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李先生与B 公司商铺租赁合同纠纷案例

李先生为开展大型家居卖场经营业务，于2010 年 5 月 15 日与 B 房地产有限公司（以下简称 “B 公司”）订立了一份《商铺租赁合同》。合同明确约定：B 公司将位于某高端商业中心 B305 号的大面积商铺出租予李先生使用，租赁期限设定为 3 年；若李先生拖延租金超过 20 天，B 公司即有权解除合同，没收履约保证金，李先生还需赔偿 B 公司由此遭受的损失，并支付违约金。合同签订当日，李先生依约向 B 公司缴纳了 500000 元保证金。然而，截至 2011 年 8 月 31 日，李先生累计拖欠 B 公司租金达 800000 元。经双方协商未能达成一致后，B 公司向本院提起诉讼，请求法院判决：其一，解除双方签订的《商铺租赁合同》，李先生向 B 公司返还商铺，B 公司没收李先生已缴纳的 500000 元保证金；其二，李先生向 B 公司支付租金 700000 元、违约金 300000 元，共计 1000000 元。

法院审判

法院经全面审理后作出如下判决：其一，解除B 公司与李先生于 2010 年 5 月 15 日签订的商铺租赁合同；其二，李先生向 B 公司支付租金 700000 元；其三，李先生向 B 公司支付违约金 300000 元；其四，驳回 B 公司的其他诉讼请求。

律师说法

在本起案件中，李先生的行为已构成违约，B 公司要求解除合同以及支付拖欠租金的诉求，双方对此并无争议。而双方争议的核心焦点在于保证金和违约金是否能够同时适用，对此存在两种不同观点：

第一种观点认为：双方在合同中明确约定了保证金和违约金条款，依据合同当事人意思自治原则，应当支持B 公司的诉讼请求。

第二种观点认为：我国《合同法》《民法通则》所规定的违约金、保证金具有惩罚性与补偿性的双重属性。B 公司在解除合同后，将商铺重新出租需要一定时间，在此期间，B 公司虽会遭受租金和管理费损失，但在李先生支付违约金后，该项损失足以得到弥补。B 公司在要求李先生支付违约金后，又要求没收 500000 元保证金，既与保证金的立法原则相违背，同时对李先生也显失公平，事实上形成了双倍违约金的情况。所以，在支付了违约金的情况下，不应再支持没收保证金。

律师进一步阐述第二种意见：合同保证金是为保障合同履行而提供的一种金钱担保，通常在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金则是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，法律通过对违约方的制裁，促使债务人履行债务，同时也能够起到预防或减少违约现象发生的作用。另一方面，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为主要承担方式，具有较强的补偿性。基于违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应当相当于另一方因此所遭受的损失。

在本案中，B 公司在解除合同后，重新出租商铺确实需要一定时间，在此期间虽会遭受租金和管理费损失，但李先生支付的违约金足以弥补该项损失。B 公司要求李先生支付违约金后再没收 500000 元保证金，与保证金立法原则相悖，对李先生不公平，导致出现双倍违约金情形。因此，法院作出了上述判决。

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