与房产经纪公司房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告卢某与被告蒋某、某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢某及委托诉讼代理人、被告某房产经纪公司的委托诉讼代理人洪朝勇到庭参加诉讼。被告蒋某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

卢某向本院提出诉讼请求1.判令蒋某、某房产经纪公司支付卢某违约金30000元；2.判令蒋某、某房产经纪公司赔偿卢某经济损失70000元；3.判令蒋某、某房产经纪公司支付卢某因本案支出的律师代理费20000元；4.本案诉讼费由蒋某和某房产经纪公司承担。事实及理由：2019年11月，卢某因资金紧张，通过微信朋友圈中发送售卖位于三明市三元区产信息，之后有明珠及百年等房产中介将该房源进行推送。同年12月6日，蒋某作为买方、卢某作为卖方共同签订一份《存量房买卖合同》，约定卢某将自有的位于三明市三元区的房屋出售给蒋某，成交价格为138万元。蒋某应于签订合同当日缴纳定金30000元由某房产经纪公司代保管，任何一方违约守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费等费用，以及房款交付时间、房屋产权转移登记和交付等作出约定。合同签订后，根据约定，蒋某迟迟未履行合同付款责任，蒋某也明确表示不配合，某房产经纪公司于2020年1月将信息告诉了卢某，并将合同退还给卢某，其行为已构成违约，故向法院具状起诉。

蒋某未提交书面答辩状，亦未到庭答辩。

某房产经纪公司辩称，一、卢某在诉状中陈述“在答辩人的居间下，签订《存量房买卖合同》”不是事实。当事双方一是自行磋商达成的房屋买卖协议，作为答辩人仅是作为见证方在合同上盖章，其并非案涉合同的当事人。实际履行合同的过程中，答辩人也没有收取任何费用，更没有与之形成居间服务关系，《存量房买卖合同》中所约定的权利义务对答辩人没有约束力，卢某要求其承担违约责任没有合同依据。二、答辩人是为了介入双方间交易后期在房屋过户、缴税等其他代服务事项，而提供了无偿的包括代收定金等服务。即便是提供无偿服务，某房产经纪公司也不存在任何过错。首先，双方签订的合同中互留联系方式，合同履行过程中一切事宜均不需要通过答辩人来完成。其次，双方的房屋买卖合同已经签订，答辩人无法控制购房人不按合同履行付款义务的行为，答辩人也均有及时将蒋某的情况告知卢某，卢某也早已了解到蒋某有悔约的意向，故合同不能得以实际履行的过错根本不在于某房产经纪公司。综上，请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回卢某的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院随后进行了分析和认定。现认定事实如下：

2019年11月，卢某因资金紧张，通过微信的朋友圈中发送拟售卖位于三明市三元区产的信息，之后，明珠及百年等房产中介也将该房源进行推送。同年12月6日，蒋某作为买方、卢某作为卖方共同签订了一份《存量房买卖合同》，双方约定卢某将自有的位于三明市三元区的房屋出售给蒋某，成交价格为138万元。蒋某应于签订合同当日缴纳定金30000元，并由某房产经纪公司代保管，任何一方违约守约方有权要求违约方支付违约金和因主张违约责任所产生的律师代理费等费用，以及房款交付时间、房屋产权转移登记和交付等内容作出约定。合同签订后，根据约定，蒋某迟迟未履行合同确定的付款责任，蒋某也明确表示不配合，某房产经纪公司即于2020年1月前即已经将信息告诉了卢某，并将合同退还给卢某，卢某随即向法院具状起诉。

上述事实，有存量房买卖合同、卢某委托代理人协议及律师发票、收条等书证和到庭当事人在法庭中的陈述相印证，本院依法予以确认。

本院认为，蒋某作为买方、卢某作为卖方、见证人某房产经纪公司在场下，双方签订了一份《存量房买卖合同》，该合同中各方约定了各自的权利义务。前述合同系各方当事人的真实意思表示，合同合法有效，合同各方当事人应全面、完整地履行各自合同义务。在随后的合同履约过程中，蒋某违反合同约定，拒绝继续履行按时交付价款的买方义务，是造成合同不能实现目的和最终被终止后果的原因所在，应承担违约民事责任。由于蒋某明确表示不履行合同义务，卢某要求蒋某依照法律规定和依合同约定承担民事责任的各项诉讼请求，其合理部分本院予以支持。但是其同时主张某房产经纪公司共同承担违约责任，由于某房产经纪公司不是合同当事方，不负有合同责任，故对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、蒋某应支付卢某违约金30000元；

二、蒋某应支付卢某因本案支出的律师代理费6000元；

上述一、二项付款合计36000元，蒋某应于本判决生效后三十日内履行完毕。

三、驳回卢某要求某房产经纪公司同时承担民事责任等其他诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2700元，减半收取1350元；由卢某负担100元，由蒋某负担1250元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。