金标准计算，即8333元，关于抵押金5000元，合同解除后应予返还，因A未提出该项诉讼请求，可另行主张，关于A反诉请求B给付2017年12月29日至2018年1月15日拖欠的房屋租金2466元的请求，因该期间房屋由A使用，故在原告主张范围内予以支持，关于因拖欠水电费400元、支付拖欠电费359元的请求，A未提供证据进一步证明，故在被告同意支付水费200元、电费300元部分应予支持，其他反诉请求，予法无据，不予支持，
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告A与被告B于2017年6月27日签订的《租赁合同》；
二、被告B于判决生效之日立即赔偿原告A损失共计9923元；
三、原告A于本判决生效后，立即给付被告A水费200元、电费300元、租赁费2466元；
四、驳回原告B的其他诉讼请求；
五、驳回被告A的其他的反诉请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费1400元，反诉费190元，由原告A负担1000元，由被告被告A负担590元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院，
代理审判员　　A
二〇一八年二月二十七日
书　记　员　　隋　汉